誰在掌控阿德萊德城區地盤?

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【大紀元2018年03月09日訊】(大紀元記者林達阿德萊德編譯報導)近幾年來,海外投資者迅猛搶購阿市市中心的高檔地產,另一方面,南澳本地的鉅富們仍堅守這塊黃金寶地,坐擁著這片方寸版圖上的最多地盤。

《廣告人報》和國際房地產公司JLL聯手做了一項分析,對像覆蓋阿市市中心面積在5,000平米以上、總建築面積逾1百萬平米的寫字樓,結果顯示,海外投資者的寫字樓擁有比例超過20%。

儘管中國投資者還沒有在阿市寫字樓方面形成影響,卻推高了公寓樓價。中國城一帶,幾個有中資背景的項目業已完工,同時,阿市最大的公寓樓項目——West Franklin,已從中資背景的開發商Greaton那裡吸資3億澳元。Gouger St.上的Merc舊址和Sturt St.上的前New Mayfield舊址,均已被中資收購。

自2013年以來,儘管海外投資比例翻了一倍,但南澳本土的頂級富豪,包括Shahins,Crottis和DiMauros家族在內,仍把握了中心地產的最大份額。本地投資人總共擁有市中心寫字樓的39%,繼續穩坐阿市地產市場的第一把交椅。

JLL董事克萊姆(Roger Klem)說,海外買家進入澳洲房產市場,通常都是先投資東海岸地區,因為那裡的市場比較大,但很快又意識到阿市新興的投資機會。他說:「對投資者而言,阿德萊德的商業地產回報率較高,而且風險較低。」

「國際投資者通常資金雄厚,外加借貸成本相對低。」「悉尼和墨爾本的地產仍是投資的主要市場,對阿德萊德和堪培拉這樣的小型市場的投資,雖然比例不大但卻重要,因為後者的回報率高出主要市場150個基點。」他說,「另一個吸引國際投資者的因素是政府租用,因其數量大,而且租期相對較長。」

雖然Real I.S.和SachsenFonds等德國投資基金近年來拋售了主要股份,新加坡投資商們卻進軍阿市房產市場,現已佔據近7%的寫字樓。

近年來,新加坡人出手闊綽,共擲金6億澳元,分別買下了Rundle Mall的Myer Centre大樓,位於Pirie St的司法部大樓(Attorney-General』s Department),和Waymouth St.上的ANZ銀行大廈。

學生宿舍樓也是新加坡投資商的興趣所在,他們正在East End主導開發260間公寓,以及在城市西區的Gray St建造756所房間的公寓樓。

美國開發商黑石集團(Blackstone)所累積的寫字樓資產組合相當俐落,2016年耗資4億澳元收購Rundle Place一帶的零售店和寫字樓,去年又買下機動車事故委員會(MAC)資產。

不動產服務公司世邦魏理仕集團(CBRE)董事長托馬斯(Ian Thomas)說,澳洲幾個其它市場都有週期性的大起大伏,但阿德萊德則不同,市場變化和政治變動都較為平穩,這是海外投資者所趨之若鶩的。

「市場前景穩定,加之地理上離亞洲較近,強化了阿市的投資活動。」他說,「大投資接踵而至,像馬斯克(Elon Musk高科技大亨,特斯拉公司創辦人)和古普塔(Sanjeev Gupta,Whyalla鋼廠新老闆)這樣的大手筆投資,不斷給阿市的投資熱潮推波助瀾。

「過去,外資集團的投資呈零星態,而現在,在阿市地產投資更趨於整批收購。」

近年來,隨著外商大力投資於市中心房產,而全球金融危機也引發了城區地盤的大規模易手。由於流動資金枯竭,阿市大型機構投資者紛紛拋售物業,而本地豪門乘機收購,從而獲得了資本的節節增長。

名列《商業評論週刊》富豪榜的Nick DiMauro,其財富自2013年以來幾乎翻了一倍,現身價已達5.3億澳元。另一名富豪榜成員Con Makris,擁有King William St.南端的一座重要建築,而Shahins家族則掌控King William St.和North Tce.的一系列資產。Maras和Angelopoulos兩家是Rundle Mall及Rundle St.商業街一帶長期地主。Pirie St主要由Cohens家佔據,Ginos家則對Leigh St和Peel St的啟動起到主導作用。最近,依靠聖雷莫(San Remo)麵食帝國發家的Crotti家族,以1.5億澳元搶購了兩座市中心大廈。

南澳房產理事會(Property Council SA)總裁伽農(Daniel Gannon)說,與澳洲其它城市相比,阿德萊德市中心的物業以其「獨特」格局而聞名。他說:「我們的市場以中小型家族擁有為主,而非大機構投資者。」「這意味著,地主們有自由在一些地區做大幅度創新,如Peel St.和Leigh St.的巷弄商業,和生機勃發的East End。」「但這也意味著有些積壓的寫字樓需要投資。」

世邦魏理仕集團總裁托馬斯說,阿德萊德有越來越多的高淨值富豪,從投資城區物業中獲得利益。他說:「當地的私人投資者對投資自己所熟悉的地區感到得心應手。」

當地開發商也在參與做公寓樓,像老資格開發商Theo Samaras就正計畫在Frome St.上營建阿市最高樓。◇

責任編輯:夏文素

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