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房貸利率漲至51月來新高峰

图为一栋待售的别墅。(Scott Olson/Getty Images)

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【大紀元2018年04月21日訊】(記者張純之編譯報導)本週的房貸利率如何?4月19日《橙縣紀事報》報導了Mortgage Grader貸款公司的拉澤遜(Jeff Lazerson)提供的最新訊息。該公司位於拉古納尼格爾市(Laguna Niguel)。

30年貸款本週利率4.47%

拉澤遜說,據房地美(Freddie Mac)的每週調查顯示,本週,30年固定利率平均為4.47%,這是自2014年1月來的最高房貸利率,上週是4.42%;15年固定利率平均3.94%,上週為3.87%。

據抵押貸款銀行協會的報告,本週的住房貸款申請數量比上週增加了4.9%。

假如,借貸者本週以30年4.47%的固定利率獲得貸款45.31萬美元,那麼該客戶的月供就是2288美元;而去年的30年固定貸款利率為3.97%,客戶月供2155美元,就比本週借貸者的月供少133美元。

當地一些資質好的客戶可以零成本獲得以下固定利率貸款:3.875%的15年固定利率;4.25%的30年固定利率;4%的15年特許高額貸款利率(貸款額45.31萬到67.965萬美元);4.5%的30年特許高額貸款利率;4.5%的15年大額貸款利率(67.965萬美元以上貸款);以及4.75%的30年大額貸款利率。

房價升高 再融資可兌出現金

據Black Knight的報告,可定價資產額(Tappable equity,未貸足房產價值80%的部分)達到了最高紀錄,超過了之前2005年高峰紀錄10%。據Black Knight的執行副總裁Ben Graboske說,全美住宅總價值現在大約是19.4萬億美元,整體房貸約為10.3萬億美元。

大約30%的美國房產是付清的,如果不計入這部分,有房貸的美國人平均擁有房產價值的47%,這部分後面簡稱為淨房屋產權(Combined equity,即房產價值減去房貸負債)。

據Graboske,不計入無貸款房產,洛縣和橙縣大都會區的屋主的平均淨房屋產權為56%。而河濱縣和聖貝納迪諾縣屋主的淨房屋產權為45%,聖地亞哥縣是51%。

這10年來(直至今天)的殺手交易是,通過傳統的再融資兌現(Cash-out refinance)方式,你可抵押高至85%的淨房屋產權,最高獲得45.31萬美元貸款(30年固定利率)。而之前,你最多能抵押80%的淨房屋產權。當然,你必須有740以上的信貸分數,而且只能購買業主自住的獨棟房。

選房貸不能只看利率

聯邦住房局(FHA)貸款最高允許借貸者貸出其房產價值的85%(在高成本地區,比如洛縣和橙縣,FHA允許借貸者最高貸出67.965萬美元,只要貸款不超過85%的房產價值)。

比較FHA的85%房價貸款(1%的成本)與對等的常規貸款(Conventional loan)顯示,FHA貸款的利率大約是4.125%,而傳統該貸款利率是4.625%,大約高出0.5%。

儘管如此,常規貸款仍然是更好的選擇,因為FHA貸款的保險非常昂貴。FHA貸款月供要加貸款保險0.8%,此外,FHA還要收取1.75%的預付貸款保險,決定貸款時都應考慮進去。而常規貸款保險只有0.34%。

因此,一筆45.31萬美元的常規貸款,利率4.625%,貸款保險0.34%,這樣月供大概就是2458美元(包括本金、利率和貸款保險)。

而從FHA貸款,利率4.125%,起步貸款461,029美元(因為預付貸款保險款7929美元)。如此,本金、利率再加0.8%的月貸款保險,合計月供2536美元。比常規貸款月供多出78美元。

還要記住,FHA月貸款保險是貸款期一直存在的,而常規貸款的保險可以最終被取消。

大額貸款方面,無負債的借貸人可以獲得驚人的95%房價的貸款,最高150萬美元,固定利率攤銷或40年只付利息貸款;你還可以選擇非業主兌現、80%貸款,最高200萬美元。◇

責任編輯:方平

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2018-04-21 7:23 AM
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