【大紀元2018年04月22日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）住宅房產的賣家必須要通過交易合同中的披露文件對所賣房產做出法定保證。有關披露與保證的要求可在2017年轉讓規定（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017 ）中找到。
盡管有了這些規定，但是其中並沒有包括房地產的某些方面，或者在披露文件中明文列出。這些需要買家通過自己的問詢調查來獲得。
澳洲房地產投資雜誌網站（www.apimagazine.com.au）的一篇文章討論了關於披露與保證的要求，列舉了其中缺失的一些事項，提請買家做進一步調查。
披露要求
對大多數的住房買賣來說，以下披露文件是要求提供的：
由土地與房地產信息局（Land and Property Information）出具的產權搜索；
對土地有妨礙或益處的有關註冊契約的副本，包括地役權、土地使用所受到的有利保護或限制；
土地的註冊計劃；
有地方政府出具的149證書，註明土地的城建區劃、許可、有關的開發與控制計劃，土地是否受到林火、洪水、道路拓寬、礦床塌陷、海岸保護、自然保護、塌方、污染等影響；
有被認可的排污管理機構出具的排水平面圖，標明與此地塊有關的排污水管的位置，包括從上游連接點到污水總管、下游連接點到污水總管，包括連接點本身；
如果是多層分契式的土地，除了上述要求外，還需要提供多層分契計劃、街區或鄰里計劃、共同房產部分的產權搜索、以及任何有礙或有意於共同房產的契約、多層分契房產管理的內部規定、多層分契的管理聲明等的副本；
如果房產有游泳池，還需要提供合格證書、授權使用游泳池的相關職業註冊證書，或不合格證書。
法定保證
賣家必須在售房合同簽署之日提供一個保證，除非已經披露，內容如下：
土地不受不利因素的影響，不利因素包括有關管理機構的道路拓寬、強制性收地、遺產名錄等計劃；
土地上沒有屬於被認可的排污機構的下水管道；
計劃證書反映了土地的真實狀況；
土地上所建的房子不受任何工作或拆除令的影響；
已經獲得了有關的建築批准書與建築物使用批准書；
如果土地受到某管理部門的有利契約的約束，不需要為此契約付費；
土地不需要付一年一度的海岸保護工作費。
為什麼還需要做進一步的調查呢？
賣家如果未能提供所要求的文件，將面臨被買家取消合同的風險，盡管合同並不作廢，但買家有權在合同交換後14天內取消合同。類似的，如果賣家違反了保證（除非在合同中已經披露），那麼買家有權在交割前取消合同。
然而，盡管有這樣的保護，買家仍然需要做自己的調查，以查找所要買的房產是否存在某些不利的影響，而且讓自己完全對所買的房產的條件，按所買的價格而言，感到滿意。
這樣的調查可能會很費時費錢，但買房是一個長期的投資，而不做認真調查的話，後果可能極其嚴重。
進一步的調查應包括什麼？
做什麼性質的調查，調查到什麼程度，取決於所要買的房地產的年齡與狀況、你已經知道多少、位置、房地產的用途、合同中的披露是否有任何地方引起你的注意等。
需要採取謹慎但敏感的做法。一個有經驗的房地產律師將仔細查看合同，為你做出進一步調查的建議。這通常包括：
政府的搜索與問詢——地方政府、水務局的證書提供了土地與水的使用詳情，這將按交割日期做出費用方面的調整。
對諸如公路與海事服務局（RMS）、電網和其它政府部門的調查，將會發現他們是否對這處房地產有某種興趣，比如建議中的道路拓寬或取直，或者計劃收購此地以為未來的基礎設施所用。這樣的事項光看合同是看不到的。
蟲害與建築檢查報告——檢查白蟻或其它蟲害、建築結構毀損、腐爛、不合格的做工、排水問題等。
建築證書——由地方政府發放，內容是房子的改造是否符合有關建築規定與要求。許多房子有後來附加的東西，如車庫、棚架，但沒有批准書。這些問題早發現比晚發現好。
如果你考慮建房，那麼地方政府是你第一個應該聯繫的地方，因為你需要關於開發控制計劃與土地限制等方面的信息。
地方政府還提供或許會影響到你所買的房地產的有關健康問題等方面的通知。
測量報告——確認土地的邊界，查看是否受到了鄰居侵佔。測量將證實土地的大小，確認房子在土地上的位置，確認籬笆是否坐落在土地的實際邊界上。
結論
賣房時遵守披露要求是至關重要的。披露的目的是讓買家在知情的情況下做出買房的決定，讓他們免受潛在的缺陷所累。
但是買家一定要考慮做進一步的調查，以查找所要買的房地產是否受到任何不利因素的影響。一個好的律師將能對買家提供指導與建議。
責任編輯：簡沐
