【大紀元2018年05月30日訊】（大紀元記者張德輝舊金山硅谷報導）房利美（Fannie Mae） 首席經濟學家、資深副總裁鄧肯博士（ Dr. Douglas G. Duncan）於5月24日，在硅谷出席由BACOMM主辦，Wilson Investment Properties協辦的「美國經濟前景預測研討會」。
鄧肯博士為Fannie Mae提供有關經濟，房地產市場的所有預測和趨勢分析等。被Bloomberg / BusinessWeek’s 評為地產行業50位最有影響力的人。《大紀元》日前獨家專訪了鄧肯博士。主題包括：美國房市暨股市預測，中美貿易戰的前景和影響等。
鄧肯認為美國房市基本面很健康，目前信貸審批嚴格，房貸質量高。同時由於在建新房數量低於市場需求， 加上美國家庭流動率卻跌至30年新低，致房源供應短缺，未來幾年房價會繼續上升。在川普任內，可能迎來美國歷史上最長的榮景期。鄧肯博士認為，川普總統任內（2020年前）美國不太可能出現大的經濟動盪或崩潰，可能會有平穩的經濟週期性下調。本文為系列報導的第二篇。
自2009 年起，美國房地產市場逐漸復甦，舊金山灣區、紐約等地的房價已經遠高於2006年的上一個高峰期。美國房市存在泡沫嗎？房價會出現調整嗎？是上升還是下行？
鄧肯博士認為：通貨膨脹調整後的房地產價格已經接近峰值，人們通常認為高峰不可持續，問題是今天什麼樣的潛在因素能夠導致價格回落呢？
導致2007年地產泡沫的三個條件，目前都不存在
鄧肯認為：導致2007年地產泡沫的條件有三 。
其一，建築商對房地產建設的投機。投機客從建商手上購買新房，而建商認為市場需求穩定，事實證明並非如此。
其二，非常放鬆的信貸條件：信貸承銷非常鬆散和不可持續，因此沒有信用的人可以獲得信貸和購買房產，建商投機房屋建設的部分原因是他們賣的很多，只要能賣，他們就會建新房。
第三，在抵押貸款證券化方面，風險持有者與債務發行人在理解房產抵押品的實際穩定性方面存在脫節。
鄧肯認為：導致2007地產危機的三種情況目前並不存在。
美國在建新房數量低於市場實際需求，致供應短缺
事實上根據美國人口統計數據，近年來，美國每年新建房屋總量比人口統計建議的房屋數量少25萬到35萬套，房價上漲的部分原因是供應短缺。
據《華爾街日報》報導，全美房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，2017年美國家庭住在一個房子裡的時間中位數是10年，與2016及2014年的時間是一樣的。這是自1985年NAR開始跟蹤此一數據以來的最高水平。
美國家庭流動率卻跌至30年新低，致房源供應量少
美國人不願搬家的部分原因是房屋庫存跌至數十年來新低，而房價則漲至歷史新高，許多人都選擇長期住在一個地方，不會為尋找工作機會或改善住房條件而搬家。鄧肯認為美國家庭流動率卻跌至30年新低，導致房源供應短缺，也是房價上升的一個因素。
當前美國房屋信貸承保比2007年要嚴格很多
鄧肯說：「建商肯定不是投機性地建設，因為他們建的房子很快就賣光了，所以它仍然是一個賣方故事。次級貸款抵押證券市場與2007、 2009年相比微不足道，信貸承保在過去的兩三年內有所放鬆，但與2007年繁榮期和2009年蕭條期相比仍然明顯的嚴格。」
房市可能會成為美國經濟適度下行的緩衝
鄧肯說：「我看不出有什麼變化，除非新房建設戲劇性興起，或者人們願意賣房、搬家，否則我看不到緩解供應短缺的情況。實際上，如果美國有一個溫和的經濟衰退，我們並非如此預測，但我們預計2019年下半年會放緩，如果這傾向於經濟衰退，房市實際上可能會很好。
因為在經濟放緩情況下，美聯儲可能會降低利率，同時失業會減緩對住房的需求，因此房價升值將放緩。對於仍然有工作的人來說，如果他們買房，這是相對更好的房市。所以房市可能會成為經濟適度下行的緩衝，我預計未來幾年房價的漲幅仍高於長期平均水平。 」
美國高端房市明顯放緩，入門級房屋價格將繼續上漲。
當前美國經濟領域，哪些市場最可能存在泡沫呢？
鄧肯說：「泡沫的意思是房價不受基本面的支撐。我不認為目前存在那種泡沫。但就市場而言，你會說房租比率不合理，換句話說，房租價格高於你認為人們會租用的價格。沿海市場，特別是加州，包括聖何西、洛杉磯、舊金山的一些房市就是這種情況。我們看到這些地區的企業，將工作轉移到外州的不同地區，那些地區的住房成本較低。」
鄧肯認為：加州沿海城市的高端房地產市場已經明顯放緩，美國房市的大部分漲幅都在入門級房產，因為入門級房屋的供應量非常少。
鄧肯博士簡介：
道格拉斯G.鄧肯（Douglas G. Duncan）是房利美（Fannie Mae）的高級副總裁兼首席經濟學家。他負責為房利美提供有關經濟，住房和抵押貸款市場的所有預測和分析。鄧肯還監督公司戰略，負責有關外部因素及其對公司和住房產業潛在影響的戰略研究。他擔任房利美企業房產價格預測工作組主席。
鄧肯是彭博社/商業周刊（Bloomberg / BusinessWeek）評選的50位房地產業最有影響力人物之一，他是Fannie Mae的信息來源，負責分析外部商業和經濟環境，經濟環境變化對公司戰略和執行的影響，以及預測房市活動、人口統計、整體經濟活動和抵押貸款市場活動。在加入房利美之前，鄧肯是抵押貸款銀行家協會的高級副總裁兼首席經濟學家。
房利美簡介：
房利美（Fannie Mae），舊名聯邦國民抵押貸款協會，成立於1938年，是美國最大一家由美國政府擁有的企業，也是全球最大的房地產貸款擔保商。房利美是美國抵押貸款機構的主要融資來源，它為美國所有市場，包括大型銀行、各種金融信貸公司提供抵押貸款融資。
其主要業務是在房屋抵押貸款二級市場中收購貸款，通過向投資者發行機構債券或證券化的抵押債券，低成本集資，賺取利差。#
責任編輯：李歐
