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利物浦投資熱可否持續?

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【大紀元2018年06月19日訊】(大紀元英國記者站報導)19世紀60年代,第一批中國移民抵達利物浦。輪船從上海出發,經過了14,000英里,飄洋過海。許多人在到達目的地後放棄了回歸故里的可能性,選擇在默西塞德港口(Merseyside port)安家落戶,並在那裡建立了歐洲第一個唐人街。

一個半世紀後, 這座城市的房地產市場逐漸成為英國北部的新興熱門地。原有的華裔人口與大量的中國留學生對房產市場的發展也起到了決定性作用。多個公寓大樓相繼建起,方興未艾。但值得關注的是,三年前,開發商North Point Global(NPG)發起的建立「新唐人街」的嘗試並未取得成功。

《金融時報》的一篇報導,全面總結了目前利物浦新樓盤的開發現狀,並指出利物浦投資熱的可持續度有潛在的可質疑性。

一度被看好的投資熱點

據Surrenden Invest的銷售經理Dominic Young透露,開發商NPG起初是被這裡理想的投資條件所吸引。房地產市場分析公司Hometrack的數據顯示,截至2018年3月,利物浦的平均房屋價值在五年內上漲了19.6%,而且收益率很高。利物浦的一些地區位居英國買房出租(buy-to-let)熱點地區的前三名。Young先生認為:「如此高的市場回報率,絕對會使開發商蜂擁而至。」

在過去五年裡,雖然周邊城市如利茲、諾丁漢、曼徹斯特的資本增長率都達到了倫敦的2.5倍以上,但利物浦的獨特之處在於更加低廉的房價:根據Hometrack的數據顯示,利物浦的平均房價是117,000英鎊,而英國的平均價格則為215,000英鎊。

相繼開發的重要樓盤

最受開發商青睞的地區是利物浦大學附近郵編為L1、L2和L3的地段。附近的濱水區和「Three Graces」也是熱門區域。「Three Graces」是20世紀初建造的三座建築,那時利物浦正值商業發展的頂峰時期。其中一座建築Royal Liver Building是國家一級保護建築(Grade I-listed),於2017年以4,800萬英鎊的價格出售給了盧森堡的一家房地產投資公司Corestate Capital。

在Three Graces的附近,另一個樓盤Strand Plaza是一個有127個單元的在建開發項目,由開發商Primesite建造,售價從99,000英鎊起。 另外,Certa Invest以217萬英鎊的價格正在出售一套兩居室的頂層公寓套房。Reeds Rains正以100萬英鎊的價格出售Beetham Tower的一套三居室複式公寓套房。

而利物浦市中心最雄心勃勃的開發項目要數Liverpool Waters了,這是一項50億英鎊的復興工程,位於Three Graces以北,前碼頭區附近。 這項30年的復興計畫由Peel Group負責實施,該集團是一家土地和房地產投資公司,它們還在Salford地區開發了曼切斯特Trafford Centre 以及BBC的媒體大樓(Media City UK)。該集團於2006年購買了位於利物浦的這塊土地,並於2008年建成了一幢27層高的Alexandra Tower。

Peel Group還在就建立Everton 足球俱樂部的新球場的開發計畫進行深入談判,並計劃投資5,500萬英鎊建立郵輪碼頭 。位於Alexandra Tower的一間13萬英鎊的一居室公寓還有很多空房。但住戶短缺似乎是暫時的,房地產集團JLL預測,2018年至2021年間,利物浦的房價將繼續上漲17.5%。

Liverpool Waters附近即將開始建造一個由當地房地產公司Vinco Group開發的樓盤The Tannery。 根據當地房產代理City Residential 估計,The Tannery以85,000英鎊的起價銷售給購房出租的買家,這些買家占利物浦所有房產投資者的10%-15%。

開發商的融資方式存在風險

但許多人質疑這種開發熱度是否可持續。2015年,開發商North Point Global(NPG)提出創建一個價值2億英鎊、800個家庭的居住區,並設有中國商業街。此項目得到了東亞投資者支持,並受到市議會的歡迎。但自去年7月起,有一系列承包商相继申请破产保护,這片座落在贾莱斯·吉尔伯特·斯科特(Giles Gilbert Scott)大教堂附近的開發區至今都很荒涼。目前NPG已經退出項目,而市議會對該開發商提起了訴訟。

市政府發言人表示,計畫之所以停擺,是因為其中一名銷售人員「涉嫌在香港市場上行騙」,此事對賣樓造成很大打擊,並影響了和承建商之間的合作關係。很多華人投資商曾面臨著血本無歸的風險。好在,今年3月份,當地開發商接手了該項目,「新華唐人街」計畫有望恢復。

除了新唐人街之外,NPG還負責其它利物浦的開發項目,但其中許多項目已經停擺。這些項目是通過「部分投資銷售(fractional-investment sales)」的模式進行融資的,也就是將購買者支付的預付訂金作為大部分開發項目的建設資金,也為開發商省去了銀行貸款的步驟。但這種方法使許多來自中國和香港的投資商和房屋購買者承擔了較大的風險。

City Residential估計,利物浦85%的住宅開發項目都是以「部分投資銷售」的方式出售。 開發商Forty / 8的營銷主管Richard Forman表示:「這些新建的民宅項目很多都是針對投資者的,開發商希望以此先獲得資金,因此在公開市場上出售的並不多。也就是說自住業主不太可能提前購買到房子。」

購買指南

•Liverpool Waters由開發商Peel Group打造 ,是Atlantic Gateway項目的第一期工程。Atlantic Gateway工程預計耗資500億英鎊,整個工程預計30年完成。該項目還包括兩個新港口和另一個位於利物浦和曼徹斯特之間的大型住宅開發項目。

•這個城市有大約3,000個空置房。為了填補一些空置房,市議會從2015年開始,將Wavertree地區的破舊房屋,以1英鎊的價格陸續出售。

•利物浦的濱水區是聯合國教科文組織的世界遺產( UNESCO World Heritage Site ),但如果這一帶的新樓盤影響了這裡的美景,那麼世界遺產的地位可能會失去。◇

責任編輯:文婧

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