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調查:多倫多溫哥華過半房主經歷過競購

最近調查顯示,多倫多和溫哥華55%的房屋買家經歷過競購。(加通社)

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【大紀元2018年06月28日訊】(大紀元記者周行多倫多報導)新的調查發現,在2017年,多倫多和溫哥華有55%的房產買家經歷過競購戰;近半買家實際買房成本超過了預算。

在2016年和2017年,溫哥華多倫多房市先後施加15%的外國買家稅來冷卻房市。不過,到底是什麼因素使這2個房市的價格如此快速上漲,行業至今仍沒有一致看法。

為了解買家的經歷和心態,加拿大房貸及住房公司(CMHC)向多倫多、溫哥華及蒙特利爾人口普查區3萬名在2017年購買了房產的買家發出了問卷。多倫多和溫哥華是調查的重點,蒙特利爾被用作比較用途。

55%買家經歷競購

該調查發現,在多倫多和溫哥華,大約55%的買家經歷過競購戰。相比之下,蒙特利爾的這個比例只有17%。

在多倫多,那些在購買獨立屋期間經歷過競購戰的人,平均成交價比房產開價高出12.5萬元;在蒙特利爾,成交價高出開價5.5萬元。

溫哥華是個例外,那些在購買獨立屋時經歷過競購戰的人,成交價比房產開價平均少了20萬加元。這與溫哥華2016年8月實施外國買家稅後,獨立屋價格一直低迷的情況相一致。

多倫多和溫哥華房市在實施外國買家稅後,受打擊最大的是獨立屋市場,溫哥華獨立屋房價比多倫多高,受到的打擊更大。共管公寓則變得更受歡迎。行家認為,因為這兩地的獨立屋價格已經高到超過了一般人的承受能力,迫使更多人轉向購買價格較低的共管公寓。

CMHC報告寫道:「競購戰頻繁發生在共管公寓市場,共管公寓價格低於整體房價的中位數。」

48%買家花費超預算

為找到房價高升的原因,CMHC的問卷中包括了買家實際開支與預算的差別,還包括了買家在購買前對房產地段、大小、購買時間等的考慮。

調查發現,在溫哥華和多倫多,分別有48%的購房者稱,他們購房的實際花費超過他們的預算。相比之下,在蒙特利爾買房的人中,只有24%的人稱實際花費超出預算。

至於為什麼溫哥華和多倫多兩地的買家超預算明顯比蒙特利爾買家嚴重,報告的作者稱,他們本來有2個假設,一是假設購買房需要管理家庭財務的經驗,因此,首次購房者應該比重複購房者更有可能超出預算。但調查結果是,首次購房者和重複購房者超預算的可能性類似。

第二個假設,是房產的類型促使購房者購買時超出預算。同樣,調查結果沒能支持這個假設。

一直有行家認為,在火熱的房市,買家會擔心錯過購買機會,擔心這次買不到,下次會更貴。這次的調查看起來多少證實了這種觀點。

問卷問了買家購買的時間是否比他們計劃的時間提前或拖後。結果發現,在多倫多或溫哥華購房的人中,比計劃時間提前或拖後購買房產的人,更可能在購買時超出預算。

報告分析,比計劃時間提前買房者,可能由於缺乏相關的市場信息,在擔心錯過機會的心理作用下,以超過預算的價格買房。比計劃時間拖後買房的人,可能因為不夠錢買想要的房子,只好修改原來的預算,增加買房投資額。

競購推高房價

CMHC的報告認為,買家的競購,是推高房價的重要因素,並對此做了分析。報告稱,一般買家通常以經驗法則衡量房屋價值,他們會想:「這是一個熱門的市場,我不能錯過,現在正是非常緊張的時候,如果我們想入市,我們將不得不修改預算。」這些想法會推動買家高估他們的投資。按行為經濟學家的說法,對數據的反應過度類似於缺乏自我控制。

該報告寫道:競購是缺乏自我控制的重要例子。參與競購會帶來這樣的風險:買家的出價只有賣家知道;買家決定出價的時間很有限,有時在房子開放日後幾個小時內必須作出決定。「這競技場是不平衡的,潛在買家處於不利地位」。

但是,這些買家還是參與了競購,這對買家和賣家都會產生影響。一旦成交,售價可以被地產經紀及公眾看到後,就會成為其他買家和賣家的參考價。報告稱:「競購戰中古怪之處是,我們不知道購買價是否代表我們在傳統交易中會看到的價值。在競購中,價格反映的是盲目出價的拍賣,擾亂了傳統交易中賣方從單一買方收到還價的方式。」

報告稱,大部分競購戰都是發生在價格低於房市成交價中位數的物業上,尤其是公寓。調查結果發現,競購戰與樂觀情緒之間有相互強化的關係,經歷過競購戰的買家更有可能認為,房產未來的價格增長非常重要。他們對短期價格上升預期更為樂觀,而且又很重視價格增長。

調查發現,那些經歷過競購戰和對未來價格增長樂觀的人,和沒有參與競購戰的受訪者相比,對短期價格增長有更高的預期。這表明,買家會因為預期未來價格增長,而相信他們的購買合算。

心理因素起作用

參與競購已經涉及很多心理因素在起作用,關於外國買家的影響,更說明心理因素作用之大。CHMC的調查發現,在溫哥華,有68%的受訪者相信,外國買家在推高房價方面有很大的影響力;在多倫多,相信者的比例是48%。

但是,根據加拿大統計局的報告,非居民擁有房產的比例,在溫哥華是4.8%,在多倫多是3.4%。

CHMC的報告最後稱,敘事經濟學中有這樣的說法,就是人類大腦自然受故事吸引力,故事是分享信息和重現細節的強大工具,能影響經濟。「對經濟學家來說,量化和衡量故事對房市的影響仍是一個挑戰,但我們將尋求解決辦法」 。

責任編輯:文芳

 

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