【大紀元2019年01月13日訊】文：Steven Zhou周青坤・灣區地產經紀
走過2018年，大家應該都感受到下半年房市的降溫，即便是房市火車頭的舊金山灣區也正面臨下滑通道。然而，欲探究2019房價走勢，就要先回顧過去數據，在灣區地產十多年經驗的周青坤（Steven Zhou）以圖表簡明扼要地描述灣區房市，期讓讀者在買房、賣房時做出自己的正確判斷，作一個先知先覺者。
灣區地產，影響市場放緩的主要因素
1.美股長牛市和坊間流行的康波理論對市場帶來的影響，造成市場敏感異常。
2.連續升息造成可負擔能力下降，主要在心理層面對購房者產生很大影響：
（1）負擔能力、（2）升息對經濟阻滯。
3.市場對中美貿易戰前景，及可能會對美國經濟造成的影響的擔憂加大。
4.美國的移民政策（特別是關於H-1B）收緊對灣區主要購買群體的影響：
（1）來自印度、（2）來自中國、（3）各種職業和技術移民。
5.受到中國政府的外匯管理政策影響，很多源於中國的購房資金受到限制。
6.連續多年，特別是2018年上半年高速的上漲，所產生和積累的泡沫需要一定時間的消化和擠出。
那麼，現在是不是灣區購房的時機呢？
現在灣區市場上，很多購房者都會問我類似的問題：
1.現在市場Slow Down，我不確定是不是現在購買比較好？
2.後續的市場是會漲還是跌？
3.我周邊的房子近兩個月開價較前下降了十幾萬，我現在是不是再等等？
4.我已經看了好幾個月房子了，但現在買怕跌，不買怕漲，怎麼辦；
我不是神仙，我只是在房地產行業從業了多年，我只能列舉一些圖表，將近年灣區房地產市場比較活躍的Santa Clara City的房屋銷售中間價和銷售量的兩組圖表組合進行比較分析，希望能一葉知秋，並結合對2018年市場進行簡單回顧，希望能對讀者有所啟發。最後的結果由讀者自己來總結。
圖解：價格和銷量往往並不是成正比的。
關鍵詞：先知先覺、後知後覺與不知不覺。
（1）請看圖一，我們看到，在2017年11月～12月，市場處於階段底點，市場買氣和2018年底一樣，也是處於下滑通道；之後，先知先覺者的逢低入市使市場價格在12月下旬後開始逐步回升，從下半圖（Number Of Sales）可以看到，不知不覺的買房人還在不知不覺中觀望猶豫。
在這段時期，我們「卓越地產」的許多客戶就是簽訂使用了Steven Zhou免費的「購房私顧」服務，在別人恐懼時建立了信心，在時間上贏得了先機，最終在價格上獲得了收益。
（2）市場的人氣在2月底至3月底開始反轉。一直到到5月中旬，後知後覺的買房者逐步加入到搶房的行列，人氣的升高將價格也推到了階段的高點。很多人為盲目加價十幾萬，甚至幾十萬後搶到房而高興，但更多的人為沒有搶到房而沮喪。
（3）到了5月中下旬，價格開始悄悄反轉，而後知後覺的買房人還在繼續搶房。前階段許多沒有搶到房的人，為還在加價後終於能搶到房而歡呼，殊不知並不是他們的運氣好，而是市場開始反轉了，而他們不自知。這個時候買房的人氣在後知後覺者的前仆後繼中繼續升溫。在市場價格已經悄悄下降了5%左右的8月中下旬，終於到了階段人氣最高點；這個階段，Steven Zhou並沒有利用專業身份去誤導購房者，而是反覆地提醒購房者保持冷靜的平常心，以合適的價格買到心儀的房產。
例如，在7月中下旬，在已經做好147萬美元客戶委託購房Offer的前提下，Steven清晨6點起床給客戶發郵件，堅持表明了自己的觀點。經客戶認可後，將Offer價格改到140萬美元，並在與賣家的反覆磋商後，以140.8萬美元順利買到了這處房產。
（4）最後，從8月下旬開始，整個市場開始變緩和了，也逐漸冷靜下來。人們感覺到了房價的鬆動了。很多持幣待購的人又開始害怕房價大跌，心態又從搶房焦慮症變成了害怕買房。
假如時間可以重來，逢低買入，可能就是這個階段的贏家。可惜，時間不可能重來。
圖解：你不可能買到最低點，但你可以在階段低位購買。
關鍵詞：做不了先知先覺，起碼是後知後覺，不要不知不覺。
（1）相比於圖一，可以更直觀地看到5年來不同的價格起伏階段，及對應的市場人氣。這裡標出的買點僅是便於參考，不一定是你能認可的最佳買點，但一定是在不同階段的價格低點區域。
（2）在圖二中，你是不是會發現有很多曾經較好的買房時機，這個時候先知先覺的人開始買房，很少加價，很多時候還能夠議價。後知後覺的人雖然可能會加價買房，但競爭不會很激烈，而且起碼可以從容挑選自己心儀的房子；而不知不覺的人，在市場人氣的推動哄抬下，不惜耗費多年的積蓄搶購房子，沒有機會講價講條件。這些人動輒加價十幾萬、幾十萬搶房在所不惜，卻對市場幾萬的下調畏之如虎。
（3）很有意思的是，這裡標出的階段買點，往往是處在銷售數量的下降通道上，也就是說，是市場人氣的低潮期。如果你和我一樣不是神仙，你也沒有時間精力成為房地產投資的專業人士，那你是不是起碼做一個後知後覺的買房者呢？
如果你還在考慮買房，同時也還在猶豫不決，可以考慮使用Steven Zhou免費的「購房私顧」服務。我們BQ Realty這裡還有其它的各類數據，可以配合以上圖表幫助你發現未來的價格機會，爭取成為房地產投資的先知先覺者。限於本文篇幅限制，可與Steven Zhou聯繫，一起分享。
圖解：橫有多長，豎有多高，信念才是致勝的王道
關鍵詞：耐力、恆心
（1）圖三是18年來的房價走勢圖，從圖中可以看到，即使在08/09年的經濟危機中，Santa Clara City房價的下跌也與2017年春天的相當，但2017年的下跌，至今沒有給市場及大多數買房人很深印象，這是為什麼呢？人的心理因素高於實際市場狀況。在美國股票的大牛市環境中，更多的人只是把這個現象當成了一個正常的回調。
（2）從銷售量來看，2009～2018年的銷售量範圍始終在200～300的區域中徘徊，這也從另一面印證了現在的房市並沒有過熱。況且，這裡是世界上獨一無二的硅谷，匯聚來自全美國、全世界頂尖人才的聚集地。如果結合我們BQ Realty開發的其它數據庫，通過Steven Zhou免費的「購房私顧」服務，可以進行更精確的分析。
（3）房產投資原本的屬性之一是抗通脹，全美房產協會（NAR）的研究報告也顯示，全世界美元回流的實際效果，以及未來的通脹預期將會促使本地房產價格在2019年緩慢升高。而房產投資本身，比的就是耐力及恆心。從長期發展來看，健康的房產投資不僅能改善人的生活品質，而且可能也是唯一能立於不敗的投資。如果想實時了解灣區房產的走向，以及房產市場發生的最新狀況，可以加到我們的微信，使用免費「購房私顧」服務，並請持續關注後續相關文章。
買在低點，贏在高點，輕鬆積累財富，更多時間休閒，這可能是很多人的夢想。如果時間可以重來，你確實可以點石成金。但是時間不可能重來。「在別人貪婪時恐懼，在別人恐懼時貪婪。」股神巴菲特說的這句話，你怎麼看呢？
（主要圖表來源：https://www.trulia.com/real_estate/Santa_Clara-California/market-trends/）
作者：Steven Zhou（周青坤）灣區地產經紀
1996進入房地產行業，一直在美國和中國從事房地產前期開發、市場拓展和銷售管理工作。作為舊金山灣區BQ Realty的房產經紀，在灣區生活工作了十幾年，對本地市場有深入的了解和獨特的見解。秉著對中美兩地房產市場及購房文化的了解，近年來，服務過許多中國赴美的投資客戶，及在灣區工作生活的購房客戶。
經歷過數次市場起伏，長期的職業生涯，作者對市場擁有敏銳的分析能力與獨特的理解能力；擅長捕捉市場低窪潛力，能有效把握市場機會；善於斡旋買與賣之間的平衡，使客戶的投資得到滿意的回報。#
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本文刊載於舊金山1月5日地產版
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責任編輯：李歐
