【大紀元2019年01月29日訊】（大紀元記者李捫心綜合報導）本週三，住房部長菲爾．特懷福德（Phil Twyford）明確表示，政府的旗艦建房計劃Kiwibuild，可能會很難實現第一年1000套新房的目標。在今年7月份之前，很可能只能建成原來目標的3成，即只有300套新房建成。實際上，在過去的半年中，Kiwibuild總共只建成了47套新房。這個消息，讓很多對Kiwibuild抱有信心的人信心大減。
不過特懷福德表示，雖然最初的幾個月比預期的要難，但總的來說Kiwibuild計劃還是成功的，在10年之內，仍然可以完成計劃中的10萬套新房建設。
他星期三早晨在NewstalkZB電台的訪談節目中說，「在6個月的時間裡，我們已經完成了47套房屋，還有數百套正在建造中、4000套房屋已經簽了合同，另外在我們正在設立的大規模城市發展項目中，還有1萬套房屋也在計劃中。」
星期四早晨，正在瑞士達沃斯參加世界經濟論壇的總理嘉欣達．阿丹（Jacinda Ardern），也力挺政府的Kiwibuild旗艦計劃，否認第一年就失敗的說法。
她說，「我們對於Kiwibuild計劃設立了一些目標，儘管我們距離目標還有些差距，我們仍然在建造價格合理的房屋；只是沒像我們預期的那麼快，也沒像我們預期的那麼多而已。」
去年7月政府出台的Kiwibuild計劃時間表，從7月份開始計算，每年將建房（10年建房10萬套）：
2018/2019年，1000套；
2019/2020年，5000套；
2020/2021年，1萬套；
2021年以後7年，每年1.2萬套
問題出在誰身上？
在解釋Kiwibuild計劃滯後的原因時，特懷福德認為，主要是因為購買計劃方案遇到了障礙，事實證明，這個過程比預期要難的多。。他說，「這部分計劃依賴於說服開發商轉變其商業模式，即從原來建造數量較少的中、高端房屋，轉向建造數量多但價格較低的房屋。」
但房地產委員會（Property Council）的首席執行官萊昂妮．弗裡曼（Leonie Freeman）表示，其實很多開發商都對加入KiwiBuild很熱衷，但是過程進展得卻非常緩慢。
她說，「最初，曾有大量的加入意向書提交。但我們收到的一些反饋說，從那時起，這個過程就一直很緩慢並且官僚主義問題嚴重。」
房地產開發商霍恩卡斯爾（Matthew Horncastle）表示，KiwiBuild無法實現其目標，這表明目前的建築系統過於複雜。他說，其他開發商在工地等了好幾個月，等待文件批准通過，每天的花費高達1000元。
不過，國家黨住房事務發言人朱迪絲．柯林斯（Judith Collins）說，在Kiwibuild只建成了幾十套房的同一時間裏，私營開發商們則已經建造了3萬5200套新房。
她說，開發商們告訴她，很難與KiwiBuild打交道，「他們正在與許多明顯沒有建築經驗、建房經驗或者開發經驗的人打交道。」
建造可負擔房產 Kiwibuild方向錯了？
同時，柯林斯認為，Kiwibuild住房的目標買家——首次購房者們通常想要購買的「入門房屋」，都是價格較低的二手房，這樣的房更容易負擔；所以Kiwibuild正在建造的房屋，就會缺少可以通過資格預審的首套房買家，很多年輕家庭負擔不起新房。
她說，「通常，作為首次購房者，你不會去買一套更難負擔、更貴的全新房屋。由於附加了消費稅，新房總是會更貴。因為新房都要再加15％的消費稅。」
其實，從Kiwibuild計劃出台以來，就一直存在一些問題，比如首次買家真的能夠負擔新房嗎？到底甚麼樣的價位才算可以負擔？尤其是這些年新西蘭特別是奧克蘭房價持續上竄，推動Kiwibuild住房的建造成本不斷上漲，新房的價格也因此上調了多次，能夠負擔得起政府新房的年輕家庭似乎也越來越少。
在Kiwibuild官方網站上註冊買房的人多達幾十萬，但實際通過預審的人數並不多。去年年底在奧克蘭Onehunga建成的新房，就有抽到了簽但最後又退出的家庭，主要原因據信就是難負擔。
根據去年3月份發布的商業、創新和就業部的簡報估算，要想負擔50萬元的Kiwibuild房屋，首次購房者的家庭收入必須達到每年11.4萬元，但同時奧克蘭的中間家庭收入，只有每年9萬元。這就意味著，可能會有很多首次購房家庭，買不起Kiwibuild計劃所建造的房產。
簡報說，根據2015年一份對奧克蘭住房市場的分析，奧克蘭大約只有2.5萬戶居住在私人出租房產的工作家庭，可以負擔50萬元的房產，這個數目只是Kiwibuild將建住房量的一半。Kiwibuild計劃在未來10年裡，為首次購房家庭建造10萬套可負擔住房，其中有5萬套在奧克蘭。
Kiwibuild住房在全國其他地區的的價位，將在30萬到50萬元之間。這對於全國大多數地區（除幾個城市以外）來說，恐怕比奧克蘭更難負擔。因為50萬元只是奧克蘭房屋中間價100萬元的一半；而對於大多數房屋中間價在40萬元左右的地區來說，30-50萬元的價位相對來講其實更難負擔。
Kiwibuild新房 最終可能落入別人之手
電視3臺報導說，如果買家沒有開始表現出更多的興趣，那麼kiwibuild房屋可能就不會出售給首次購房者，而是會在公開市場上出售。
通常，當KiwiBuild房屋出售時，通過預審進入抽籤的時間會開放一個月，最後被抽中的幸運贏家，就可以把房買回家。
但如果沒有足夠的買家參與抽籤，開發商可以把房屋直接上市銷售，出售給符合KiwiBuild條件的買家。
去年7月，政府因為擔心符合條件的買家人數不夠，所以打開大門，放寬標準，把家庭年收入上限提高到18萬元，讓高達92%的首次買家都有資格買房。
家庭年收入18萬元（或個人年收入12萬元），差不多是奧克蘭平均家庭收入（9.7萬元）的兩倍，同時也遠遠超過政府首次購房補助金資格的收入上限——13萬元（單人8萬元）。
一些評論認為，Kiwibuild計劃可能已經偏離了原來的重點。因為放寬了的資格包括了中高收入人群，而那些真正需要幫助的中低收入家庭，也是Kiwibuild最初的目標受益人群，很可能因為無法負擔新房，反倒被排除在外。
住房極難負擔 房租猛漲
就在Kiwibuild計劃第一年就受挫的同時，本週發布的一份房地產顧問機構Demographia的年度調查報告顯示，新西蘭住房危機日趨嚴重，全國的房價和收入比高達6.5，為極度不可負擔。
其中奧克蘭房屋中間價與家庭收入中位數的比值為9，與前兩年的比值8相比，又進一步惡化；而陶朗加的房屋中間價與家庭收入中位數的比值，則高達9.1，躥升的房價和相對較低的收入，使這個退休人士占人口較大比例的旅遊城市，一躍成為新西蘭住房最難負擔的城市。
根據新西蘭房地產協會（REINZ）的最新數據，去年12月，全國房價指數同比增長3.3%，除奧克蘭外全國其他地區房價指數增長8.0%，創歷史新高。只有奧克蘭房價指數下跌了1.7%。
相比於房價略降，奧克蘭去年12月份房屋銷量卻大跌了24.3%。專家分析，主要是因為銀行收緊貸款，使很多人很難獲得足夠的貸款買房，同時高房價已經把很大一部分民眾的負擔能力推到了極限。
政府：住房問題不只在於建房
針對Kiwibuild進展緩慢，阿丹表示，住房問題包括很多方面，而要解決住房問題也需要多種措施。她說，「最終，我們真正的目標是解決新西蘭的住房問題，其中包括社區住房、公房、解決無家可歸問題，當然其中也包括建造可負擔房產。」
除了增加住房供應，政府的另外一個解決住房問題的方法，可能就是要改變稅收政策，以減少投機，遏止少數人囤積房產或者倒賣房產賺取巨額利潤。其中對於資本利得稅的收取，就是針對這一點。
本週，各大主流媒體都在討論即將出台的稅務工作組的最終報告，預計工作組會建議把資本利得稅作為目前個人所得稅的延伸，資本收益將被作為收入一樣納稅。因為目前最高個人所得稅的上線為每年7萬元，所以很多人都預期資本利得稅會設在最高收入稅——33%。
資本利得稅（Capital gain）在住房市場就是指購買和出售某一套房產的價格差，在房價上漲的市場中，很多投資/投機者都通過買賣房產賺取差價。這項資本利得稅的收取，只對民眾自己居住的房產豁免。
責任編輯：上官翎
