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房源不足 高端房市萎縮 中間價下跌

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【大紀元2019年10月04日訊】(大紀元記者李捫心編譯報導)房地產研究機構OneRoof的最新數據顯示,在新西蘭,超過100萬元的高端住房銷售量嚴重萎縮,僅奧克蘭一個城市的房地產市場,去年就流失了超過10億元。但低端市場仍然活躍,導致房產銷售中間價下跌。

OneRoof及其數據合作夥伴Valocity,比較了截至2019年8月的12個月、與截至2018年8月的12個月裡,各個主要城市的住房銷售量,這些數據顯示了房地產市場的空白,以及買家所尋求和購買的價格區間。

在截至2018年8月的12個月中,奧克蘭房價在100萬元或以上的銷售額超過35%;在截至今年8月的12個月中,這一數字下降至32%,即價格在100萬元以上的房產銷售量,下降了1887套。

OneRoof的編輯歐文·沃恩(Owen Vaughan)表示,高端房產的上市量供不應求,「但這並不是買家想要的。代理們說,只要有更多的賣方願意掛牌賣房,買家們就會購買——他們迫切地需要高價位房產。」

沃恩說,高端房產不足導致高端市場萎縮,「在奧克蘭內城區,銷量變化更為顯著,奧克蘭地區超過100萬元住房的銷售量,從去年的佔總銷售額的57%,下降到今年的44%。在過去的12個月中,中區出售的超過100萬元價格的物業有2572套,與一年前3336套的銷售量相比,下降了764套——以貨幣計算,至少有7.64億元從市場上消失。」

與高端房地產市場的萎縮相反,低端房產或者可負擔房產實際上很熱銷。「奧克蘭房地產市場上最活躍的部分,現在是價格在50萬元到100萬元之間的房產。雖然去年全市總體的銷量下降了15%,從24,656套下降到21,096套,但可負擔房產的市場僅下降了8%。在過去的12個月中,首次購房者和投資者的購房份額,佔總銷售額的61%,比去年同期的56%,增加了5%。」

沃恩說,對於奧克蘭房地產市場的最高端住房來說,下降幅度最大:「去年售價超過250萬元的住房銷量,僅有不到500套,而前一年則有831套250萬元以上的房產售出。」

房地產經銷公示Bayleys在富裕街區Remuera的經紀人Vicki Wallace與丈夫Gary,去年的銷售額超過了10億元。她說,儘管房地產市場在春天肯定會有所好轉,但謹慎的賣家似乎被困住了,因為可供換房一族(升級換房)選擇的高端房產實在太少。

她說:「換房市場無法確定下一步行動,因為他們在200萬元、300萬元、乃至400萬元的高端住房市場,看不到很多可選的房產。所以他們無法將自己目前的低於250萬元的房產掛牌上市,以開始下一步換房。」

春季可望好轉

Remuera的另一位Ray White房產公司的經紀人Gerard Charteris對此表示同意:賣家認為200萬至300萬元之間的市場中,沒有足夠的上市住房,因此,他們也按兵不動,並不著急把自己的房產上市。

他說,請求對自己住房進行評估(以便賣房)的大大增加,供應管道大幅增長,因此,他對春季的住房市場非常樂觀。

他也看到大量的買家正在尋找價格較低的房產(在Remuera,價格大約為80萬元),因此整體銷量並未下降。

新西蘭的第二昂貴住房市場皇后鎮,也可以看到類似的情況。在那裡,200萬元住房的銷售量,從截至2018年8月的12個月中的95套,下降到截至今年8月的12個月中的66套。但同時,高端市場的萎縮,都由低端市場補足,50萬元至125萬元的物業銷售,佔今年總銷售額的75%,遠高於2018年的62%。

在陶朗加,截至2019年8月的12個月中,50萬元至75萬元之間住房的銷售量,佔總銷售量的50%,而去年同期僅為45%;但100萬元以上物業的銷售量卻幾乎沒有變化(兩年的銷售量都約為250筆)。

在漢密爾頓,過去12個月的住房銷量下降了6%,為3500套,其中82%是價格在25萬元至75萬元之間住房。

惠靈頓的整體銷量比奧克蘭要好,從前年的2999套下降到去年的2875套,僅下降了4%。交易量主要集中在價格在50萬至100萬元之間的房產(兩年中的每年1900年左右),但售價在200萬元以上的房產,僅僅徘徊在20套左右。

南島城市的銷量下降幅度不大。基督城的銷量僅下降了2%,至7770套,其中80%的銷量,是價格在25萬至75萬元之間的低端房產;而但尼丁的2586銷量,也比去年下降了7%,其中低價位住房的銷量,佔到了85%。

庫存不足

在奧克蘭的Mount Albert和Sandringham,Anne Duncan房地產公司的安·鄧肯(Anne Duncan)說,她確實看到了這樣的循環——房源不足減慢了換房者把自己房屋上市的速度。

價格在90萬元至100萬元的住房市場壓力最大,因為在下一個梯階上,即價格130萬元至150萬元的住房市場,飢餓的買家基本沒有什麼可選。在最近的一次房地產拍賣中,她的公司接待了85個看房團體,以及6個註冊競標者,他們的預計價格都在90萬元至96萬元之間。

「但什麼都沒有,什麼都沒有。他們只會把下一步的換房預算漲到150萬元以上甚至200萬元,但那個價位的房產,市場上也沒有。」

鄧肯說:「投資者都在重返市場,但是其他人卻不想變得無家可歸,所以他們只在需要賣房的時候才會賣房。因為邊遠城區有新的住房供應,所以住房銷售增長,但是Mount Albert和Sandringham這種較中心的街區,住房需求卻更多。」

Barfoot and Thompson公司在Gray Lyn的經紀人Andrew Cosgrave看到,有更多買家來開放房屋看房,尤其是在89萬元至110萬元的價格範圍內的住房。

「如果人們想在聖誕節之前搬到新房裡去,那麼他們現在就需要開始買房。在一套漂亮的上市住房,我們在三週內有150個組看房。感覺到有一種增長的動力。」

考斯格雷夫說,購房者不會迴避那些需要整修的住房,特別是他所說的「宜居的住房」,就是說房子雖然陳舊,但房主可以在弄清楚他們整修計劃的同時,快樂地住在那裡。

他說:「我最好現在上市,因為其他所有人都在做同樣的事情。」「人們需要花一段時間,才會接受價格的小幅回升,但是現在賣方知道他們已經有了市場,房地產正在銷售。」

‘正在變好

在奧克蘭北岸,過去一年中只有84處物業的銷售價格超過250萬元(只佔2018年銷售量的近一半),Primium公司的經紀人艾莉森·帕克(Alison Parker)表示,Takapuna和Milford大道和海濱街道地段的名貴房地產確實非常短缺。那些希望在有足夠土地和良好學區的地方換房的購房者,紛紛到開放住房看房,那些位於海灘、湖邊或懸崖頂的地方,都被搶購一空。

「賣家可能會驚訝於他們獲得的收益比他們期望的要多。情況變得越來越好,似乎人們已經不害怕買房,問題只是市場上沒有足夠的庫存來替換他們原來的住房。」

Harcourts的經紀人Jordan Selwyn表示,人們不急於出手、對自己住房的期望值很高,這確實表明了他們對市場的信心。

他認為緩慢上市的周期會中斷。他說:「人們不急於出手住房只是因為有點條件反射,但隨著人們把新的大氣候視為新常態,他們就會再次掛牌上市。」

他認為,「目前這種房主在合理的時間內、以公平的價格買賣的大氣候,才是公平的;而以前(在市場高峰期)人們因為害怕買不到,那才是不公平的。」

責任編輯:上官翎

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