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稅務局嚴厲打擊漏稅避稅 倒房者要小心了

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【大紀元2019年11月01日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)雖然政府在今年4月的稅務年伊始,就已經決定不再對買賣房產利潤徵收資本利得稅,但一些依靠倒賣房屋賺取巨額利潤的人,也不能因此而鬆口氣,因為雖然政府不會用資本利得稅來直接打擊投機者,但會考慮其他幾種方法,用來嚴厲打擊倒賣房地產中使用不同手段避稅、以及現金交易中的少報和漏稅問題。

新西蘭,「倒房」的定義目前是指在6個月之內買賣同一套房產兩次。倒房在房地產熱潮時尤其常見,即以較低價格買入,然後在短時間內又迅速以高價出售;有的人對買入的房產稍加整修,有的則一點不動,原樣出售。

稅務局將針對倒房「慣犯」

稅務局(Inland Revenue)本週除了宣布加強力度打擊現金交易(主要是零售業)中的漏稅問題,還建議修改相關法規,以制止「慣常」倒房者通過每次更換買家名字,來逃避買賣房地產所得利潤(資本利得)應繳的稅款。

稅務局此舉,是在今年4月政府決定不徵收資本利得稅之前作出的。政府本來想用資本利得稅來打擊倒房投機,平抑過熱的泡沫住房市場,但由於反對聲浪過高而放棄。

此後,政府推出了其他幾項打擊住房投機的政策。但其中取消出租房投資者以租金損失來抵消個人收入所得稅的規定,引發了很多房地產投資者的不滿,他們指新規定會使投資者更難提供租賃物業,會傷害弱勢的「爸爸媽媽」出租房投資者,但不會傷害富裕的房地產投機者,比如那些純粹的倒房者。

按照規定,新西蘭人在出售他們的「主要住房」或者營業場所名下的土地時,就不必繳稅——只要他們在購買房產時不打算轉售。

上一季度共有36,000多處物業買賣。超過一半的人因為涉及「主要住所」買賣,不需要說明其稅收居住地或詳細信息。

目前,稅務局對出售房產增加了一個限制,對那些稅務局將其歸類為「慣常」(倒房)的買主和賣主——那些具有倒賣住房或商業物業模式的人,即使他們居住在倒賣的房屋中、或者在使用這套商業物業,也會把他們排除在「不必繳稅」的正常買賣之外,強制他們繳納稅款。

新規定堵住倒房避稅漏洞

不過,因為這個限制目前只適用於個人,所以有許多人通過使用其配偶或家庭信託的名義,來進行不同的交易,或者通過改變付款方式,來避免顯現出倒賣「模式」來規避繳稅。稅務局的新規定,就是要避免這種濫用和破壞新西蘭稅務系統的行為。

稅務局建議對相關法規進行修訂,新的限制規定將適用於團體或實體,而不僅僅是個人或個體企業。

在新規定下,如果所有人都居住在所有的相關房屋中,即使使用不同的人或信託的名義來進行買賣交易,也會被包括在倒房的範疇之內;同樣,如果所有相關的業務實體都擁有相同的物業,那麼即使每個業務實體都分別進行交易,他們也將全部都被徵稅。

稅務局還希望擴大倒賣「模式」的定義範圍,從而擴大收稅範圍。目前,這個「模式」必須是「類似用途」——即一個人不斷地購買房屋、翻新整修、然後出售的模式。

稅務局表示,「不管是簡單地買賣房地產,還是在其擁有土地時進行了任何建築或裝修工作,都是一樣,重要的是他要進行『有規律的』買賣交易。」

稅務部長斯圖爾特.納什(Stuart Nash)的發言人說,納什知道稅務局的建議正在進行諮詢,下一步仍需要內閣批准。「但無論如何,他已經暗示,那些試圖通過買賣自己所住房屋來賺錢的所謂『慣常』翻新者,他們的稅務事務將受到越來越多的審查。」

新西蘭倒房現象嚴重

新西蘭先驅報在今年9月發表的一篇社論中,批評倒房投機行為不道德。社論中說,在截至2018年的6年時間裏,也就是最近的一次房地產熱潮的時間跨度中,全新西蘭共有13,000多套房地產被倒賣,這些倒賣交易為投機者賺取了高達12億元的暴利。

在房地產繁榮的高峰期,單單一家公司就進行了70多次倒房交易,總共獲利600多萬元,平均交易時間為60天,平均每次獲利86,000元,平均每天的收入,更高達1400元。而在同一時期,有幾十家類似的公司都在通過倒賣房產牟取暴利。

《週末先驅報》在今年9月發表的針對專業房地產投機的調查報告顯示,最大的10家倒房運營商,在6年中總共進行了763筆倒房交易,把高達5000萬元收入囊中,其中不包括裝修費用或代理商費用。

這10個交易最多的倒房團體,平均每次獲利68,000元,平均交易時間僅為71天,不到兩個半月時間。

調查顯示,倒房者主要針對兩個市場,一個是奧克蘭市中心的公寓市場,另外一個是即將開發的低端住房市場。他們趁這些地區的人還沒有意識到其房地產價值之前低價買入,或者利用一些低收入人群因為各種原因急於賣房而買進,再進一步推高當地房價,以高價出售牟取暴利。

OneRoof房地產評論員阿什利.車奇(Ashley Church)說,這些被倒賣的房屋,正是市場上那些容易負擔的、很多民眾急需的房屋,但「他們沒有(為所買的住房)增加任何東西,他們只是把它作為賺錢的機會」,而那些急需住房的卻很難買到負擔得起的住房,「這對社會是一種禍害,……在道德上是卑鄙的。」

報告中列舉了一些這樣的街區,例如南奧克蘭的Clendon、惠靈頓的Upper Hutt、漢密爾頓的Nawton和基督城的Linwood等街區,都發生過被倒房者蜂擁而至、一夜之間炒高房價的事情。

在房價相對便宜的南奧克蘭,在2015年的房市頂峰時期,倒房者非常活躍,被倒賣的房屋數量,占Manukau市住房銷售量的9%。

「明線檢查」過半不合規 政府無力執行

Newsroom新聞網的一篇報導中說,除了希望對專業倒房者進行嚴格限制之外,稅務局還希望限制「明線檢查」(bright-line test)規定的違規的物業投資者,只是至今為止還沒有專門追責違規者的團隊。

「明線檢查」早在2015年底就開始生效,旨在通過對短時間內出售主要房屋之外房產所獲利潤進行自動徵稅,來打擊倒賣房地產的投機活動。最初,它適用於購買後2年內出售的房屋,後來政府把時間延長到了5年。

去年五月份給稅務部長納什的一份報告估計,「明線檢查」合規率可能低於50%。而報導引用的另一份文件顯示,在符合條件的房地產投資者中,有近三分之一的人不符合「明線檢查」要求,並且符合率還在降低。

儘管如此,稅務局還沒有專職小組負責「明線檢查」,也沒有單獨的預算來進行明線恢復活動,現有人員都被用來追查那些沒有根據明線檢查申報稅款的人。

責任編輯:上官翎

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