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劉大年拉斯維加斯房地產

現時趨勢分析:洞燭房地產 搶得先機

美國經濟穩定上揚,房貸利率降低,對拉斯維加斯房地產都是助力。(Shutterstock)

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【大紀元2019年10月07日訊】文:劉大年・拉斯維加斯房地產
最近整體美國房地產市場觀望氣氛濃厚。劉大年則指出:房地產市場正進入上升波段的整理期,後市應該還會有一段漲幅。「投資人正好藉著大家觀望的時期可以選擇房屋,而不是等到房屋上漲波段,搶房子時就沒有什麼好選擇了。」

劉大年介紹說,從整體的考量,房價會上漲的主要原因是:現時美國金融銀根浮濫,銀行裡及很多金主都有很大的放貸壓力,美國民眾的儲蓄率由2015年開始就一直處在高點,這些泛濫的資金在找出路,流向房地產只是早晚的問題,所以房價上漲也是時間的問題。

針對房價會上漲的具體原因,劉大年從如下不同角度進行論述分析,並給出中肯建議。

一、關於美國經濟狀況的基本面

自遭受金融海嘯重創以後,美國整體經濟已從2012年開始反轉向上全面復甦,時至今日仍屬於擴張狀態;高科技產業不斷創造財富,整體金融行業亦穏步發展,預計還有一段榮景;多項經濟指標也都呈現出有活力的正面發展,尤其是充分就業率達到25年來最好的狀況。雖然近期有美中貿易戰爭,但畢竟這只是一時的干擾;就全世界的經濟分析,美國經濟一枝獨秀,明顯扮演著國際經濟領頭羊的角色。

二、貨幣供給狀況

房地產的漲與跌,離不開「供給和需求」的關係,需求的表徵就是錢的多與少!錢多就代表需求強勁,房價易漲;貨幣供給不足,房屋下跌的可能性就大了。

為應對金融風暴,美國聯儲局實施三輪的量化寬鬆(QE)應對,大量的貨幣供給額流向市場,總共投入3.81兆美元的規模。這是一個天文數字,這一巨額貨幣流已流向世界各地,雖然美國在2012年停止了量化寬鬆(QE),但是這些錢仍然在市場裡。通俗理解,量化寬鬆就好比打開水龍頭把水注入到水池中,現在水龍頭關上了,但水還在水池裡。所以市場上的錢很多,多到您很難想像。

美國經濟復甦,帶動美金升值趨勢「熱錢回流美國套利」,整個金融市場上都是錢,您們看到現在的股票市場、部分地區的房地產(尤其加州灣區、洛衫磯和紐約等地),一直往上衝到前所未有的高點,這都是資金太充足所致。影響所及,可以大膽預測:美國城市的房地產,一定還有一段上漲行情;尤其特別推薦拉斯維加斯,因為拉斯維加斯房價尚處於低檔,盤小易漲,2002年到2006年支撐拉斯維加斯為全美國房地產漲幅第一的條件基本都在,而且更強化了。總之,資金的閘門已經打開了,房價怎麼會不漲?

三、利率降低

降低利率目前是世界的趨勢,而且一些主要的經濟體均以降低利率作爲競爭手段。目前,以低利率活絡經濟是政治(金融體系)普遍運用的方法。美元是屬於世界通用貨幣,舉凡滙兌及結滙的計算等,多以美元計價。為因應各國幣值調整及對外貿易優勢;美國聯儲局近期亦以降低國內利率,平衡國際幣值及貿易關係;低利率有助於提升民眾對房屋的購買能力,對房地產是重大的利多訊息。

四、大多數群眾的心理認知

市場群眾心理認知怎樣?看漲還是看跌?也就是多數群眾心理對房地產市場是處於樂觀還是悲觀狀態,這個議題可由市場調查或統計找出傾向的答案。樂觀的力量強大,房地產市場一片榮景;悲觀氣氛濃郁,房價下跌。同一個市場同一時期,樂觀及悲觀者一定同時存在,需看哪一邊的力量比較強大,這股力量決定這一波段房屋價格的漲與跌。

劉大年表示,根據房地產交易市場前端的種種跡象已明確表明:買方的力道遠大於賣方。「現在買方只是在觀望,希望能在市場裡撿便宜;事實所謂的賣方多是不急著用錢,『只是想知道自己的房子目前能值多少錢』的詢問者;一些放到市場上的房子,賣主都把半年甚至一年以後的預期價格加上去了。由這個角度,市場大多數群眾的心理認知是漲價。」

五、耐心等待

那麼,房價為什麼還不漲?劉大年對此分析說,房價目前漲幅不明顯的理由很簡單:在房地產市場能賺到錢的巨擘,不需要靠很多的頭腦,靠的是「坐功」、「耐心」。所以要真正懂得「等待的價值」,就一定要有理性的判斷,要保持住堅定的信念。例如:經濟狀況的基本面看好、貨幣供給多到浮濫、大多數群眾的心理認知是「漲」,這些條件都充足了,每一個指標都有效,剩下來的就是等待的時間了。

也就是說,誰能等得住、守得住,誰就能賺到這筆錢,而且是賺到大錢。因此,劉大年建議房地產投資人士:千萬不要因為一些小漲小跌,市場的波動,而動搖了自己的信念。

六、多少有一些運氣

正如人們常說:投資就有風險。但重要的是風險可掌控的部分是否已經掌控,其它部分就是運氣問題了。劉大年認識的房地產投資人大多是運氣很好的,有很多都屬於大富大貴,富裕到「孫子都餓不到了」。

還有更重要的一點是,運氣之下的安全保障。劉大年分析強調說,在美國投資房地產,不需要顧慮政治上的風險,美國的國力及制度,保護個人私有財產,這可以說是「太安全」了。退一步想,無論發生什麼事,至少您還抱著您的房地產,因為產權登記一定是您的。

正所謂:「洞燭機先,搶得先機」。很明顯機會擺在這裡,千萬不要錯失良機!#

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本文刊載於舊金山10月5日地產版

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責任編輯:李歐

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