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影響加拿大房市與房價的9大因素

渥太華平均家庭收入比多倫多高,房價比多倫多便宜,住房負擔力比多倫多強。(任喬生/大紀元)

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【大紀元2019年11月06日】(大紀元記者李平多倫多編譯報導)與許多商品一樣,房價也受供需經濟影響。供不應求時,房價漲,反之亦然。不同的是,房市中的供需關係對房價的影響,不像表面上看得那麼簡單。房屋需求的強弱和供應的多少都會影響到房價。以下是詳盡分析。

影響需求的5大因素

一是利率。利率是影響房屋需求的關鍵因素。所有其他條件同等的情況下,利率越低,房屋需求越高。利率低,借貸成本就低,人們按揭貸款能力越大,買房支出能力也越大。反之亦然。

回顧1970和1980年代,當時按揭利率高達2位數,和如今信用卡利率差不多,貸款買房意義不大,因此許多人根本不願買房,導致房屋需求下降。如今按揭利率不到3%,貸款成本超低,導致全國房屋需求高漲。

二是經濟因素。整體經濟和就業形勢,也決定著房市需求。經濟和就業形勢好時,房屋需求隨之上升,反之亦然。其中道理很簡單:就業形勢不好,工作都沒了,未來工作又沒著落,誰會急著買房呢?就業形勢大好時,雇主和整體經濟前景看好,消費者買房信心也隨之高漲。

這一道理也適用於整體經濟。經濟衰退時,雖可能暫時還沒失業,但會擔心隨時被裁員,自然沒心情和信心買房。誰也不想買了房子幾天后工作沒了,導致無力償還貸款。

三是房價擔負力。房價擔負力是當地房價與收入相比後的買房承受能力。房價相對收入過高時,買房需求下降,反之亦然。以多倫多為例,多倫多總體家庭平均收入較低,但房價全國第二貴,擔負力就差。渥太華平均收入比多倫多高,房價卻比多倫多低,擔負力就高。租金擔負力也影響房市需求。如果租房比買房划算,人們可能會多選擇租房而非買房。

四是移民因素。一個城市移民越多,房屋需求就越旺盛。外國人要想獲得永居身分或入籍,必須達到規定的分數。這意味著,移民多能力強,收入高,買房也就越容易,從而推動房市需求。以大多倫多地區為例,大多區每年吸引近10萬移民湧入,極大推動了房市需求,導致房價飆漲。

同樣,海外買家也會影響房市需求。外國人買加拿大房產是為了安全投資,買房子雖不是為了居住,但一樣會推動房市需求,導致市場供應緊張。為遏制這一因素,有些省開始收海外買家稅,但超級有錢人,多半不會在乎支付這點微乎其微的稅,收效可能不會太大。

五是按揭政策。近年來,政府多次收緊房貸按揭。過去能輕鬆拿到40年按揭,如今首付不足20%,最高按揭期限只有25年,首付20%最高按揭也僅30年。收入不錯,所在城市房價又便宜的人,貸款買房固然不成問題。但要在多倫多和溫哥華等高房價的城市買房,即使收入不錯,恐怕也難拿到貸款。

去年年初實施的按揭壓力測試,也抑制了房市需求。按揭壓力測試要求,申請人在當前按揭利率基礎上再加2%或按央行5年基準利率(目前高達5.19%,二者之中,參照高者)條件下,仍有能力還貸,人們買房能力因此被削減近20%。許多人在新規實施前有能力買房,新規實施後就買不起了,只能選擇觀望,抑制了房市需求。

影響供應的4大因素

一是房源,即活躍掛牌量。活躍掛牌量越多,說明房源越充足,買家選擇越多,反之亦然,有些小區有時可能只有1、2套房掛售,買家選擇太少。活躍掛牌量少,需求強勁,意味著房子更有可能以高價售出。活躍掛牌量多,需求少,房子有可能賣不出去,或降價求售。

二是新屋開發。房市中有2大類房屋,一是現房,即二手房,二是新房。房市供需失衡時,新屋數量能填補短缺,得有足夠新屋建成,才能實現供需平衡。如果可開發土地緊缺,政府審批程序繁瑣漫長,新屋開發速度可能會跟不上需求增長,從而導致房價上漲。

三是開發許可。開發許可審批,決定新屋開發速度。如果政府新屋開發審批程序繁瑣,新屋上市周期會更長,房屋供應就緊張,房價會面臨上漲壓力。如果開發審批程序快捷,新屋上市周期短,房屋供應就充足,房價就呈下跌趨勢。

政府頒發開發許可數量多,並不一定意味著新屋開發量就會上升,開發商拿到開發許可後,還得籌集足夠資金,才能繼續推動項目。如果房價大幅下跌,利率上漲,開發商即使拿到許可,也可能會暫緩開發。

四是土地使用

土地使用規劃,通常由市級政府決定。土地使用規劃,分住宅和商業規劃,明確規定土地的人口密度、建築高度和物業類型(如獨立屋、鎮屋或共管公寓等)等。如果土地使用規劃跟不上新屋開發需求,會導致房屋供應緊張,推動房價上漲。舉例說,所有人都想買某個地區帶後院的獨立屋,但當地土地使用規劃只允許建共管公寓,當地獨立屋房源就緊張,房價自然會上漲。

土地緊缺也會導致房價上漲。以溫哥華為例,溫哥華多山,平地少,意味著能供房屋開發的土地少。

綜上所述,影響房屋供需因素很多,每個都很關鍵。下次發現一個地區房價太高時,可從以上幾個方面分析。每個因素對房價到底有多大影響,雖很難具體量化,但可以肯定的是,每個因素都多多少少地影響著房價。◇

責任編輯:文芳

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