【大紀元2019年12月11日訊】（大紀元記者李沁一綜合報導）據《舊金山紀事報》近日報導，在舊金山建造一套新公寓的成本超過70萬美元，幾乎是10年前的3倍。
管理諮詢公司特納‧湯森德（Turner & Townsend）4月發布的調查信息顯示，截至2018年底，舊金山的建築成本為每平方英尺417美元，全球最高，比2017年高出5%。
居民Caratowsa曾住在255 Fremont St.的一間一居室公寓，現在的租金大約是1,000美元/月。
位於舊金山市金融區（Financial District）名為「納塔麗嘉布公寓」（Natalie Gubb Commons），提供的臥室1～3間不等，地段在市中心，位置優越。「納塔麗嘉布公寓」總共有95個套間，申請時引來6,580戶居民瘋搶，每間平均有70人申請。能獲得一間廉租公寓，就像中了樂透彩票一樣幸運。
這棟廉租公寓，每套住房的成本還接近50萬美元，整個項目總共花費5,800萬美元，土地來自市政府捐助。如果土地再花錢，成本會更高。
據房地產數據公司CoStar的數據，今年1月至9月，市場價格的房屋，開工建設的只有1,281套，較去年同期下降62%。目前有超過3萬套已獲批准、尚未開工的住房，開發商需要融資和招聘建築工人。
不同的土地，成本不相同，一般占預算的20%左右。剩下的30%是「軟成本」，比如城市費用、聘請顧問、律師、建築師等專業人士。
開發商的年回報率為5%左右，所以一套75萬美元的公寓，每年需要帶來37,500美元的收入，或者每月租金必須超過5,000美元，開發商才有可能建造。
導致舊金山房屋建築成本創下歷史新高的原因，主要來自建築工人的成本、購買土地，還有審批程序的費用。建築師Mark Hogan分析，總成本的一半左右，用於建築工人工資和購買建築材料，這是「硬成本」 。
（一）建築工人的成本：
勞動力成本每年上漲5%。2008年的經濟衰退，使許多工人轉行。外地的建築工人要過來工作，首先要面對舊金山的高房價，這就形成了一個惡性循環。
承包商Nibbi Brothers指出，非舊金山的工人，需要更多的培訓時間，這也增加了成本，要想達到10年前的生產效率，需要增加25%的工人。而從事水管工、電工等稀缺、高技能工作的分包商，利潤都可能高出開發商。
麥肯錫研究所（McKinsey Institute）的數據顯示，在過去20年裡，舊金山灣區建築業的勞動生產率，增長速度為每年1%，而全球經濟的增速為2.8%。
可是，2012年至今，建築工人的平均年薪每年增長4%，低於灣區整體經濟4.7%的漲幅。雖然勞動力缺乏，但是並沒體現在漲工資上。
（二）購買土地：
只有四分之一的舊金山土地，允許建造3套或3套以上的公寓。加州大學伯克利分校（UC Berkeley）住房開發的政策主管David Garcia說：「如果能有更多土地建設公寓，也能降低住房成本。」
（三）審批程序的費用
另一個推高成本的因素，是舊金山的審批程序。開發商稱這是世界上最困難的項目之一。項目的反對者們，有權利請求額外的審查，或者提起訴訟，來輕易地拖延時間，增加開發成本。
那麼如何削減建房成本呢？
Garcia表示，舊金山和加州可以通過簡化審批程序，降低建房成本。 他說：「政府無法控制建築材料和勞動力的價格，但他們有權加快審批。」
環境評估的平均時間，現在大約持續兩年，可以通過「區域規劃」減少到幾個月。
另一種省錢的方法是減少停車位。肯尼迪的數據顯示，每輛車停靠空間的成本，已經在5萬～10萬美元。
開發商埃姆諾德基金（Emerald Fund）表示，在舊金山建造一座高層建築的公寓，每套造價可達100萬美元，比實際可行的價格高出約20%。以現在的成本或者成本再增長，讓開發成為「不可能」。◇
（此文發表於1268C期舊金山灣區新聞版）
