【大紀元2019年12月17日訊】（大紀元記者李捫心綜合報導）根據新西蘭房地產協會（REINZ）公佈的最新房價指數（HPI），11月份奧克蘭的房價再次出現全面上漲，顯示奧克蘭房地產市場正在隨著天氣變暖而復甦；但在奧克蘭以外的全國大部分地區，房價的漲幅似乎都開始趨於平緩，不像一段時間以來漲得那麼厲害。
因為房價指數跟踪全國各地的房價走勢，並且在計算價格走勢時，允許每月出售的房地產類型的組合發生變化，因此，與另外兩項衡量房價變化的指數——房價中位數或平均房價的變動相比，房價指數被認為更能準確地反映房價的變動。
奧克蘭房地產市場好轉
11月房價指數的最顯著趨勢之一，就是奧克蘭房地產市場的好轉，奧克蘭房價從10月份的單月下跌0.1％，變成11月份的單月上漲2.1％。其中單月漲幅最大的地區，分別為最南面的富蘭克林（Franklin，3.0%）和奧克蘭市中心（2.4%）。
在大奧克蘭的7個地區中，除了北面的羅德尼地區（Rodney）稍微下跌了0.1％以外，所有其它地區11月份的房地產價格都上漲；而就在上個月，7個地區中的4個——北岸、西面的懷塔克里（Watakere）、奧克蘭市中心和南面的帕帕庫拉（Papakura），都出現了不同程度的單月下跌。
按照年度比較，11月份奧克蘭的住房價格，比去年同期上漲了2.7％。這表明，經過一段時間的充實之後，奧克蘭房地產市場的價格，在經過了相當一段時間的持平之後，已經開始處於上漲狀態。
全國房價漲幅放緩
不過，在全國其它地方卻是另外一種情況。奧克蘭以外的全國其它地區，雖然住房價格上漲的速度，長期來看仍然比奧克蘭快（奧克蘭以外全國房價的季度漲幅為4.1%，年度漲幅為8.3%），但增長速度卻都有不同程度減慢，奧克蘭以外全國房價11月份的單月漲幅僅為0.8%，這表明許多地區的房價上漲開始趨於平緩。
根據房價指數的數據，11月份奧克蘭以外的總共17個地區中，有11個地區的房價漲幅，與10月份相比有所降低，這表明儘管大多數中心地區的價格仍然在上漲，但增長的速度有所降低（見表格）。
其中奧克蘭以外的另外兩個中心城市——惠靈頓和基督城，房價漲幅都開始放緩。大惠靈頓地區的單月住房價格增幅，從10月份的2.6％降至11月份的0.9％，儘管其3個月的漲幅為4.9%，年度漲幅高達8.5%，高於奧克蘭以外其它地區8.3%的平均漲幅；而在基督城，住房價格則從10月份的2.2％降至11月份的0.7％，而其3個月的住房也高達4.0%。
即使是在過去一年時間裡全國房價漲幅最大的達尼丁市（Dunedin），其單月房價漲幅也從10月份的2.7％降至11月份的1.7％。
房價出現最大變化的是南島的皇后鎮湖區（Queenstown-Lakes），從10月份的單月住房價格漲幅4％，一下變成11月份的單月跌幅4.9％。這裡房價在短時間內的大起大落，可能是由於其相對較小的房地產市場體量使然。
新西蘭房地產協會（REINZ）公佈的最新房價指數（房價漲幅）。來源：新西蘭房地產協會
| 1個月漲幅（%） | 3個月漲幅（%） | 12個月漲幅（%） | |
| 全國 | 1.4 | 3.9 | 5.6 |
| 奧克蘭以外全國 | 0.8 | 4.1 | 8.3 |
| 奧克蘭 | 2.1 | 3.7 | 2.7 |
| 羅德尼地區 | -0.1 | 3.4 | 1.4 |
| 北岸市 | 2.2 | 4.0 | 0.9 |
| 懷塔克里市 | 1.9 | 3.4 | 1.8 |
| 奧克蘭市中心 | 2.4 | 3.6 | 4.4 |
| 馬努考市 | 2.0 | 4.1 | 1.9 |
| 帕帕庫拉地區 | 1.3 | 3.7 | 2.8 |
| 富蘭克林地區 | 3.0 | -1.1 | |
| 惠靈頓 | 0.9 | 4.9 | 8.5 |
| 坡利魯阿市 | 1.6 | 4.7 | 6.1 |
| 上哈特市 | 4.1 | 9.5 | 15.7 |
| 下哈特市 | 1.6 | 5.2 | 11.4 |
| 惠靈頓市中心 | 0.0 | 3.6 | 6.5 |
| 北島其它地區 | |||
| 旺格雷地區 | 1.9 | 3.7 | 3.4 |
| 漢密爾頓市 | -0.7 | 2.8 | 7.1 |
| 陶朗加市 | 0.5 | 2.9 | 6.2 |
| 羅托魯阿市 | -0.2 | 0.3 | 9.6 |
| 黑斯廷斯市 | 1.9 | 4.8 | 13.0 |
| 耐皮爾市 | -0.7 | 2.6 | 10.8 |
| 新普利茅斯市 | 4.0 | 9.4 | 10.7 |
| 北帕市 | 2.6 | 7.2 | 16.2 |
| 南島 | |||
| 尼爾森市 | 1.9 | 2.7 | 8.1 |
| 基督城市 | 0.7 | 4.0 | 4.3 |
| 皇后鎮-湖區 | -4.9 | 0.1 | 0.4 |
| 達尼丁市 | 1.7 | 7.3 | 18.8 |
| 因沃卡吉爾市 | 0.5 | 5.0 | 21.8 |
房貸利率將增加 或是預期三倍
新西蘭的房屋貸款利率和借款利率目前正處於歷史低位，這被認為是民眾買房信心大增、推動全國房地產市場蓬勃發展的主要原因之一。
不過，儲備銀行於兩週前正式推出的、要求幾大商業銀行增加現金儲備的最新提議，雖然是一個有助於保護銀行和新西蘭經濟的好主意，但專家們紛紛預測，這一舉動很可能會導致利率大幅上升，即導致所有類型的借款，尤其是新西蘭的住房抵押貸款的利率大幅上升。
儲備銀行兩週前宣布，要求在新西蘭的主要商業銀行，包括澳新銀行（ANZ）、ASB、BNZ、西太平洋銀行（Westpac）和Kiwibank等大型銀行，都要把現金儲備從至少10.5％增加到至少18％。也就是要求銀行在7年內籌集的現金儲備約增加至200億元。
儲備銀行的提議旨在使銀行能夠在金融危機中更安全，但這樣做是有代價的。因為各個銀行都需要從某些地方籌集資金，所以提高房屋貸款和借款利率，就會是一個銀行籌集資金的首要選項。
根據儲備銀行的估計，各大銀行籌集資金的花費，會使銀行貸款利率增長20個基點，也就是0.2%，但銀行自己估計的成本，則在30-60個基點之間（即0.3-0.6%），即最多可增加0.6%。儲備銀行估計的費用，是銀行自己估計費用的1.5至3倍之間。
房貸利率增加0.2%是個什麼概念呢？就是如果你有10萬元貸款，你每兩週的房貸付款將增加5元，似乎影響不太大；但如果你現在有80萬元的房屋貸款，你每年大約就需要多付1,000元，那麼25年期的房屋貸款，你最多需要多付出2萬元，這就不是個小數額了。如果再按銀行所說的最多3倍於儲備銀行的利率增長，那每年就需要多付出3000元，25年期貸款就需要多付6萬元。
不過，根據全球投資銀行瑞銀（UBS）在今年2月份發布的一份報告，由於資本要求較高而產生的大部分成本，可能會由仍背負房屋貸款的新西蘭房主來承擔。瑞銀（UBS）的報告估計，主要大銀行將提高房屋貸款利率，介於86至122個基點之間，即0.86％至1.22％的利率額外增長。這個預測要比儲備銀行自己的預測高得多。
責任編輯：上官翎
