CCL創六周低位 八大指數全線再跌

【樓市動向】採光權何時再得到保障?

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【大紀元2019年12月20日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報179.11,按周再跌0.43%。分區指數全線下跌,港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.32%、0.5%、0.62%及0.49%。其餘領先指數亦全線調整,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.53%、0.41%及0.47%。中原經紀人指數(CSI)最新報44.17,按周微跌0.1個百分點。

二手樓價創六周低位,回到未放寬按揭保險之前的水平。八大指數連續兩周全線下跌,意味調整遍及各個板塊。中美達成首階段貿易協議,但並不代表香港經濟馬上復甦。《逃犯條例》政治風暴已讓特區政府陷入無法管治的亂局,未來一段時間樓市氣氛繼續受到影響而調整,因政府放寬按保門檻而取用高成數按揭的上車客可能於明年出現負資產。奇怪的是今次政府不像以往提醒市民注意風險,量力而為,反而在吹噓「不用費煞思量便可擁有居所」。在超高樓價的環境下協助市民上車,再次反映政府政策為政治服務,不是以人民利益為依歸。

林鄭月娥到北京述職,還受到中共充份肯定,她個人認為是很大鼓舞。一個民望破產、破壞香港制度及形象的人受中共肯定,中共要的是愚忠,政府將加倍箝制香港人的自由,漠視港人聲音,令衝突進一步升級,樓市進一步調整。

政府積極限制供應

另外,港鐵(上蓋物業)日出康城12期開始招標,成為19年壓軸住宅地,預計地皮供應約2千個單位,市場估值上限達77億元。

康城站於09年已通車,土地平整,規劃亦一早完成,區內所有道路亦早已鋪設,地皮早可推出,為何等到今天才推出?原因只有一個,就是限制供應。政府的供應策略就是務求樓市穩定,不是以市民負擔能力為依歸。筆者預期20/21年財政預算案土地供應規模縮水,先行管理市場期望,避免樓價大跌。

再有,首幢為青年而設的青年宿舍正式推出並接受網上申請,預計明年3月正式入伙。項目只能提供78個單位,以不超過市值租金的六折出租,肯定淪為大抽獎。

青年宿舍計劃早於11年施政報告推出,時隔九年才有供應,這就是政府處事的態度及速度。未來該計劃亦只會提供3千個宿位左右,聊勝於無,後續策略不明。真正能幫到年青人的是不要拖延供應,加快興建資助房屋,讓樓價回到可負擔水平。

採光權被削休憩地不足

筆者於80年代住在港島西半山,單位享有山海景,通風極佳,夏天晚上亦不用開冷氣。到80年代後期,忽然間附近地盤處處,不用數年,山海景全失,更被新建的住宅團團圍著,採光通風權一一被剝削。經一事長一智,及後搬遷,事前預先看清附近規劃,確認附近難再發展,才搬到東區。以為景觀採光有所保障,殊不知梁振英一上任,四處見縫插針,居然在附近的一幅不足0.05公頃未用盡的土地建樓,即使社區大力反對亦無補於事,結果景觀又被削去一截,其毗鄰的大廈距離更只有數尺,令毗鄰部份窗戶由海景變面璧。相信不少港人亦慨嘆有同樣經歷。

事實上,香港曾經實施街影法(《建築物條例– 街影法》)保障採光權。由於城市發展空間不足,街道狹窄,街影法的目的就是確保街道上在冬天亦有足夠陽光,毗鄰樓宇有足夠陽光照射。只要觀察一下,不難發現很多地區的樓宇,當建築物達致某一高度時高層單位便要縮減建築空間,出現梯級式的建築,在舊區尤為明顯。不幸地,街影法於1987年取消。沒有任何採光限制,城市建築任意向高密度發展。由於近十年樓價高企,政府見縫插針,即使閣下願意付出高昂代價購買採光度高的單位,權利亦不受保障。

住宅採光不足,社區公共休憩空間就顯得尤為重要。可是城市規劃失誤,社區休憩空間又嚴重不足。之前就有社區政策研究顯示因休憩用地政策漏洞,全港大部份市區人均休憩用地面積遠低於政府建議的兩平方米,西半山只有0.9平方米,灣仔區0.7,旺角更只得0.6。採光沒有保障,休憩用地又不足,到底這個特區政府想將香港變成怎樣的城市?梁振英當年揚言香港人將越住越好,八年過去,結果可謂有目共睹。

基本權利未受保障

享受合理住屋環境是市民的基本權利之一。良好的採光不但減少空氣中病菌的傳播,亦可鬆弛人的視覺神經,紓緩個人情緒,維持心理健康及生活質素。世界衛生組織就為健康住宅定立標準,當中包括擁有日照三小時以上。很多國家因應住屋採光權實施法例保障。台灣就規定樓高21米的樓房不能影響鄰居採光,並以冬至日計算。日本憲法規定不可侵犯鄰居日照權,受影響的可獲得賠償。英國為採光權訂明客觀景觀測量準則,若建築商違反採光權,可申請禁制令勒令停工。充滿陽光的美國加州,法例規定房屋的影子不能越過隔鄰建築物的邊界,紐約市亦有街影法。鄰近的澳門亦仿效香港訂立街影法,所以澳門沒有香港街道的壓迫感。14年澳門曾經提出取消街影法,最後因公眾反對而不了了之。就連中國大陸的文法通則規定不動產的相鄰各方應公平合理處理採光權,造成妨礙的需賠償損失。某些國家容許採光權進行交易,例如英國某些房屋擁有的採光權可以獨立出售,出售後房屋價值將降低,買屋時必須留意。

諷刺地,特區作為世界金融中心,沒有法例保障採光權,《建築物條例》亦沒有對採光作出任何要求。現時保障採光的就只靠城規會把關。眾所周知,城規會並無清晰準則,且大多配合政府,發展就是硬道理,大家只要看看過去30年城市發展的採光如何被剝削就可得知。更令人擔憂的是政府繼續以量為策,近岸填海又得到土地大辯論納入選項,中共控制的官媒繼續替開發郊野公園邊陲地帶護航。未來採光權只會進一步被剝削。

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任何權利均有價值,採光權亦不例外,理應受到一定的保障。特區政府由於長期規劃失誤,開發土地不力,房屋以量為策,忽略適設居住環境的其它因素,近期更出現土地及房屋策略被政治化的情況。要住屋基本的採光權利得到照顧,恐怕是遙遙無期。◇

責任編輯:陳玟綺

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