【大紀元2019年12月26日訊】（大紀元記者張純之編譯報導）加州近10年來房屋租金劇漲，但驅逐租客的訴訟數量未升反降，很多研究者都對此迷惑不解。
根據《橙縣紀事報》報導，為舊金山南郊和硅谷郊區的低收入住戶提供法律服務的聖馬刁縣法律援助協會（Legal Aid Society of San Mateo County）的指導律師雪莉·吉布森（Shirley Gibson）對此也沒有確定的答案。
聖馬刁縣本世紀初以來的房租上漲了近55%。據Apartment List的數據，紅木市（Redwood City）的兩居室現在月租為3500美元。從理論上講，這會導致她接到更多遭驅逐的案子。由於房租很貴，因拖欠租金而被房東控告的情況就會很常見。但是，從2010年到2018年，針對聖馬刁縣租房者的驅逐訴訟卻下降了近50%。吉布森說：「今年將是有史以來最低的一年。」
同樣的情況也出現在全州範圍內。據加大洛杉磯分校（UCLA）的研究數據，加州的中位房租在2011年至2018年期間提高了23%，但加州房東驅逐租戶的訴訟同期卻下降了40%。此外，最近10年的數據還顯示，所有規模較大的縣中，驅逐案件都在劇降中；而一些房子最貴的地區，驅逐案子減少的幅度更大。
無論是學者、房東還是租戶，都無法確切地解釋這個現象。但他們也提出了最可能的原因。
房客房東都不想上法庭
首先，租客會避免上法庭，因不利的法院判決會對其造成持久的困擾，加州驅逐紀錄會保留7年之久。在此期間租客會很難找其它住所。
其次，房東趕走租客的辦法也很多，發起訴訟只是辦法之一，而且加州法律規定，只有當房客接到法院驅逐通知後仍未搬走，才能對其發起訴訟。遲繳房租的租戶，很可能在發現門上貼了「三天內付房租否則搬走」的通知後就搬家了，還有更多租客被鎖在門外、面對「現金換鑰匙」的紙條後也只好另覓住處。
此外，如果是由於租金上漲而導致租房者遷出，也不算驅逐。驅逐研究者說，雖然缺乏數據，但有充分的理由認為這些未被記錄的驅逐可能正在增加。高租金和低空缺，意味著房東可能更願意趕走拖欠租金的租戶。
「無過失」驅逐增加
吉布森說，儘管法院訴案有所減少，但過去十年中，「無過錯」搬遷的情況急劇增加。在2019年加州驅逐保護新法通過之前，房東可以在租約到期後強迫租戶離開；他無需給出具體原因，只要提前30或60天通知租客即可。
如果房東懷疑房客正利用其房子販毒，但缺乏證據，因而對簿公堂，房東很可能會敗訴。而如果房東只是簡單地發出「無過錯」驅逐通知，說明租約將在兩個月內結束，那麼租房者通常就沒有選擇權。
房客倡導者說，房東經常濫用「無過錯」驅逐來報復要求昂貴維修或保養的租戶。吉布森說，無過錯驅逐的案件在辯護上更困難。2013年，他們代理的收到驅逐通知的租客中，約有一半是「無過失」驅逐。到2018年，這一比例上升到75%。
但依據新的租客保護法，2020年 1月1日之後，大多數房東將被要求列舉驅逐房客的的原因。
房東訴訟成本變高
導致驅逐的一個常見原因是經濟問題。大衰退以後，許多家庭都接到了銀行和房東的驅逐通知。在2010財政年度，法院受理了近23萬個驅逐案子。不過，隨著加州經濟回升，驅逐案件開始了近十年來的大幅下降。
但最不可思議的是，驅逐訴訟在加州擺脫衰退後數年仍在下降，即使租金超過了房客收入的增長。
一個原因就是在過去的十年中，將租房者告上法庭變得越來越昂貴。Kimball, Tirey and St. John律所的律師埃文斯（Chris Evans）說：「由於驅逐的費用增加，房東確實開始努力避免這種情況。」
他估計，十年前，房東驅逐訴訟的花費不到1000美元，其中包括了律師費、法院備案費、警長封鎖費和其它費用。如果租房者敗訴，就要承擔所有的費用。當時，多數租戶都不請律師，自我代理。
但近10年來，租客越來越多接受律師的建議，選擇由陪審團審判，這樣一來，房東就需要花費1萬-1.5萬美元，訴訟反過來成了房東的賭博。吉布森說：「突然出現了更多的律師，驅逐訴訟的辯護也更多，因此對房東來說勝訴越來越難，也越來越貴。」
為了應對法拍屋危機，2009年，州立法者在幾個高居住成本縣建立了低收入法律援助試點計畫。一項獨立評估發現，該計畫實施後，租客缺席審判的比例降低了近20％（缺席審判房東自動勝訴）。
避免訴訟 新技術可幫房東挑租戶
一直到十年前，篩選租賃申請的過程還都是很簡單的，房東僅能看看潛在租戶的信用報告。現在，由於第三方「租房篩選服務」呈爆炸式增長，房東可以快速、方便地查看更多信息，比如，查看潛在租客是否按時繳水電費或租金、是否有刑事案底等。而隨著技術創新，篩查服務的費用也變得相當便宜，50美元即可獲取大量信息。
在過去十年中，占加州租房收入主要份額的企業型房東和房地產投資信託基金，都是高級篩選服務的主要利用者。與個人房東不同，投資公司對房客篩選有嚴格規定。
社區高檔化已導致低收者離開？
過去的二十年中，與舊金山或洛杉磯一樣，華盛頓特區（DC）的生活成本激增。而與此同時，隨著當地低收入居民區的高檔化，驅逐訴訟卻穩步下降。
城市研究所高級政策助理瑪雅·布倫南（Maya Brennan）表示：「由於DC的房租越來越昂貴，過去十年中，低收入的房客要麼被迫退出，要麼被迫進入影子租賃市場」，即住在未經認可為合法住宅的倉庫或車庫中。
布倫南說，有些低收入租客可能去了弗吉尼亞州和馬里蘭州的可負擔性更好的郊區。加州也是，在過去的二十年中搬離加州的人數超過了遷入的人數；年收不足5萬美元者離開加州的尤其多。
不過，也有很多加州人選擇搬到了州內便宜一點的地方。灣區的房租難民蜂擁去了沙加緬度和斯托克頓等更可負擔地區，洛杉磯人也在往河濱和內陸帝國地區遷移。
通常認為，隨著更多低收租房者遷入，這些地方驅逐訴訟會增加。但事實並非如此。加大洛杉磯分校（UCLA）城市規劃教授邁克爾·倫斯（Michael Lens）最近在研究，為何南加有些社區的房東更易發起驅逐訴訟。
倫斯說：一般都認為，很多房東驅逐房客是因為有人願意付更高的房租，但從法院案例看並非如此。相反，有兩種因素與驅逐關聯更強：一個是社區是否很窮，還有一個就是社區是否非裔較多。
不過，布倫南表示，房客驅逐研究仍處於起步階段，目前還很難對加州這種情況給予確切說明。◇
責任編輯：方平
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