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2019樓市回顧 【樓市動向】增加供應無力 政治凌駕政策

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【大紀元2019年12月27日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報179.18,按週微升0.04%。分區指數除九龍區續跌1.02%外,港島、新界東及新界西分別回升1.02%、0.79%及0.62%。其餘領先指數個別發展,大型單位再跌0.47%,中小型單位及大型屋苑分別回升0.14%及0.2%。中原經紀人指數(CSI)最新報42.31,按週下跌1.86個百分點。

二手樓價靠穩,結束兩連跌,新界區樓價稍為反彈。本週未有大型新盤開售,聖誕新年二手亦淡,成交轉趨淡靜。港島大坑道地皮招標吸引破紀錄的25份標書,最終由中信泰富以32億元投得,樓面地價每呎2.5萬,預期開售呎價5萬元以上。這些地皮供應與絕大部份香港人無關,為何政府樂此不疲推豪宅地?為何超級豪宅地對發展商如此吸引?絕對值得深思。

公屋是扶貧有效工具

當權貴置業揮金如土,人口的另一端卻水深火熱。政府統計數字顯示,(香港)特區貧窮人口上升至140萬,創十年新高,貧窮率達20.4%。政務司司長張建宗解釋貧窮數字未能反映扶貧成效云云。可是貧窮線定立的目的就是制定扶貧政策,若不利用貧窮線作參考,政策便失去目標。

作為亞洲金融中心,政府助擁萬億儲備,四萬億外匯基金,數千億的各種未來基金,錢多的是,竟然有近五份一人口活在貧窮線下,只能代表制度極為不均。

各種研究報告指出,公營房屋是扶貧的有效方法,但政府過去八年,無法解決土地來源問題,公營房屋供應大落後,遠離先前長策定立的目標。低下階層被迫住在劏房,劏房戶年年創新高,需求龐大令劏房租金不合理地高昂,搾乾收入。未來人口急速老化,卻未見政府將人口政策、房屋、社會保障等整合扶貧,可悲的是特區官員還在沾沾自喜吹噓扶貧成效。說白了,特區政府根本無意解決貧窮問題,而是利用大灣區融合將貧窮人口驅逐。聽似難以置信,且看未來兩三年的發展便有分曉。貧富懸殊已成為特區的另一計時炸彈。

政府無力增加供應

轉眼又一年。19年肯定是政權移交後最動盪的一年,政府一意孤行,硬推《逃犯條例》修訂案,又連番錯判局勢,結果引發一場政治風暴,影響更席捲全球,將中共直接干預特區事務的邪惡手段全面曝光,特區政府只是傀儡。

外圍面對中美貿易戰交量,內外交困之下,特區經濟陷入技術性衰退。可是住宅市場仍是一枝獨秀,年中二手樓價更曾創出記錄新高,雖然下半年開始回落,但未足以抵消上半年升幅,全年樓價錄得近3%升幅,年終樓價距離歷史高位亦只差6%,極度超越負擔能力。特區連續八年成為全球樓價最難負擔的城市,大幅拋離第二位的溫哥華。住宅平均價高達970萬,全球最高。細、貴、擠令特區宜居排名跌至35。生育率亞洲第二低,調查指居住環境狹窄是第一大原因。

調控政策繼續扭曲市場,成交縮減,全年成交量維持極低的6.3萬宗水平,一手成交越兩萬宗,佔住宅成交量的三份之一,佔比創二十年新高。發展商惜售,貨尾單位未見回落,一手空置稅拖了一年半還未交立法會審議。為了優化利潤,地產商招標售樓擴散至中下價單位,政府無力應對亂局,最終由地產商會會員自律才收斂。

為了應對資助房屋大落後,將資助房屋比例調高至七成,政府將供應「左手交右手」,增加整體供應則無能為力。

私樓地皮供應減少而且側重豪宅地,19/20財政年度至今賣出六幅住宅地,有四幅位於啟德新發展區,全部過百億,預計落成後呎價高達2.5萬,供應與絕大部份港人無關。

公屋輪候時間平均5.4年,政府輪候時間上升壓力非常大。居屋供應創近年新高,全年有近五千個,最新一期吸引32萬份申請,破盡紀錄。政府將出售資助房屋板塊碎片化,綠置居及港人首置盤分別只有3千多及數百個單位,少量供應未能成為階梯之餘更淪為大抽獎。施政報告號令市建局積極參與出售資助房,令市建局政策失焦。

政治凌駕土地房屋政策

反送中」令政府失去管治能力,主動政策變作被動對策。去年最後一天土地專責小組在爭議中提交建議,政府全盤接納。可是除了林鄭屬意的公私合營計劃外,其餘短中期對策包括發展棕地及利用私人會所土地皆進度欠奉。公私合營先導計劃設立多個條件,包括資助房屋佔七成、限制規模、地點及時間等,發展商表明條件辛辣,預期反應冷淡。「明日大嶼」引發爭議不斷,但政府仍堅持上馬,正準備向立法會財委會申請撥款研究。

反送中」令土地及房屋政策被政治污染,中共利用其官方媒體不斷對特區政府及商家指手畫腳。首富李嘉誠講了一句「對年青人網開一面」,惹來中共媒體口誅筆伐,把香港的深層次問題定調為房屋問題,地產商府首稱臣,紛紛表示要捐地,但何時實行及規模未知。媒又要港府積極利用條例收地建屋,政府又認同,但公私合營與積極掃地如何配合未知。

政府一直堅稱沒有減辣空間,忽然又大幅放寬按揭保險,一千萬可做八成按保,一個月就引近兩千人取用。樓價遠超負擔能力的根本問題未解,林鄭的「不用費煞思量便可輕鬆擁有自置居所」對策誘人高位入市,暗藏負資產陷阱。

「反送中」風暴令泛民在區議會選舉取得大勝,政府官員將要面對更尖銳的區議會質詢,一些牽涉地區利益的議題,例如改劃、見縫插針(建樓)等項目,政府獲地區支持的難度大增。供應難題未解之餘,一些短中期對策及先導計劃亦未見效力。

等足九年,青年宿舍終於有着落,但項目只提供76個單位供應,杯水車薪。社聯首個組合房屋項目明年第二季入伙,提89個單位,對改善劏房戶及公屋輪候人士居住環境聊勝於無。政府有意加快過渡性房屋供應,如何在政策及執行上「拆牆鬆綁」未見細節。未補價資助房屋分租先導計劃推出以來零申請,房協優化計劃放寬部份限制,暫接十多宗租戶及百多放租申請,效果仍有待觀察。

讀者應還記得年初車公簽文最後兩句「怎曉田耕耘不得,那知餅食不充腸。」正好總結今年樓市發展。特區政府在土地及房屋策略錯誤,執行無力,以至樓價依舊極度超越負擔能力,至今沒法告訴市民何時取得供求平衡,樓價會否回到可負擔能力範圍。「反送中」一役更揭露出中共已插手香港事務,特區只能按照中共的指示執行。特區能制定一個以廣大市民利益為依歸的土地及房屋政策,怕且已是空中樓閣。

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一如往年,筆者邀請樓百苦作打油詩一首,總結19年樓市發展。詩曰:

土地辯論已揭盅,開墾執行卻技窮。
雖跌猶未抵狂升,房價依舊比天高。
公私合營長官志,收地條例廢武功。
兩萬私房傾權貴,六成資助負大眾。
居屋綠置大抽獎,置業有勞天公送。
特首眼閉心又幪,逃犯條例引暴風。
政權早已屬港共,山河皆盡歸邪紅。
首富一念曰網開,官媒千口誅言兇。
樓房不解政治災,按保放寬時不逢。
庸官政棍齊禍港,民生經濟亂如蓬。
房屋無策亦無方,樓市何去又何從?
北望神州大城市,答案早已在其中!◇

責任編輯:陳玟綺

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2019-12-27 10:08 AM
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