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如何看租房市場指標 分析投資潛力

(簡沐/大紀元)

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【大紀元2019年12月29日訊】(大紀元記者李韶薇澳洲悉尼編譯報導)投資者一般聚焦於房產中位價、拍賣出清率來估計房產走勢。澳洲知名房地產分析機構、買方代理Propertyology的一份新調查,從全澳各地近幾十年來租房市場的數據,分析了投資市場的走向。

據澳洲房地產網消息,Propertyology研究部門主任普萊斯利(Simon Pressley)說,租房市場空置率在3%通常是市場「平衡」的臨界點。

「當空置率超過3%的時候,說明供大於求,租金開始下降——之後銷售市場也會跟隨這個趨勢。反過來,當空置率低於2%的時候,租金開始上升。」

租金增長區

近幾年,霍巴特的空置率非常低衹有0.6%,不難解釋為什麼這幾年霍巴特的房產市場表現是全澳最好的。

普萊斯利說,在過去兩年裡,霍巴特最普通獨立房的周租金漲幅達100澳元。「霍巴特是本世紀以來澳洲經濟漲幅最大的城市。勞動力市場擴大了,來自外州的移民增加了,很多項目都在規劃中。霍巴特的建築業跟不上這些發展帶動下對房產的需求。」

調查顯示,在過去的一年裡堪培拉的租房市場在澳洲第二強勁。「旺盛的旅遊業、專業服務工作和國際留學生的增加,提振了堪培拉的經濟。」

「不過,隨著堪培拉新房供應的增加,特別是新公寓房的上市,可能會對租金形成壓力。」

租金持平區

近十年來,布里斯本租房市場都比較疲軟,經濟表現不盡人意,獨立房庫存太充裕,住房市場投資量很小。

普萊斯利分析說,由於悉尼和墨爾本房產市場的壓力,一些人遷至布里斯本,加上住房建築項目數量減少,布里斯本租房市場終於恢復到平衡點。但是如果私有經濟沒有大的發展,要想看到房產大幅增長也不容易。

墨爾本的租房市場在過去四、五年間還算平衡,普萊斯利說,要看到增長短期內也不大可能。「墨爾本空置率目前在2%左右,但是已經導致墨爾本和悉尼房產下滑的因素——過量的公寓房供應和價格壓力,仍在限制發展。」

再看阿德萊德,普萊斯利說不盡人意的經濟和疲弱的人口增長,導致阿德萊德的租房市場在過去十年都沒什麼增長。這裡新的獨立房供應量小,空置率衹有1%左右,對租金形成一定壓力。普萊斯利稱,阿德萊德的房產市場就像布里斯本的拷貝,沒有強勁的就業發展為動力,就看不到其它的發展,因此短期內看到租金或房價的上漲也不大可能。

租金下降區

創紀錄的新房上市、大量投資房的湧入,以及人口遷至外州,悉尼租金開始下降。

普萊斯利說,珀斯的情況與悉尼類似。「珀斯這十年的趨勢,凸顯了大量人口遷去外州導致這全國第四大城市房產的高峰和低潮。特別在過去四年裡,珀斯租房需求減少,租金下跌。」

至於北部的達爾文,普萊斯利認表示,上一次看到房價的上漲是2012年。

「經濟的持續低迷,人口的流失,導致達爾文的空置率為全國最高。租金還在下降,不過下降的速度有所放緩。」普萊斯利說。

租金上漲的非大城市郊區

普萊斯利特別挑出了一些租金上漲的非大城市郊區,認為除了大城市和中心城市,這些郊區倒是有些投資機會。

他說,凱恩斯、麥凱(Mackay)和班達伯格(Bundaberg),就是昆士蘭非大城市地區低空置率的典範,比多數首府城市都低,莫蘭巴(Moranbah)的租金最近大漲。

「在新州,臥龍崗(Wollongong)、紐卡斯爾(Newcastle)和麥覺理港(Port Macquarie)的租金有些疲軟,達博(Dubbo)和中西部大部分城鎮郊區租房市場(利潤空間)有些緊,阿米代爾(Armidale)、瓦嘎瓦嘎(Wagga Wagga)、格裡菲斯(Griffith)租房(投資市場)壓力將進一步增強。」

「維州的吉朗(Geelong)、巴拉瑞特(Ballarat)近幾年發展強勁,不過最近勢頭有所削弱,說明這些城鎮發展週期的頂峰已過。」普萊斯利說。

最後,普萊斯利的話題又回到了塔斯馬尼亞。

「朗塞斯頓(Launceston)在過去12個月間是全國最強勁的房產市場之一。伯尼(Burnie)和德文波特(Devonport)租房和買賣市場壓力都較大。」

「在我看來,塔斯馬尼亞房產市場的投資回報仍然最好。」普萊斯利說。

責任編輯:簡沐

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