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加州房市

為何加州的住房噩夢快達臨界點?

近幾年加州住房危機問題,越來越迫切須要解決。(Shutterstock)

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【大紀元2019年12月09日訊】編譯:李歐・大紀元
加州最近的一場野火,再度使加州住房陷入風險,原本已經緊迫的住房危機,每年又被野火吞噬無數的房產,加上建房速度不夠快和土地區劃的限制,加州的住房惡夢正在達到臨界點。

據彭博社專欄指出,目前,加州房屋中位價已超過60萬美元,是全國平均水平的兩倍多。加州擁有全國5個最昂貴的住宅市場中的4個,分別是硅谷、舊金山、橙縣和聖地亞哥(洛杉磯排在第七位)。根據生活費用進行調整後,加州的貧困率在美國卻是最嚴重的,加州占美國人口的12%,但也有全國無家可歸人口的四分之一強。

過時的法案阻礙加州住房發展

為何加州會走到這一步?簡而言之,加州的土地區劃法律已經太過時,加上已有40年歷史的稅收條款,使房屋所有者長期受益,卻損害了其他所有人的利益。造成了嚴重的房屋短缺。儘管經歷了幾十年之久,但加州緩慢發展的災難,對州官員、企業和數百萬迫切需要住房的人來說,已經達到難以承受的地步。

今年秋天,Sacramento的議員們通過了數年來最全面的立法,來解決住房負擔能力問題。另外,谷歌、臉書和蘋果公司近期都投入了數十億美元。但是誰都沒敢說這已經足夠了。

「從廣義上講,如果不建造數百萬套新房,就無法解決加州的住房危機」加州大學伯克利分校,特納住房創新中心的政策主任戴維・加西亞(David Garcia)說。

*住房危機不只是窮人的問題

對於最貧窮的人來說,提供足夠的住房一直以來都是全國的一個挑戰。但是在加州,這竟然也成為中產階級的問題。

硅谷的老師們在租房方面遇到了艱難的時刻。臉書公司不久前才宣布捐贈2,500萬美元,為他們建造補貼公寓。灣區的一個城鎮,最近決定將一個舊的消防站改建成供警察使用的宿舍。

在這個州,有超過40%的居民負擔了高比例的住房成本,將其收入的30%以上都貢獻在住房花費上,即使是處於高收入階層的人也經常會預算緊張。

失衡的土地區劃

加州的當地司法管轄區,對建造物擁有極大的控制權。官員們經常屈服於NIMBY(不在我家後院)的反對新發展的壓力,其中很大一部分是以保護環境或維護「鄰里性」為名的。

從1970年代開始,該州的部分地區被降低了建築高度,這使得建造密集的城市地區變得更加困難,並加劇了種族隔離和蔓延。據UrbanFootprint稱,洛杉磯四分之三的住宅用地僅限於獨戶住宅,該軟件可幫助政府和企業了解城市和都會市場。在聖何西,這個數字是94%。

限制房產稅增加

加州還有一個明顯的負擔:第13號提案,該提案於1978年獲選民投票通過,旨在限制房屋的房產稅增加,直到房屋被出售為止。對於在房屋中生活了數十年的嬰兒潮一代來說,這是一個福音,對嬰兒潮一代的房產的市場價值沒有任何估值。但這對他們的孩子尤其不公平,他們實際上是補貼父母的後代。

提案13還為許多城市提供了財政激勵措施,以鼓勵新的商業開發,而非住宅建設,並向開發商收取費用以彌補預算缺口。

尋求低成本的住房

數十年來,許多加州人只有搬到更遠的地方去尋找便宜的生活場所。但是,隨著氣候變化,加劇野火的強度和頻率(導致毀滅性損失和數十億美元的成本),官員可能會決定將某些地區禁止新建。

位在帕洛阿圖(Palo Alto)的加州經濟發展研究中心主任斯蒂芬・列維說,這可能加劇住房短缺。他說:「在某個時候,那些承受壓力以建造更多房屋的地區,將找到容易發生火災的地區。」

據立法分析辦公室的一項分析顯示,近年來,加州的受教育程度較低和收入較低的年輕人,逃離了該州。他們已被具有研究生學位的高收入者所取代,相當於某種程度的全州「高檔化」。

許多公司也開始尋找低成本地區。甚至像蘋果、臉書和谷歌這樣的公司都在尋找亞特蘭大、奧斯丁和匹茲堡等城市,以增加員工來實現增長。這三大科技巨頭還承諾將解決這一問題,總共為加州的可負擔住房開發,陸續投入了45億美元。

州長、立法者誓言做出改變

過去十年來,由於住房供應未能跟上大量招募的員工,這些科技公司被指責是這場住房危機的「貢獻者」。在2011年至2017年期間,我們看到灣區每增加5.4個工作崗位,卻只建造一個單位的住房。

現在該怎麼辦?加州州長紐森發誓要做出改變,並採取了諸如起訴某些拒絕建造經濟適用房的城市。在上個月簽署反租金欺詐法案的儀式上,紐森直言不諱:「我們需要安置更多該死的房屋!(We need to put in more damn housing.)」

來年可能會面臨一個最大問題:土地使用。在今年4月由舊金山選區的州參議員威善高(Scott Wiener)提出的SB 50法案,欲使城市接受提高交通和就業中心周圍的建房高度,引起了部分城市的強烈抗議,尤其是高房價、好學區的城市。參議員威善高誓言要在2020年再試一次。無論他是否成功,該法案都表明了這種徹底改變的決心。

研究人員說,改變是必要的,以便在最需要的地方建造更多房屋,而又不蔓延至高風險地區。但也有研究機構指出,SB 50若通過,有著頂尖學區的帕洛阿圖(Palo Alto)住房將增加3倍,有著迷人鄉村氣息的城市,將變成一個高層公寓環繞的城市,且增加9萬輛汽車停滿街道的景象。#

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本文刊載於舊金山11月30日地產版

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責任編輯:李曜宇

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