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這個冬天有點冷,靜待春暖花開時

Santa Clara County第四季度及2019房市分析

圖一:硅谷地產Santa Clara County全年平均房價。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

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【大紀元2019年02月09日訊】文:Joyce Zhao趙靜暉・硅谷地產經紀
年的第四季度節日期間是房市傳統的淡季,今年延續了上季度的頹勢,房市繼續走弱,價量齊跌,房源在市面上的時間也逐步增加,11月第一次出現了售價低於開價的情況,市場進一步從賣家市場轉向買家市場。

圖一可見今年全年的房價走勢猶如過山車,從一季度平均每月7%~15%的跳漲到下半年的跌跌不休,中位房價也從最高點的$1,305,000降到1,035,000,一年內跌幅高達26%,可謂驚心動魄。

記得18年伊始,由於灣區房市庫存超低,買家競搶,不論地點、大小、價位,大部分的房子都是這個星期上市,下週收Offer,最後以超出開價一大截賣出,賣家可謂春風得意,買家則各個膽戰,想著這次若不一鼓作氣拿下,下面將面臨更高的參考價。所以競價中經常殺出程咬金,以乍舌的價格搶房子。

哪知好景不長,到了第二季度的末期,房源大量上市,利息逐步推高,買家的購買力也被迅速拉高的房價瓦解,房市毫無徵兆地突然冷卻,多個買家競價的現像也消失了,在風向標的Sunnyvale突然出現了房子上市兩三週無人問津的現象。

圖二:灣區房市Santa Clara County 開價/售價比,及在市場上天數。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

第三季度明顯上市房源多於銷售房源,以前排隊、加價,門庭若市的新盤也第一次出現了隨到隨買的現房。買家的購買慾望減弱,許多人索性進入觀望狀態。

第四季度則冷風繼續吹,股市的動盪,幾個標杆大公司的負面消息,進一步打擊了買家的信心。賣家開價謹慎,再也不敢用釣魚價吸引多人競搶,老老實實給了良心價,可是買家還是不買帳,繼續還價,在拉鋸中,成交價普遍明顯低於同類房源第一季度的價格,2018就在高開低走中結束了。

圖三:硅谷房市Santa Clara County 在售及售出房源數。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

灣區房價起伏 先高後低

Sunnyvale一處聯排公寓2018年初到第三季度成交價格對比,雖然房子位置、朝向、內部裝潢有差別,但是同一小區,類似戶型價格在幾個月內相差如此懸殊,還是一定程度上反映了在搶房環境和觀望環境下對灣區房價的影響。

Sunnyvale聯排公寓售價比較圖。(硅谷地產經紀Joyce Zhao提供)

高價位區域受動盪小

雖然從整體上來看銷售是一路下行趨勢,但是細看各個城市表現卻有區別。在一二季度漲幅特別明顯的區域,則第四季度繼續下行,比如Sunnyvale、Santa Clara、San Jose、Milpitas等,這些區域是剛需和初次購房者比較集中的地區,買家對價格敏感度高,受股市和利率的影響大。這些區域第四季度將一二季度飛漲的泡沫擠出,房價基本回到2017年底的價格範圍。

反觀動盪幅度不那麼明顯的城市,這些區域房價較高,房源總體供應量少,買家多為升級房屋或收入較高人群。這部分買家對於房子本身的適合度更加關注,受大環境影響較小,有合適的房子該出手時就出手,比如Los Gatos、Los Altos、Cupertino等城市。

硅谷各城市房價2018年中位價。(硅谷地產經紀Joyce Zhao提供)

硅谷房市的不穩定因素

展望2019年,美國經濟將持續走強,GDP增幅預計達到2.4%。2019年第一季度有幾個不定因素將影響全美的經濟形勢,從而間接影響房市,值得關注:一是美國政府的關停;二是英國脫歐;三是中美貿易戰。

但是硅谷有自己獨特的經濟環境,目前影響房價的最大因素——供不應求這個矛盾仍然存在;高科技人才還在源源不斷湧入,而房屋供應量明顯不足,所以在2019年,筆者認為房價仍將保持小幅增長,現在依舊是剛需買家進場的好時機。#

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硅谷地產經紀Joyce Zhao趙靜暉408-249-0908。

本文刊載於舊金山2月2、9日地產版

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責任編輯:李歐

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