隨著東京奧運會、大阪世博會等一系列盛事的日益臨近，越來越多的國際投資家開始將目光投向日本。經過了漫長的平成時代，日本的整體經濟開始迎來復甦，大量國際熱錢相中了日本不動產的投資穩健、收益類型多樣、歡迎外國投資等諸多優良特性，在日本購買不動產的外國人數量也是日益增加。
在買賣不動產時，外國投資者總會面臨一個實際的問題：日本是如何確定不動產的產權歸屬的呢？這個問題的答案就是日本的不動產登記制度。
日本的不動產登記制度始於一百多年前的明治時代，最初是為了確保土地稅收政策的施行，在發展中同時兼具了土地確權公示的職能。現在的不動產登記已經實現了全國聯網，基本覆蓋了全日本所有的土地和房產。
日本的幾乎每一筆土地和房產都在政府有各自的信息台賬，被稱為不動產登記簿。不動產登記簿的內容分為兩個部分：表示登記和權利登記。表示登記確定了土地的所在位置、邊界、面積和建築物的構造、面積、用途等等，兼具了國土調查、防止土地糾紛的職能；更重要的權利登記則記載了土地或建築物的所有人姓名和住址、歷史變遷情況，以及不動產抵押或質押權及各種擔保權的施加情況。
不動產登記制度更重要的意義還在於，日本法律規定，一旦通過登記制度反映了所有權的實際狀況，登記信息就可以被用於對抗第三人的權利主張。如果您從賣家手中買到一幢房子並完成不動產登記，登記簿上寫了您的名字，其他人就算主張自己也從原來的賣家那裡買到了房子，法院也不會採信這樣的說法，而是會保護您作為所有權人的正當權益。同時，不動產登記簿是對所有人開放的。如果有人不是房東卻詐稱要賣房，通過查詢不動產登記簿，您就可以輕鬆揭穿這樣的謊言，保護不動產的交易安全。
要注意的是，外國人在日本買房時，也要和日本人一樣完成不動產過戶的登記手續。由於手續專業性強、涉及到的文書內容繁雜，一般都會委託經日本政府認證的的專門法律家「司法書士」負責辦理此種手續。外國人的登記要求和所需材料都日本人有所不同，因此需要委託熟悉涉外業務的司法書士，方可保證登記手續平穩完成。
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