【大紀元2019年06月02日訊】（大紀元記者容亮澳洲悉尼編譯報導）商業房出租通常涉及簽訂長期的租約。與任何的長期事務一樣，你必須確保房產和租賃條款適合你的需求。以下12條提示，可幫助你更好地與房主談判。
1、租金
商業房租賃通常按每平方米計價。年租金通常是按房子的面積乘以每平方米的要價來計算。
工作實例
面積50平方米的辦公空間，每平方米350澳元，相當於每年17,500澳元、或每月1,458.33澳元。
你應該始終牢記商品與消費稅（GST）將加在租金之上。
一些房東會在裝修期間免收租金或提供裝修費用的一部分。關於提供多少好處，他們將考慮諸如出租期長短和整個租期內的租金上漲等因素。
2、保證金和銀行擔保
當訂立商業租約時，房東通常會要求提供銀行擔保或保證金。這些存款由房東持有作為租戶的「擔保」。如果租戶違約，房東可以「提取」或「調用」這些形式的擔保。
保證金通常是現金保證金，在商業事務中，保證金可由房東或代理人的信託賬戶持有。
銀行擔保是銀行或信用合作社承諾向房東支付臨時款項的一種形式。租約將寫明在何種情況下房東可以「召集」或「提取」銀行擔保。
在做租房預算時，應該考慮到這筆費用。
3、租期
在談判商業房租賃時，你總是需要考慮租賃期限，並確保租期長短符合你的特定情況和需求。
一些租戶尋找長期租約，以便他們有時間在有租房保障的情況下建立其自己的業務。長期租賃是希望擁有可銷售資產的租戶的考慮因素。
但另一方面，如果你簽訂長期租約但你的業務增長速度超過預期，你可能會發現所租的房已經不能滿足你的需要，而你的租期仍有幾年的時間。
從安全的角度來看，房東通常喜歡長期租約。
作為一般規則，租約越長，房東提供的好處越多。
但是，還要記住，租約越長，租金重新審議就越多。
4、租金重審
商業房租賃將包含租金重審。沒有多少房東願意採用長期的固定租金。
租金重審將採用以下形式之一或不止一個：
- ＊消費物價指數上升
- ＊固定百分比增長（例如，每年3.5％）
- ＊市場回顧
你應該將這些計入預算。
工作實例
如果你訂立五年租約，每年固定增長4％，你將看到在租期內有超過20％的租金增長。
5、裝修
你需要考慮，正在尋找的商業空間是否需要裝修。
如果需要，你應該了解裝修成本。在做預算時，應始終考慮裝修成本。
如第一條所示，有時房東會為你提供一部分的裝修費用。你應該注意，這些錢，通常是在裝修完工後房東才給你的。
6、使用許可
租約需要包含許可用途。你將使用該場所用於什麼？
通過談判達成廣泛的使用許可，這符合租戶的利益。這會允許業務的未來多樣化或可能允許分租安排（可能需要房東同意簽訂分租契）。
一旦租約簽署就具有約束力，如果更改，可能既費時又費錢。
7、日常支出
如果房東將房子的日常支出（或運營成本）轉嫁給你，包括水電、房子維護等，那麼請協商固定費用或封頂上限。此外，在你訂立租約之前，請確保房東在這方面透明，向你披露都包括哪些費用。
8、轉租和分租
你應該確保你的租約允許你轉租或分租。
例如，如果你要出售你的業務，那麼需要能夠將租約轉給新的一方。
如果業務結構發生變化（例如，持股或重組），則可能需要分租。
轉租和分租須經房東同意。此同意過程通常附有條件。
9、改動和改進
大多數商業租約規定，如果租戶想要對房子進行更改，需要房東的同意。
你應該在租約中包含一個條款，允許你對房子進行改動和改進。這些條款通常會寫明須經房東同意後才可以改動或改進。
10、復原和重新裝修
你應該始終了解租約中的「make good」條款或「yield up」條款。
許多商業租約要求租約結束必須把房子回置到空房狀態。但如果你在訂立租約時房子並不是一個空殼，那該怎麼辦？
一些租約規定在租約結束時把房子恢復到最初的狀態。如果你在裝修過程中撕掉了部分舊裝，那麼該怎麼辦？
商業租賃通常也有重新裝修條款。這意味著，你必須在特定日期或某些情況下重新裝修。
11、第一拒絕權
租戶可以通過談判將第一拒絕權條款寫進商業租約。
這些條款是根據具體情況起草的。
工作實例
你正在考慮在建築物中租佔350平方米的辦公空間，目前旁邊還有100平方米的空置空間，如果你的業務在未來擴展的話，你可能需要那點空間。因此你可以在談判時將第一拒絕權條款寫進租約中，這樣，如果有人要租那點空間的話，房東必須先問你是否需要。
12、費用
你應該清楚租賃過程中有關的費用由誰來支付。
商業房租賃租約的簽訂涉及的成本包括法律費用、抵押權人同意費和註冊費。
在某些情況下，可以要求租戶支付房東的租賃準備費用。你可以協商一個條款，讓每一方在租賃準備方面承擔自己的成本。
*請注意以上僅涉及商業房產租賃。零售店租賃受不同規則的約束。
責任編輯：簡沐
