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灣區房市

從Q2中期數據看硅谷灣區房市2019走勢(上)

——2019年舊金山灣區上半年房產市場分析

表1:San Jose房價與銷量變化。(灣區房地產經紀Steven Zhou提供)

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【大紀元2019年06月24日訊】文:Steven Zhou・灣區房地產經紀
2019年的灣區房地產市場,在購房者的懷疑、期望、焦慮中,走完了前5個月。幾乎每一個我遇到的人,無論是已經置業的,還是考慮入市的,無不對房產的話題津津樂道。同時也對未來的價格走勢,表現出各種各樣的迷茫和焦慮。本文希望通過對一些數據和圖表的分析,幫助人們撥開迷霧,比較清晰地看到灣區房市的現狀,從而更好地進行抉擇。

由於灣區各個城市房產市場的冷熱不均,限於本文的篇幅,Steven Zhou(周青坤)將從以下一些城市裡,隨機挑選幾個近年我們華人比較關心的熱門城市,進行分析,以便讓人們根據自己的需求,更理性地看待當前市場。如果讀者還有其它關注的地區,可以加我的微信或電話聯繫我。

硅谷房市

(San Jose、Santa Clara、Cupertino、Campbell、Palo Alto、Sunnyvale、Milpitas、Fremont、Mountain View、San Francisco)

1.硅谷房市:聖荷西San Jose

做為灣區最大的城市,San Jose的房價變化是頗具指導性的。自2008年金融危機後,從2015年3月開始步入快速上升的通道,至今已經4年。4年中,經歷了4次快速上漲的階段,平均每次在4個月左右。

當然在這4年中,房價並非一直在上升,也有多次的起伏(表1)。期間經歷了4次比較長的人氣低迷期,每次人氣低迷的時間平均是7.5個月,而在人氣低迷的時候,房價一般也會有所下調。

表1:San Jose房價與銷量變化。(灣區房地產經紀Steven Zhou提供)

其中,2017年6月到2018年2月,市場經歷了8個月的量價背離階段。正是這個量價背離催生了之後的3個月裡,房價出現非理性上漲,從而過熱產生泡沫。加上社會經濟等各種因素,導致了San Jose的房價在步入上升通道後最大幅度的下降。降幅最多的時候,市場售價中位數幾乎達到17%的降幅,個別極端的房價下降了30%強。市場至2019年2月達到階段最低位後,從3月開始拉勾反轉,人氣也開始有所回升。

由於San Jose的市場較大,分為東西南北中,同一時期在不同區域或Zip Code的市場冷暖程度又有很大區別,漲跌幅度和未來的升值空間天差地別。在有些地區,本輪的下跌才區區5%左右,而有些地區則高達20%強。

在交易中,如果不能很及時仔細了解當地的最新數據和特點,盲目聽風其它區域的市場動態,涉及到你將付出或收穫的金錢將會相差很大。歡迎你在買賣房屋之前,加我微信諮詢了解你關心地區的最新動態。

那之後的房價將會何去何從?這是已購房和想購房的人最關心的問題。我們不是神仙,房價起伏也會受到很多因素的作用。所以,我們只能藉助(表2)給大家提供某方面的判斷依據。

表2:San Jose房價變化表。(灣區房地產經紀Steven Zhou提供)

房地產屬於穩健型長期投資品種,正常的情況能夠抵抗通脹,並獲得投資回報。通過(表2)裡的兩根紅線a和b,我們基本框定了房價的通道。前期的過熱導致房價快速回調到了合理的區間。因此,在經濟大環境不發生系統性危機的前提下,目前的房價尚處於合理區間內的下半部。

結合(表1)下方的人氣指數,多數在售交易的競價尚沒達到非常激烈的程度。目前的市場尚處於買賣雙方膠著,且逐漸向賣方市場過度的狀態,「月售/在售」比約等於0.8左右。

對買家而言,如果能拋棄不切實際的幻想,很好的對市場進行分析,剔除某些開價偏高或狀況不佳的房源,應該可以買到性價比合理的房子;而對於出售房屋的賣家來說,客觀認識市場,選擇合理要價,制定適當市場策略,並對物業進行一些價值提升,可以獲得更好的收益和回報。

2. 硅谷房市:桑尼維爾Sunnyvale

如果你還在後悔去年幾次沒能在Sunnyvale搶到房,眼睜睜地看著當時的房價往上竄,那麼恭喜你,如果現在出手的話,你幾乎可以拿到相當於2017年底的房價,把2018年拋諸腦後!(表3)

表3:Sunnyvale房價與銷量變化。(灣區房地產經紀Steven Zhou提供)

相同於San Jose,4年來Sunnyvale也經歷了4次房價下行。但由於本地房價普遍較高,所以每一次的市場下滑,都會讓人感覺驚心動魄。就像本輪的市場下行,雖然下跌的百分比幅度和其它城市差不多,具體在數字上,San Jose中位數房價不過跌了15萬左右,而Sunnyvale居然達到42萬左右,幾乎夠在灣區的偏遠地帶買一個小Condo了。

開始下跌的時間也比San Jose晚了幾乎1個月。到2月底,San Jose的市場已經出現復甦現象,而Sunnyvale至今還在底部徘徊。目前本地的價格範圍還在房價上升通道的下方,「月售/在售」比大約為0.4,稍偏買方市場。(截止發稿時間,該地區人氣略有上升)

由於Sunnyvale的房價在2014年到2017年期間,快速衝到比較高的位置,上升的速度過快,因此在今後的中短期內,相比於灣區的某些地區,上漲幅度將會受到限制,投資回報將會比其它地區略低。

不過Sunnyvale有個值得注意的現象,這個地區的供應量一直不大,如果市場一旦轉暖,供應量往往會顯得稀缺,以至於不得不大幅加價才能買到房子,所以該地區的房價大起大落的現象將會加劇,直到像一些傳統的高價社區一樣,經過多次的大幅度起伏,最終才能回歸到一個穩定的上升通道。做為投資,需要有一定的心理承受力,而作為自住,依然是一個很好的選擇。所以,考慮買這個地區的人,現在就可以開始多多關心,爭取買在階段的低點。(表4)

表4:Sunnyvale房價變化。(灣區房地產經紀Steven Zhou提供)

近六七年裡,Sunnyvale出現了兩次量價背離的現象。而這兩次的量價背離,都是由於在上升的市場裡供應極度減少,以至於供求關係嚴重緊張造成的。#(待續)

歡迎聯繫灣區地產經紀Steven Zhou
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本文刊載於舊金山6月22日地產版

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責任編輯:李曜宇

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