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加州房市過高? 研究:新加速正在來臨

圖表一:加州中位數房價在2019年4月達到新高點。(加州房地產經紀人協會)

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【大紀元2019年07月02日訊】(大紀元記者艾薇、李歐編譯報導)國際間儘管存在政治動盪和貿易的不確定性,但似乎並沒有太阻礙加州巨大的經濟發展。就在不久前,加州晉升到世界第4大經濟體,領先於英國,而且加州最好的城市深受全球房地產投資者的喜愛。

然而,預測其長期未來(價格、持有性、稅收、租金、增值)甚至會讓專家感到困惑。大多數讀者都在尋找一種簡單的方法來消除所有混亂和消息。

加州就業人口創新高

在這篇文章中,我們將探討未來幾年推動加州房市的主要因素。加州剛剛進入世界第4大經濟體的排名。創紀錄的1,870萬加州就業人口、工資上漲,需多人正在準備買房。

雖然薪水高、就業高,但問題終究在於購買能力,房價高企,以及加州缺乏可負擔房屋和公寓,致使人們難以下手。加州大學洛杉磯分校的預測是,價格下滑和需求下降。

加大洛杉磯分校預測的情況可能有些被誇大,畢竟加州的國內生產總值強勁,消費者擁有大量購買力,而且利率創歷史新低,目前來說,加州房價不會長時間懈怠。目前在6月份,在加州大部分住房市場,活躍的房源正在增長,銷售持平,價格也在上漲。

圖表一:加州中位數房價在2019年4月達到新高點。(加州房地產經紀人協會)

加州房產夢想多元化

加州是一個生活、租賃、買房和賣房的特殊地方,而且加州房市的多樣性很難理解。例如,發現租房更好的年輕買家,並不認同房主宣稱的多個優點。

加州驚人的財富和繁多的規章,這樣的動態使得在加州投資房地產變得有更多風險。房產交易時聘請房地產經紀人是絕對明智的。

相比其他地區,加州經濟是多元化並充滿活力的。這是吸引數百萬新移民在這裡生活和創業的機會。例如,儘管成本很高,大多數科技創業公司仍選擇在灣區起步。就業和工資增長,這給加州住房市場帶來了壓力。

加州經濟、房市超速其它城市

紐約、鳳凰城、拉斯維加斯、丹佛和西雅圖也出現了類似的增長,但聖何西、舊金山、洛杉磯、奧克蘭和聖地亞哥的幾個加州城市的增長是前所未有。加州的房價和多戶型住宅價格都是上漲趨勢。

圖表二:美國和加州的失業率進入新低點。

儘管近期銷量下降,但經我們的研究表明,加州的經濟衰退和房地產市場的崩潰根本沒有發生過。由於美聯儲放鬆利率,並實施川普關稅,加州企業未來幾年可能會進入超速狀態。

隨著越來越多的多戶型住宅交易、稅收的節約,以及市場上仍需要建立數百萬戶房屋,我們知道需求永遠不會成為問題,完工的房屋會被購買、租用。

一些權威人士認為加州房地產市場已經過了高峰。然而,經濟學、人口統計學、買家需求(以及過去幾個月的銷售統計數據)似乎反駁了這一觀點。未來十年需要建造數百萬套公寓單位,其中很大一部分位於加州,以緩和無法滿足的需求(住房危機)。

今年2月份為止的12個月以來,加州經濟的增長率為4.7%,而全國的經濟增長率為2.8%。它可能在未來6個月以2.55%的速度增長,比《聖荷西信使報》(Mercury News)報導的全國增長率1.59%更快。

隨著利率擔憂的消退,以及與美中的新貿易協議,任何負面的經濟方面都可能消失。這將意味著整個加州的價格將再次快速上漲。

加州房地產市場增長的關鍵因素

1. 工資,造成房屋價格壓力。
2. 人口統計,許多千禧一代購買,嬰兒潮一代出售。
3. 利率,保持穩定。
4. 移民,放緩以保持價格穩定。
5. 商業成本,非常高(你想看看我的舊金山停車費嗎?)。
6. 房價,高得離譜。
7. 租房與買房,對於大多數人來說,買房是一個無望的夢想。
8. 新的建築,2019年總建築開工率下降8%。
9. 稅收和省稅,今年要好得多。

稅收下降、利率穩定、工資上漲、價格穩定、抵押貸款要求合理、個人儲蓄增加,為什麼人們還不買?很簡單,很多人期待價格會暴跌。但現在起會有更多的待售房屋和更多的買家。在經歷了強勁的房市平靜之後,加州房價會繼續向上攀升。上市房的增長正在放緩,再加上較低的新建築量,我們可以預測加州2019年夏季的房價會高得多。

圖表三:歷年加州許可的新建案數量。(DOT提供)

加州人的掙扎

如果要說加州人掙扎的問題是什麼?根據統計數據顯示,較低價格的房屋銷售已經枯竭,入門級現在平均在50萬美元左右,如果在主要的地鐵區,價格更要高得多;新建築的許可核發數量不高,2019年整個加州才有12萬個建案被許可;鄰避政策NIMBY’s(Not in my back yard)也是加州土地開發的一個障礙,部分居民不希望開發帶來交通、環境或治安的惡化。因此,不僅房價高買不起是個問題,有錢沒得買,也可能會是個問題。#

資料來源:ManageCasa.com

本文刊載於舊金山6月29日地產版

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責任編輯:李曜宇

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