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南加屋主反對房租管控法案

加州不需要「共產黨」式的計畫經濟

7月2日,五十幾名反對AB1482房租管控提案的南加屋主赴加州參議員艾倫(Ben Allen)位於雷東多海灘的辦公室前陳情。(徐綉惠/大紀元)

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【大紀元2019年07月03日訊】(大紀元記者徐綉惠雷東多海灘報導)7月2日,五十幾名南加屋主赴加州參議員艾倫(Ben Allen)於雷東多海灘的辦公室前陳情,表達對AB1482房租管控法案的質疑與不滿。

7月2日,數十名反對AB1482房租管控提案的南加屋主赴加州參議員艾倫(Ben Allen)位於雷東多海灘的辦公室前陳情。(徐綉惠/大紀元)

由加州眾議員邱信福(David Chiu)提出的該法案,原是希望藉管控「房租調漲」來平抑過高的租金,保障租戶的權益。但法案從今年4月提出後就飽受爭議,提案內容也幾經修訂。目前的法案重點為:實施期限修為三年,規定加州房東每年房租增長不得超過7%加上房屋通貨膨脹率(通脹率參考聯邦消費者物價指數CPI);另附帶「不得以非正當理由驅逐房客」的綁定條款。

該案已於5月通過眾議院轉交參議院,7月9日將於參議院司法委員會(Judiciary committee)公聽會上討論。

計畫式經濟將讓人深受其害

曾於2016年參選爾灣市長落敗的陳鋼(Gang Chen)認為,加州已經有太多的限制,各種稅賦讓民眾不堪負荷,如果再限制房屋租金漲幅,那就有如「共產黨」的計畫經濟;這種社會主義的福利,對人們一點好處也沒有。他說:「我來自中國,從小買東西要糧票、肉票,物資越控制,市場反而越缺乏,我們是深受其害的。」他認為,房租還是應依據市場機制,租客與業者自然獲取供需平衡;若依靠法令強行制定,反而會造成惡性循環,所以陳鋼強烈反對AB1482提案通過。

組織反對該提案的華裔屋主李詠玲(Nancy Li)表示,近年來,加州民主黨頒布愈來愈多左傾法案,如無證移民醫保法、為輔助無家可歸者增加預算;這種保護「非法」移民的方式讓「合法」的納稅人苦不堪言。她說:「每次通過補助的法案,其實都在挑戰中產階級忍耐的臨界點,現在是房租設限,接下來就是調漲房東要提供的搬遷費(Relocation Fee)。」

住在舊金山灣區南部庫比蒂諾(Cupertino)的華裔李藹儒,特別驅車六小時到雷東多海灘陳情,他說:「現在的問題是房屋供不應求,但政府的租金限制會造成更多問題,對投資人來說,可能會不願意再投資買房子,房客也會受到損失。」租金管制法案是給全加州出租行業的警訊,可能影響屋主不願意出租空房,這樣一來不僅無法幫助出租市場,還可能讓現況更惡化。

他認為限制房租上漲將掐住住房供給,也連帶影響房貸的銀行金融業(乃至次級市場的房貸證券)、產權、估值、營建業、原物料業、家具家電業以及再延伸更龐大的產業鏈,影響經濟難以估量。

租金管控反圖利開發商

住在長灘、正在競選長灘市第二區市議員的羅伯特‧福克斯(Robert Fox)說:「我不支持租金管控,對租戶和屋主都不好。」他認為AB1482法案是一個被(憑空)造出來的法律,而不是為了租戶的權益提出的。因為施行租金管控,租戶總是吃虧。

 

住在長灘、正在競選長灘市第二區市議員的羅伯特‧福克斯(Robert Fox,右一)參與反對AB1482法案。(徐綉惠/大紀元)

福克斯說:「事實上我們還是要看錢哪兒去了——唯一從租金管控中獲益的人就是開發商。」他進一步解釋,每個實施租金管控的城市,10年內最少要損失60%的租賃房,那麼大家去住哪兒?觀察相反的例子,如西好萊塢建造許多高樓大廈、非常昂貴的康斗(Condo)。因為對城市來說,管理富人住房要比管理窮人的便宜——你得給窮人提供各種服務,有富人進住城市當然是好的。

所以福克斯認為租戶們被蒙在鼓裡,他們不知道「被管控租金的房子」將消失。原因很簡單:「沒人會出租受到租金管控的房子。」如果屋主不能重新做貸款,特別是浮動利率貸款(基本上五個單元以上的房產都是這種貸款),沒人能負擔得起30%的按揭費。這些被管控租金的房子要麼「法拍」,要麼被人用現金買下(因為沒人會租賃這個房子)。

福克斯假設小業主擁有一個有六單元的房產,價值兩三百萬美元,但沒有人用現金買下這種房產,於是小業者就得降價,即便降價,能進行幾百萬現金房產買賣的也通常是開發商。開發商會將房子拆掉重蓋,租戶則將失去住房。

這就是福克斯最想讓公眾們知道的:「我們並非反對租戶,我們是支持租戶的。」他表示房東和租戶之間是互相依存的關係,他說:「房東想保護租客,所以才反對租金管控,毫無疑問房東也在保護自己。」

法案若通過業主難免年年加租

住在天普市,擁有十幾間房產的David邱表示,如果法案通過可能會造成建築業者投資怯步,房東也會因無法獲得合理報酬而寧願讓房子空著,或是更嚴格審核住客的信用或提高訂金,對房客反而是壞處。他認為伯克利(Berkeley)和聖莫妮卡(Santa Monica)就是前車之鑑,這兩個城市於上世紀70年代末、80年度初先後通過租金管制法令,但長期下來,這兩個地區的老房客不願意搬走、舊房子缺乏修護,養成很多「租霸」和屋主的困境。

AB1482法案附帶「不得非正當理由驅逐房客」的綁定調款,讓房東承擔許多風險。邱先生表示,若法案通過後,租客與房東的法律糾紛會變多、訴訟程序也更複雜,「搬遷費」更是最麻煩的問題。

若通過AB1482法案,大多數房東都表示會因此年年漲滿5%的租金,因為誰也不知道以後是不是不能漲價了。邱先生表示自己現在的租客很多是住了三四年都沒有調漲,此後反而可能要年年加租了。

劉鳳嵐律師認為這個法案對房屋業主或是租客都沒有好處,是兩方都受害。因為現在加州的地價、稅金年年都在漲,但卻要控制租金漲幅,這樣的作法只是在保障極少數人,對大多數辛勤工作、納稅者毫不公平。她進一步解釋,房東若缺乏資金維護房屋,造成電線老化、老宅失修,不僅影響整體社區景觀,甚至可能發生公共危險,整個區域居住品質會越來越差,有經濟能力的人也會逐漸搬走。

即將競選今年橙縣第68選區加州眾議員席位的于淼(Benjamin Yu)表示,這個提案簡直是將房客自己的失敗轉嫁給房東,目前加州房價高漲的原因是過度管制,造成興建住宅不足、供需關係緊張,政客要徹底解決這些基本問題,而非讓中產階級再次承受壓力,製造新的問題。

即將競選今年橙縣第68選區加州眾議員席位的于淼 (Benjamin Yu,左三)參與反對AB1482法案。(徐綉惠/大紀元)

于淼表示,每個人都應該參與社會議題。過去很多華人都習慣把問題丟給政府,但通過法案後卻發現不符合自己的利益,但隨著華裔社區的成長,他相信華人參與政治的比例會逐步提升。◇

責任編輯:方平

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2019-07-03 10:53 AM
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