【大紀元2019年08月04日訊】（大紀元記者張妮澳洲悉尼編譯報導）很多投資者可能不太了解土地資產比在評估投資房產中的重要性。房產諮詢公司Property Planning Australia創始人和總經理David Johnston最近譔文詳細介紹了土地資產比的知識。
據澳洲Domain房地產網消息，土地資產比就是土地價值佔整個資產的比例。比如，花100萬元購買一棟房產，土地價值50萬，那麼其土地資產比就是50%。
因為房子本身總是會折舊而減值，房產增值的主要推動因素是土地的增值，因此選購投資房產時考量房產的土地資產比很重要。
如何確定土地資產比
首先確定土地價值。最好的辦法是知道整個區域每平方米平均土地價值，然後乘以房產的土地面積。
本地經紀人一般都比較了解所在區域的平均地價，甚至可以細化到某些街區、特定房產的地價。
另一個辦法是找一塊本地區近期成交的空地，用成交價除以其面積，得到每平方米地價。
得到土地價值後，除以房產標價就得到了土地資產比。
理想的土地資產比
從投資角度看，土地資產比為70%比較理想，最低不宜低於50%。這樣可確保至少一半的資產有增值空間。
比如，一棟100萬元的房產，土地價值在70萬元左右，房產價值30萬元，這樣的價值比例就不錯。
如果考慮翻新的話，那選購時土地價值比要更高一些，因為裝修會增加房產價值而降低土地價值比。
翻新買家應估計當前土地價值、房產價值與翻新後的房產價值。這樣才能決定預期的土地資產比，避免過度開支，這是在翻新和小房產項目中經常出現的問題。切記，翻新不會增加土地價值。
人們容易感性地聚焦在房產上而忽略了土地的價值。成功的投資決定應避免這個問題。
聚焦土地資產比有助於去除或降低對房產、一些配件的情感和牽掛，有時買家會陷入房產的細節如廚房、浴室、地磚，甚至一幅牆紙而忽略了更重要的因素。
但是，這是否意味著投資者買一塊空地更好呢？
一般來說不是的。因為空地沒有租金收入，投資者也得不到負扣稅補貼，而且空地通常缺乏能夠推動土地增值的有利因素，再者好的地段也鮮有空地。
何種房產有高土地資產比？
土地面積大、老房子或者位於高端地價區的房產有較高的土地資產比。
在這些因素中，後者是最佳的選擇，意味著投資者可以買到高土地資產比的小塊土地房產。中心城區一般是老城區、老房子也多，甚至有文物古宅，單位地價較高。比起新建的房產，這些房產一般有較高的土地資產比。
因此，Johnston認為老房子是更好的選擇，買歷史古房最好，當然這超出很多投資者的預算。這些房子位於黃金地段，不會被推到重建，有很高的土地資產比。
高土地資產比房子的缺點？
凡事都有兩面性，高土地資產比的房子也不可能沒有任何風險。
比如，租金可能較低。因為很多租房者喜歡新房。
另外，老房子維護費用較高。因此買舊房前進行蟲害檢查很重要。
政府允許投資者在40年間申報折舊抵扣，因此老房子也意味著可申報的折舊抵扣較少。
不過，要知道稅務抵扣最多也就是1元拿回48分，而且在出售時，申報的折舊費還要付資本增值稅——這是很多投資者不知道的。
總之，在選購投資房產時，把土地資產比作為綜合考慮的因素之一是明智的做法。
責任編輯：簡沐
