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2020年高端住房市場展望

高端房市 有理由對2020樂觀看待(上)

莊園式的舊金山豪宅。(Shutterstock)
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【大紀元2020年01月14日訊】編譯:艾薇・大紀元
對全球經濟放緩,中美貿易戰的日益增溫,美伊戰火一度燃起,許多不確定性從去年夏天至今,加劇了對經濟衰退的擔憂,不過美股在2019年仍是強勁成長,對於全球豪華房地產中心來說,這是令人鼓舞的消息。特別在世界超級豪宅市場,市場的表現與全球經濟增長緊密相關。

瑞銀全球財富管理公司的策略師托馬斯・韋拉古斯(Thomas Veraguth)認為,豪華房產價格與經濟增長之間有著良好的聯繫。共識是我們不會陷入衰退,甚至會在這個週期中有所好轉。因此,有理由感到樂觀。

2008年到2018年的十年間,從金融危機到復甦,全球主要經濟事件導致了大多數豪華房產市場下跌和上漲同步發生。

但是,從洛杉磯到迪拜等世界主要城市的豪宅價格走勢,卻越來越難以預測。這是因為本地經濟條件和國內政策(從庫存到稅率的變化)的複雜變化因素,加上國際環境的快速變遷,從而牽動房產價格的漲跌和供需。

以下根據Mansion Global,針對2020年,全球7個主要城市的豪宅房市進行了展望:

舊金山豪宅房市:買家選擇多、房價趨穩

整個灣區豪宅市場的某些區域,因為過度建設將在2020年為精明的買家提供機會。

2019年,舊金山迎來了一個強勁的金流,從Uber到CrowdStrike一系列的巨型公司上市,數十億美元的資金流入這座城市,包括高端房地產。Compass首席經濟學家帕特里克・卡萊爾(Patrick Carlisle)表示,這些財富的注入可能會在2020年逐漸消失,使這座城市擁有的豪華公寓數量超出了買家能夠輕易吸收的數量。

卡萊爾說,舊金山市場中最薄弱的部分是超豪華房產。超豪華房產保守地被定義為300萬美元以上的公寓。華麗公寓的庫存數量不斷增加,但購買者還不多。目前,每個買家有大約10到20個公寓清單。兩年前不是這樣的情況。

這可能會給開發商施加壓力,要求他們調整價格或提供其它形式的優惠。當然,這也會給富有的公寓購買者帶來更多選擇。

除了超豪華房產市場外,只要美國經濟不陷入衰退,北加州這座城市的房價就可能會出現穩定但不顯著的增長。

卡萊爾說:房產價格將保持相對穩定,需求將保持不變。前提是股市不崩盤,貿易戰不升級。然而這些是無法預測的。

紐約高端房市:稅收與供給 抑制房價

紐約房地產專業人士認為,與2019年相比,紐約高端房市銷售商的情緒不會比現在更糟。

近兩年來,該城市的住房市場已經受到了幾種不同經濟力量的影響,包括過多的豪華公寓建築,和2018年的聯邦稅制改革。稅改減少了關鍵的稅收減免,像紐約這樣的昂貴和高稅率的城市,受到的衝擊最大。紐約的居民還沒有消化之前的問題,州政府又對高端住房實施新政策,即提高200萬美元以上房屋的財產轉讓稅。

聯排式的紐約豪宅。(Shutterstock)

總部位於紐約的CORE Real Estate首席執行官肖恩・奧舍(Shaun Osher)說:現在他正以「保守的樂觀態度」展望2020年。

專家稱,隨著買賣雙方繼續適應各種稅收變化,豪宅價格可能會持平或略有下降,但有理由相信交易量會上升。富裕的購房者發現豪宅的租金不斷上漲,而賣方則更具有議價能力。奧舍說:我們已經看到在市場上待了兩年的買家重新進入了市場。

不過,新豪華公寓開發的過多,導致供過於求。因此,2020年高端房產的價格可能進一步下跌。

自2019年7月1日以來,大筆交易受到了特別的打擊。2500萬美元或以上的房產需繳納4.55%的轉讓稅,也就是1百多萬的稅金。這給高端房屋的銷售蒙上了陰影,會繼續阻擋富裕的買家。

Elegran房地產公司首席執行官邁克爾・羅西(Michael Rossi)表示,儘管近幾週主要股指創下了新紀錄,但美中貿易協定的持續不確定性以及大選,可能會抑制曼哈頓超高端房產的銷售。

羅西在評論中說:在與中國的貿易戰結束之前,預計500萬至1千萬美元的房產市場不會很快恢復。相信2020年將是買家的市場,為精明的買家提供了更多機會,以較低的轉售價和新的建築價格進入紐約市的住宅市場。

洛杉機豪宅房市:超級豪宅更有議價空間

即使洛杉磯豪宅房市有過一年中六筆超過8千萬美元的房產交易記錄,2019年也證明了該地區的過度發展和過高的定價。

近年來,當地經濟震撼人心,令人羨慕的氣候以及豪宅的蔓延,使洛杉磯成為了轟動一時的房屋銷售中心。這些一次性的大交易將會繼續,目前有8套待售房屋的價格超過8千萬美元。然而,越來越多的議價和豪宅供應的增加將是2020年的趨勢。

一位獨立的高端住宅經紀人,本・巴卡爾(Ben Bacal)說:市場上有很多高昂的房產待售。目前有近兩百套價格在1千萬至3千萬美元之間的豪宅。這是一個很大的數目,是三年的庫存量。

當涉及到房屋的土地、地理位置和視野等因素時,富裕的購房者更能識別能顯示身分的房產。高端住宅的多樣性,還為買家提供了許多現代玻璃外觀規格的房屋。

道格拉斯埃利曼(Douglas Elliman)西部地區經紀公司首席執行官史蒂芬・科特勒(Stephen Kotler)說:這裡有很多投機活動。3年前,當價格很高時,建築商就購買了土地或房產。結果,去年在某些情況下,開發商設定了不切實際的價格,然後買賣雙方不得不討價還價。

科特勒先生舉出了極端例子中的一個:2019年10月在Bel-Air出售了一套富麗堂皇的房產,該房屋有以路易威登為主題的保齡球館和直升機停機坪,售價為9,400萬美元。但此房產最初的要價為2.5億美元。

即使2020年豪宅的價格持平,但對洛杉磯房屋的需求會保持強勁。科特勒說:「目前洛杉磯人氣旺,很受歡迎。」

邁阿密高端房市:吸引外州買家

邁阿密,佛羅里達州的二級濱水城市,到其北部和西部的激烈競爭,這一趨勢可能會持續到2020年。因為來自外州的大量購買者,將目光投向了更廣闊的有價值的房產,以及選擇不同的生活方式。

2017年底通過的聯邦稅制改革,加速了美國人向佛羅里達州的遷移。那裡的低稅率和溫暖的氣候吸引了想要保留財富的嬰兒潮一代和富裕人士。

根據道格拉斯埃利曼(Douglas Elliman)和米勒塞繆爾(Miller Samuel)的最新聯合報告,收入人群的大量湧入,推動了諸如聖彼得堡(Petersburg)等價格較低的墨西哥灣沿岸(Gulf Coast)社區的繁榮,並加劇了木星島(Jupiter Island)和東海岸棕櫚灘(Palm Beach)周圍的活動。

總部位於邁阿密的Compass Florida經紀人馬德琳・羅曼內洛(Madeleine Romanello)說:在整個沿海地區,所有這些市場都不只是昏昏欲睡的小鎮。我們有更多的競爭,如同我現在正和另外兩個買家在競價。

在過去3年的大部分時間裡,邁阿密豪宅房市價格一直動盪或停滯不前,大量的庫存使真正的購房者沒有緊迫感,這繼續阻擋潛在的購房者。

羅曼內洛女士說:過去兩三年來,我們在如此眾多的細分市場中,有些定價過高,這令人感到困惑。特別是對於外地買家來說,到底什麼是真正的價值?購買者只想要價格合理的房屋。

很多信號表明,邁阿密的高端房產價格最終將在2020年或2021年之前發生轉折。其中一個原因是,買家最終將吸收一波新公寓開發浪潮,這些浪潮抑制了該市多年來的房產價格。同時,對逃離紐約市和康涅狄格州的格林威治等高稅收中心的金融服務公司群,這座城市尤其有吸引力。

總之,這些趨勢意味著在未來幾個月內對富裕的買家更有利,他們具有更多的議價優勢。#(待續)

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本文刊載於舊金山1月11日地產版

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責任編輯:李歐

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