【大紀元2020年01月14日】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）近年多倫多共管公寓投資市場火爆異常，房地產專家則警告，隨著共管公寓成本持續攀升，但租金已日益漲至人們再也承受不起的地步。專家預計，不到5年，共管公寓市場會轉向，到時租金收入無法支付公寓日常持有成本，投資者的現金流就會出問題。
投資者中，有為子女未來考慮的父母，有將公寓投資當養老儲蓄的自僱人士。專家稱，當下人們投資共管公寓，都想的是趕緊抓住機會入市，現金流排在其次。這樣做是否合適，需要三思。如果是指望靠租金掙錢，現在公寓樓價漲幅超過房租漲幅，要實現現金流平衡，月租收入得4,000元。
共管公寓開發太多
Urbanation市場調研公司總裁希爾德布蘭德（Shaun Hildebrand）表示，2016～2018年房租漲近10%，可預見未來估計還會年漲5%，隨著大量投資類共管公寓投放市場，一時間會感覺出租公寓似乎已建得夠多了，但這只是暫時現象。
據《多倫多星報》報導，多倫多租房市場中，共管公寓占近35%。今年竣工共管公寓估計有3萬套，去年是2萬套，今年1季度估計多達1萬套可入住。與此同時，今年還會有3,579套出租公寓竣工，數量遠超比過去20年。
到2023、2024年，新一輪開發的公寓大多竣工可入住。希爾德布蘭德稱，以25%首付、3.5%利息計，到時投資者月租需近4,000元才能實現現金流平衡，比目前2,500元平均月租高出60%。
房租漲到頂
去年第2季度和第3季度多倫多房租基本沒漲，說明房租可能已經漲到頂。希爾德布蘭德稱，目前市場上月租2,000元以下的只有微型公寓和小型公寓，越來越多人轉向這類公寓，同時越來越多人會從市中心搬到房租更便宜的郊區或老舊公寓。
多倫多地產局（TREB）數據顯示，去年11月二手公寓平均交易價格61萬7,658元，新公寓或期房平均交易價格86萬6,827元。希爾德布蘭德認為，只有等月底入不敷出時，投資者才可能改變，但即便如此，也不會對共管公寓市場產生太大衝擊。這是因為，投資新公寓的人，看到公寓過去3年漲了50%，都十分樂觀。
多倫多Realosophy地產經紀公司的地產經紀帕薩利斯（John Pasalis）擔心，目前共管公寓市場最大問題是租金和價格之間的巨大差異。他認為，5年前投資公寓的人問題可能不大，但過去1、2年投資公寓還在等公寓竣工的人，問題最大。
Realosophy許多客戶買公寓是為投資，經常諮詢經紀投資哪類公寓可實現現金流平衡，其中有些人即使有點負現金流可能沒關係，但多數都是拿房屋抵押貸款來投資公寓。
租客承受力有限
帕薩利斯表示，目前共管公寓投資者和2016、2017年多倫多房市泡沫期間消費者心理十分類似，不同的是，當時人們是瘋狂炒獨立屋，現在是炒公寓。投資公寓雖說能有點租金收入，但如果今後價格再也漲不動了，買的公寓根本是物非所值，怎麼辦？
有些人3、4年前買了新獨立屋，1、2年前交割新房時發現，獨立屋價格跌了，後悔不已。如今的共管市場和當年的獨立屋市場非常相似，如今公寓市場更龐大，如出現類似情況，會更糟糕。帕薩利斯說，等4年後拿到樓花時，租金收入和持有成本真能打平？真的有錢賺？可能不大可能，有些租客對1臥公寓租金的承受力有限。
他說，前不久市中心一套共管公寓月租開價2,350元，沒人願意租，後來降到2,100元，才有11個人看房。這意味著，對於有些租客來說，月租即使多出200元，也是筆相當大的開支。如今許多人投資新樓花，都沒想到這點，等到樓花交割發現收支無法平衡時，就會拋售。
正現金流越來越困難
Connect Asset Management公司資深地產經紀科伊樂（Ryan Coyle）表示，過去15年他為不少客戶，其中許多是父母，提供投資建議，幫助他們投資公寓如何維持正現金流，截至目前客戶在市中心投資的公寓都實現了這個目標，但近年房價漲幅遠超租金漲幅，實現該目標越來越難。
他建議，要提高現金流，還有一個辦法，就是投資高端社區和高管套房，這類公寓出租對象多是追求生活品質的影視業和科技人士，比普通長租租客願意多付10%～20%的租金。有些投資者在乎的是公寓長期增值潛力，不在乎當下現金流是否為負。還有些人為了每個月底實現正現金流，儘量多付些首付。◇
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