【大紀元2020年10月16日訊】（大紀元記者勤智香港報導）反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報178.05，按週再升0.74%。分區指數個別發展，港島區及新界東分別下跌0.71%及0.66%，九龍及新界西則分別上升0.34%及2.43%。其餘領先指數全線向上，大型單位、中小型單位及大型屋苑則分別上升2.01%、0.5%及0.38%。中原經紀人指數(CSI)最新報54.24，按週上升0.96個百分點。
二手樓價繼續靠穩，指數創6週高位。第三波疫情尚未完結，專家指第四波正在醞釀中，但準買家已急不及待。大圍新盤柏傲莊以貼二手市價開盤推售180伙，吸引越萬票，發展商隨即加價越5%加推。準買家輪候8小時只是為了參觀示範單位，買樓至上，甚麼社交距離，甚麽限聚令全屬次要。連同抽居屋凍結的購買力，二手市場稍稍冷卻，但代理相信第四季二手成交將持續反彈。
中共實施全面管治
供求缺口龐大，經濟嚴重衰退，疫情困擾，依然無法令樓價健康調整，現有策略問題不言而喻。土地房屋急需調整策略，政府原定於本週公佈的施政報告，居然因林鄭被召去深圳參加深圳特區成立40周年所謂慶祝活動而倉猝押後至11月底。政府美其名為優化施政報告，明顯就是應中共需要而修正。事件充份證明高度自治已被中共全面管治取締，林鄭已喪失管治特區的權力。
另外，近日傳恆大集團負債8,300億元人民幣，面臨資金鍊斷裂，消息令恆大股價大幅波動。近年中共企業的發展模式備受市場關注。大量中共企業盡用財技集資，不斷利用槓桿借貸購買增長，擴張經常超出自身本業，務求利用最短時間購買市場影響力，目的就是挾持經濟，反脅政府。一旦資金鏈斷裂，對市場造成衝擊，中共為了維穩，出手避免骨牌效應，企業政權互相挾持利用。這些無道擴張亂象早已延伸到（香港）特區。例如人壽保險屬極長期業務，中共企業炒賣特區人壽保險牌照，短線轉讓情況已經出現，令某些保險公司信貸風險增加。地產項目亦出現中共企業投得土地後資金斷裂而將地皮轉讓的情況，致延誤供應。無道發展擾亂市場運作，最終受害的是廣大市民。中共實施全面管治，特區的監管機構已喪失自主能力，無法再為市民把關，特大金融事故的出現只是遲早的問題。
居屋價跑贏大市有因
房屋委員會《出售居者有其屋計劃2020》和《白表居屋第二市場計劃2020》於上週五截止接受申請。大量申請於截止前湧入，令申請宗數達23萬份，以7千伙供應計算，超額認購近32倍，雖然未能打破去年越30萬份申請的紀錄，但仍是14年復售居屋以來第三高。今期居屋有一定吸引力，供應多元化，除了有市區鄰近地鐵盤之外，亦有位於火炭’馬鞍山及粉嶺較大型盤，大中小單位一應俱全，數量亦是近年新高。相信是受武漢肺炎疫情及經濟下行雙重打擊，對基層影響較大，以至申請數字未及上期。「白居二」亦收到9萬多份申請，名額增加至4,500個，超額認購越20倍。數字表示資助房屋需求仍極之龐大。
需求除了體現在居屋申請數字上外，二手居屋成交價亦如實反映。公開大學自13年起一直追蹤50多個居屋屋苑未補地價的成交並制定「居屋公開價格指數」。以13年1月為100基點，今年8月指數升至212.27，即指數於7年間上升1.12倍，但同期的中原城市指數只上升五成左右，即居屋升幅大幅跑贏二手私樓越倍，這肯定是一個系統性的問題。
過去7年政府不但未能解決土地問題，就連長策定立的六成資助房屋比例亦只能做到五成，調控亦未有對症下藥，結果樓價在遠超負擔能力的基礎上繼續上升。可是經濟增長未有惠及大部份市民，收入增長遠遠落後樓價升幅，令更多需求墮入資助房屋板塊。13年正正就是政府推出「白居二」活化居屋成交試驗計劃之時，政府未有提供額外供應卻去刺激需求。計劃推出不久已有聲音呼籲政府檢討，政府不但未有理會，無視趨勢，還將計劃恆常化，又加大計劃力度，居屋價格怎不大幅跑贏？
議價能力盡歸業主
筆者友人正在放售居屋，表示近日睇樓活動明顯上升。由於業主勤於收集市場資訊，基本上掌握有多少放盤，有多少有效競爭盤，放盤價格水平等基本資料，令定位及定價清楚。居屋絕大部份是用家，市場放盤量不多，競爭少價格自然開高，業主更表明不到價不賣。用家身份並無時間壓力遷出，以致成交價優先於成交時間。雖然新一期居屋凍結部份買家購買力，但申請人多單位供應少，明年一月攪珠後，大量抽籤落空者需求釋放，回流二手市場，屆時又有一大批準買家，供應遠不能應付。
「白居二」情況亦一樣，本年度一批於年底屆滿，明年又有新一批，且批量更多，達4,500個，需求高峰期是明年第一季。面對代理經常以銀行估價不足而壓價，業主不為所動，因絕大部份綠表或「白居二」買家只要簽署臨時買賣合約，銀行都會以買入價計算貸款金額。因居屋有房署擔保，銀行風險極低，但收入卻較一般按揭高，因為居屋只能用利率較高的P按。心急的反而是買家，一來經濟受政治及疫情雙重打擊依然跌之不下，疫情受控之時，刺激經濟方案出台日，樓大有機會反彈，越遲買越貴。「白居二」到期而不行駛便失去機會，再次抽中機會甚微。
歸根究底，還是特區政府政策嚴重失誤令議價能力盡歸業主。供不應求不在話下，在沒有大量增加居屋供應卻大搞活化，製造需求，活化又沒有上加額外條件。市場越活化，補地價比率便失去意義，令未補地價成交偏離合理價格。房署只提供30年保證，因按揭年期限制，令需求集中在20年內落成的居屋，令半新居屋更值錢。
政府以量為策，綠置居帶頭壓縮空間，無法滿足公屋人士希望改善生活空間的要求，部份人轉投現樓居屋。
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港英時代「居者有其屋」是一個享負盛名德政，但交給特區政府後瞬即腐爛，忽然又停售停建，忽然又改頭換面，夾屋、租置、綠置居、港人首置盤……名堂一大籮，忽然又推活化，忽然市建局又參與其中，近日又搞公私合營，將簡單的一個置業階梯全面混亂化、管理複雜化，卻不去處理根本的供不應求問題。種種跡象顯示特區政府完全喪失管治權，中共全面插手特區事務，未來資助房屋政策將會亂上加亂。近朱者赤近墨者黑，千古名言。港人只能自求多福。◇
責任編輯：陳玟綺
