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硅谷房地產

聖縣地產總值近10年新高 明年或衰退

硅谷房地產:聖塔克拉拉縣的房地產估價總值達到5,515億美元,截至2020年1月1日。(Shutterstock)
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【大紀元2020年10月20日訊】編譯:陳柏州・大紀元
舊金山灣區的聖塔克拉拉縣(Santa Clara County),該縣的估價辦公室近日發布一項報告,深入探討硅谷在中共病毒(武漢肺炎,COVID-19)疫情全球大流行之前,當地房地產總值達到史上近10年最繁榮的高點。截至2020年1月1日,該縣房地產的估價總值達到5,515億美元,比去年增長近7%。

根據《聖荷西信使報》(Mercury News)報導,有跡象表明,經過10年的增長,該縣房地產的估價總值正逐漸放緩。也因為今年初爆發的疫情,對經濟產生極大影響,明年的評估似乎不樂觀。

聖塔克拉拉縣估價員賴瑞.史東(Larry Stone)表示:「我們已經達到頂峰,我在一年前曾預測,將出現軟著陸。疫情導致的經濟危機,加劇正常的衰退。」(編輯註:聖塔克拉拉縣位在舊金山灣區的南邊,當地俗稱南灣,也是硅谷中心所在在。)

灣區最富有的縣

就不動產和商業個人財產(包括工廠設備和其它商業資產)的估價而言,聖縣是灣區最富有的縣。阿拉米達縣(Alameda County)的估價總值為3,316億美元,排名第二;其次是舊金山(San Francisco),估價總值為2,980億美元。

聖縣房地產價值的增長,大部分是來自於桑尼維爾(Sunnyvale)、山景城(Mountain View)和聖塔克拉拉(Santa Clara)的新建築和新購置,包括Google和Nvidia的辦公室,以及聖縣和聖荷西的Westfield Valley Fair購物中心進行大規模的擴張。

辦公大樓、公寓樓的增長速度超過其它行業,分別增長14%和10%。此外,單戶住宅占聖縣房地產財富的最大份額,達54%。

在加州,通常只有新建或出售,才會造成房地產價值的大幅增長。根據1978年,加州通過的第13號提案(Proposition 13),規定不動產以1976年估價為基礎,地產稅不超過估價的1%,並限制每年收稅漲幅不超過2%,除非不動產所有人變更或是重建、新建該不動產,否則不允許重新估價。

即便如此,過去10年來,聖縣房地產價值依舊持續飆升。2011年計算出的房地產的估價總值為2,990億美元,自此之後一直穩定增長。

誰擁有最多硅谷房地產

穩定增長的主要推手是科技產業。在上一個財政年度,谷歌(Google)公司是該縣最大的納稅人,稅收超過9,700萬美元;其次是蘋果(Apple)公司的6,600萬美元;太平洋瓦電公司(PG&E)則為6,200萬美元。

根據一項名為「誰擁有硅谷?(Who Owns Silicon Valley?)」的調查報告,針對聖縣最大的財產擁有者全面進行評估,但這項工作很難追蹤,因為許多人是通過各種有限責任公司進行購買。截至2018年,斯坦福大學(Stanford University)擁有最多房產,總值約197.5億美元,其次是蘋果公司的89.7億美元、谷歌公司的75億美元。

明年房價總值不樂觀

在疫情爆發之前,估價員已發現房地產市場開始出現疲軟的跡象。在上一個財政年度,有10,306戶獨立房和公寓的市值,跌破了經第13號提案調整後的購買價格,使其有資格根據第8號提案進行重新評估。與上一年相比,增長了6倍。

由於疫情衝擊,加州實施封鎖令,許多飯店、商家被迫停業,其中有些是永久關閉。此外,許多人繼續在家工作,辦公室空無一人,因此,商業地產可能受到嚴重打擊。史東說:「收入的損失,使得房產的價值隨之降低。」他預期,明年更多房地產價值將下降。

根據不動產顧問公司高力國際(Colliers International)的數據顯示,今年9月,聖縣租賃辦公室的平均價格為每平方英尺每月5.02美元,低於今年1月的5.181美元。

高力國際高級研究分析師邁克.帕姆(Mike Pham)說:「我們開始看到租賃價格些微下降,但沒有達到經濟衰退時的預期水平。我認為主要是疫情的不確定性,導致人們有些害怕,租賃活動因而放緩。」

聖縣房地產 住宅市場相對穩定

在住宅方面,到目前為止,房地產價格幾乎沒有受到影響。今年4月、5月,房地產經紀人還忙於計畫,如何在疫情期間安全地展示房產,銷售因此急劇下降。但聖克拉拉縣房地產經紀人協會主席道格.高斯(Doug Goss)指出,高需求將使價格居高不下,今年9月,聖縣的獨立宅的中位數價格,比去年同期上漲將近14%。但公寓市場似乎已經疲軟,豪華公寓(Condo)或聯排公寓的平均價格,比去年同期下降4.5%。

高斯補充說:「據我所知,硅谷地區的房地產市場,將繼續保持強勁。」#

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本文刊載於舊金山10月17日地產版

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責任編輯:李歐

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