【大紀元2020年10月20日訊】編譯：陳柏州・大紀元
舊金山灣區的聖塔克拉拉縣（Santa Clara County），該縣的估價辦公室近日發布一項報告，深入探討硅谷在中共病毒（武漢肺炎，COVID-19）疫情全球大流行之前，當地房地產總值達到史上近10年最繁榮的高點。截至2020年1月1日，該縣房地產的估價總值達到5,515億美元，比去年增長近7%。
根據《聖荷西信使報》（Mercury News）報導，有跡象表明，經過10年的增長，該縣房地產的估價總值正逐漸放緩。也因為今年初爆發的疫情，對經濟產生極大影響，明年的評估似乎不樂觀。
聖塔克拉拉縣估價員賴瑞．史東（Larry Stone）表示：「我們已經達到頂峰，我在一年前曾預測，將出現軟著陸。疫情導致的經濟危機，加劇正常的衰退。」（編輯註：聖塔克拉拉縣位在舊金山灣區的南邊，當地俗稱南灣，也是硅谷中心所在在。）
灣區最富有的縣
就不動產和商業個人財產（包括工廠設備和其它商業資產）的估價而言，聖縣是灣區最富有的縣。阿拉米達縣（Alameda County）的估價總值為3,316億美元，排名第二；其次是舊金山（San Francisco），估價總值為2,980億美元。
聖縣房地產價值的增長，大部分是來自於桑尼維爾（Sunnyvale）、山景城（Mountain View）和聖塔克拉拉（Santa Clara）的新建築和新購置，包括Google和Nvidia的辦公室，以及聖縣和聖荷西的Westfield Valley Fair購物中心進行大規模的擴張。
辦公大樓、公寓樓的增長速度超過其它行業，分別增長14%和10%。此外，單戶住宅占聖縣房地產財富的最大份額，達54%。
在加州，通常只有新建或出售，才會造成房地產價值的大幅增長。根據1978年，加州通過的第13號提案（Proposition 13），規定不動產以1976年估價為基礎，地產稅不超過估價的1%，並限制每年收稅漲幅不超過2%，除非不動產所有人變更或是重建、新建該不動產，否則不允許重新估價。
即便如此，過去10年來，聖縣房地產價值依舊持續飆升。2011年計算出的房地產的估價總值為2,990億美元，自此之後一直穩定增長。
誰擁有最多硅谷房地產？
穩定增長的主要推手是科技產業。在上一個財政年度，谷歌（Google）公司是該縣最大的納稅人，稅收超過9,700萬美元；其次是蘋果（Apple）公司的6,600萬美元；太平洋瓦電公司（PG&E）則為6,200萬美元。
根據一項名為「誰擁有硅谷？（Who Owns Silicon Valley?）」的調查報告，針對聖縣最大的財產擁有者全面進行評估，但這項工作很難追蹤，因為許多人是通過各種有限責任公司進行購買。截至2018年，斯坦福大學（Stanford University）擁有最多房產，總值約197.5億美元，其次是蘋果公司的89.7億美元、谷歌公司的75億美元。
明年房價總值不樂觀
在疫情爆發之前，估價員已發現房地產市場開始出現疲軟的跡象。在上一個財政年度，有10,306戶獨立房和公寓的市值，跌破了經第13號提案調整後的購買價格，使其有資格根據第8號提案進行重新評估。與上一年相比，增長了6倍。
由於疫情衝擊，加州實施封鎖令，許多飯店、商家被迫停業，其中有些是永久關閉。此外，許多人繼續在家工作，辦公室空無一人，因此，商業地產可能受到嚴重打擊。史東說：「收入的損失，使得房產的價值隨之降低。」他預期，明年更多房地產價值將下降。
根據不動產顧問公司高力國際（Colliers International）的數據顯示，今年9月，聖縣租賃辦公室的平均價格為每平方英尺每月5.02美元，低於今年1月的5.181美元。
高力國際高級研究分析師邁克．帕姆（Mike Pham）說：「我們開始看到租賃價格些微下降，但沒有達到經濟衰退時的預期水平。我認為主要是疫情的不確定性，導致人們有些害怕，租賃活動因而放緩。」
聖縣房地產 住宅市場相對穩定
在住宅方面，到目前為止，房地產價格幾乎沒有受到影響。今年4月、5月，房地產經紀人還忙於計畫，如何在疫情期間安全地展示房產，銷售因此急劇下降。但聖克拉拉縣房地產經紀人協會主席道格．高斯（Doug Goss）指出，高需求將使價格居高不下，今年9月，聖縣的獨立宅的中位數價格，比去年同期上漲將近14%。但公寓市場似乎已經疲軟，豪華公寓（Condo）或聯排公寓的平均價格，比去年同期下降4.5%。
高斯補充說：「據我所知，硅谷地區的房地產市場，將繼續保持強勁。」#
歡迎加入我們的灣區地產臉書專頁
本文刊載於舊金山10月17日地產版
每週為您獻上舊金山最新消息
責任編輯：李歐
