【大紀元2020年10月21日訊】在2020年8月，中國貸款買房者全部經歷了一次重大歷史事件，即為自己的房產選擇浮動利率或固定利率。據央行統計數據顯示，2019年末個人住房貸款餘額30.07萬億元，此舉意義不可謂不大，而由於中國對於此次選擇做出的特殊設置，但其背後的意義很可能是深遠的。
關於浮動或固定利率的選擇，在一般國家是個非常普通的選擇，而且在貸款期間是可以轉換的。而在中國，此事變成了非常嚴肅的抉擇。因為，大家只有一次機會。
根據國內財經新聞的報導，近幾個月以來，1年期LPR報3.85%，5年期以上LPR報4.65% 。伴隨著大量軟文宣傳，其結果不言而喻，大多人毫無顧慮的選擇了浮動利率。新聞報導也證實了這一點。「存量浮動利率貸款定價基準轉換已於今年8月末順利完成，轉換率超過92%，其中個人房貸轉換率為94%。 」也就是說，中國現在有92%的房貸現在是終生浮動浮動利率，只有8%選擇了固定利率。
看似大部分人都選擇了便宜的利率，難道不對嗎？現在看是對的，但當加上「終生」二字時，就很可怕。為什麼？假如在下一個定價周期，房貸利率加息到5%、8%或者10%，請問該怎麼辦？背房貸的人還有出路嗎？
有人說這不太可能。那就來分析一下。
首先，不管可能不可能大幅升息， 一旦選擇「終生浮動」，則已經形成了「人為刀俎，我為魚肉」 的危局。一旦真的加息，除了賣房，還有別的解法嗎？而92%的房貸都是浮動，一旦大家都因為加息受不了開始賣房，會是什麼局面呢？
其次，分析一下操作的可能性。
根據官方消息，此次轉換的核心，就在於「定價基準」發生了變化，由此前的按照「基準利率」定價，變為參考「LPR」定價。LPR的全稱為「貸款市場報價利率」，簡單來說，是中國人民銀行綜合18家具有代表性的商業銀行市場報價，形成的貸款市場報價利率，每月對外公布一次。
也就是說，日後的房貸利率和國家的基準利率脫鉤了，國家可以維持一個較低的基準利率，而商業銀行可以自行制定房貸利率。這種解綁，實際上免除了國家對於房地產的道德義務，日後任何因為加息引起的地產危機責任都可以甩鍋到商業銀行名下。另一方面，在中國的體制下，商業銀行並非完全市場化運作，而是可以執行政策任務。那麼在國家的操作之下，可以通過商業銀行對房地產實行隱形調控，必要時自然可以利用利率問題「定向爆破」。
再次，分析一下動機。
中國政府有沒有動機去定向加息引爆房地產？這個問題估計每個人都有自己的判斷。但我認為，是完全有可能的。
現在中國在疫情和制裁的局面下，缺少出口創匯的渠道，如何才能吸引資金流入中國得到所需的外匯？中國的外債有數萬億之多，外匯儲備名義上可以覆蓋，但據報外儲中有很多資產難以變現用來償還債務，此外還有一些不實帳目。
很多人都明白，吸引外資，股市是一個大的途徑，一旦股市暴跌，外國游資就會進入抄底，帶來大量的外匯。同理，房地產也是一樣。一旦地產崩盤，外國游資同樣有動力進入，同樣可能帶來大量外匯。那麼，中國政府主動內爆房地產引入外資，是不是可能呢？有人可能相信政府不會出賣老百姓的利益去換取外匯，那麼可以看一下中國的共產黨政府的真實歷史，看看類似事情以前是否發生過。注意，以史為鑑，前提是能看到真實的歷史。
最後，從技術層面看。
在一般國家，在選擇固定利率和浮動利率的時候，通常大家都有個感受，所謂「買的不如賣的精」，算不過銀行。比如，固定利率3%，浮動利率3.5%，當人們選了幾年的固定利率之後，發現在固定期之內，隨著央行降息，浮動利率降到的2.5%，自己好像沒有得到什麼便宜。
其實背後的因素就是銀行的「利誘」。通常銀行比貸款人有更多的信息，能更好的預測未來利率走勢。之所以提供一個3%的固定利率來「誘惑」大家買固定產品，是為了迎接日後的降息，掙到更多的利潤。所以，有個土辦法去選擇浮動或固定：如果固定利率低於浮動利率，則選浮動並期待降息；反之如果固定利率高於浮動利率，則選固定並期待加息。
反過來，看一下中國在「一生一次」的抉擇時期的利率：1年期LPR報3.85%，5年期以上LPR報4.65%。也就是說，在當時選擇浮動利率更有利。那麼銀行會做虧本生意嗎？銀行為什麼要將5年期定的比1年期高呢，為什麼不去引導大家選固定利息呢？無非就是意識到未來5年之內會漲息，早早做好圈套，等著日後收網。所以從技術角度講，這樣的「利誘」動機是非常明顯的。中國浮動利率很有可能會迎來上漲。
看到以上分析，希望能讓大家意識到中國房地產的危局，謹慎思考可能面臨的加息局面。同時要注意92%的份額都是終生浮動利率，所謂覆巢之下焉有完卵，一旦開啟加息，人人都面臨危機，可能是非常可怕的局面。至於如何擺脫這一危局，唯有自己思考和決斷了，獲取真實的信息，明白政府的意圖是非常重要的。
責任編輯：任慧夫
