洛杉磯地產經紀人:投資項目無法變更 小心慘賠

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【大紀元2020年10月09日訊】(大紀元記者徐綉惠洛杉磯報導)全球大流行的中共肺炎(武漢肺炎、COVID-19)疫情使零售業、酒店業以及辦公空間都發生了前所未有的改變,一些地產開發商也已著手改造閒置物業,但美國房地產在疫情期間表現出人意料的平穩,甚至還有上漲空間。美國房產復甦,吸引許多投資人的目光。

僑福地產商業部執行副總裁林重伸(Steve Hayashi)表示,投資人要將錢放在哪些項目、房地產是否還有投資潛力?這些問題永遠沒有絕對的標準答案,投資人需自己做功課、降低承擔風險。

目前因疫情影響,許多年輕人或留學生返回父母家中,甚至返回母國避疫,使得南加退租倍增,租房空置率也升高不少。所以若想當包租公、包租婆購買公寓,就要考慮平衡投資報酬率。

近十幾年來,中國的熱錢陸續擁入美國,陸客們在南加購買亞凱迪亞市(Arcadia)豪宅、河濱縣(Riverside County)農場、奇諾崗(Chino Hills)高爾夫球場,這些投資少賺多賠,因為許多投資人並沒有充分了解美國社會文化,只是聽信朋友們的推薦,不少人慘賠離場。

2014年前後,中國人不只開始喜歡打高爾夫球,而且還開始買高爾夫球場。林重伸認為中國大陸的富豪到加州買高爾夫球場,有些很可能是出於「情緒」上的買家,因購買高爾夫球場的投資獲利率並不高,每個月維護球場的水費、人工薪資都是鉅額開銷。

中資投入高爾夫球場的時間點,其實正是美國人開始對高爾夫球興趣下降時。據《洛杉磯時報》報導,2004年,韓國某集團買下了位於聖蓋博谷(San Gabriel Valley)的杜阿爾特牧場俱樂部(Rancho Duarte Club),但最後該球場被法拍。2013年,該物業以330萬美元賣給了中國人擁有的美亞投資(Americasia Investment)公司。

林重伸表示,美國許多投資者購買高爾夫球場是為了要轉換成住宅區,因為加州的房屋市場一直沒有飽和,如果這些土地變更,可以開發成住宅區就是賺到了。如果是不能轉變用途的高爾夫球場,目前並沒有太多的可開發價值。有些投資者買下高爾夫球場,認為可以吸引大陸的打球團,但隨著中美關係變化,大陸簽證緊縮,這些高爾夫球場當然也就乏人問津。

投資馬場、農場也面臨同樣的問題。在美國如果想要開發投資,一定要了解當地市府的法令規定,有些投資者計劃購買馬場、農場興建成旅館、度假村、酒莊,但最後都是因為無法變更地目而成為爛尾項目。林重伸說:「只要周遭居民反對,這些項目基本上就不可能展開。」

有些房仲會建議到加州以外的區域投資買房,但林重伸認為到外州投資也不一定會穩賺,因為購屋需要考量的問題很多,最基本的得注意房產所在州的經濟發展與房屋相關法規、稅率。過去很多人覺得德州房價比較低,在加州買一間,可以在德州買三間,但投資買入以後,才發現問題多多,最後資金被套牢。

林重伸分析,德州的經濟發展並不像加州這麼均衡,產業多集中在農業與礦業,所以遷移入住的外來人口不似加州這麼多,如果人口發展成長不起來,買了房子租不出去也沒用。德州素有「低稅、低保」(low taxes, low services)的名聲,但事實上在房產部分的徵稅也頗高。

林重伸表示投資農場、酒莊、高爾夫球場都不能保證一定會賺錢。投資人也不一定要捨近求遠,將資金放到外州,他認為加州還是有值得投資的地方,只要投資人掌握多方面的資訊,不要單方面相信投資建議,還是有機會獲得不錯的投資報酬。◇#

責任編輯:方平

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