【大紀元2020年11月30日訊】文：文君・灣區ADU專家
加州Prop 19法案在2020年11月3日的大選投票中，以51.07%的微弱比例獲得通過。Prop 19的通過，擊穿了現行的3類共5個法案，對房地產擁有者、投資者有重大影響。
讓我們先來看看Prop 19的內容。Prop 19全稱叫：the Property Tax Transfers, Exemptions, and Revenue for Wildfire Agencies and Counties Amendment，加州地稅轉移、免除及提高地稅所產生的收入如何分配的修正案。它擊穿了現行的Prop 13、Prop 58 & 193、Prop 60 & 90共5個法案。
讓我們先來回顧一下現行的幾個法案的主要內容：
Prop 13，全稱叫the Tax Limitations Initiative（稅收限制倡議），是在1978年投票通過的，當時的通過比例高達65%。這一法案要求，以1975－1976年間的物業現金價值作為統一的基數，物業稅的課稅稅率不能高於1%，並且以後每年的物業稅增加，不超過當年的通貨膨脹率或2%，選低的那個比率。
如果，以後物業業主賣房或轉移給了新的業主，物業稅基數就要按照物業轉移時的現金價值來計算，物業稅率也是1%，以後每年的物業稅增加比例也是不超過當年的通貨膨脹率或2%，看哪個更低。
第二類被擊穿的是兩個法案是Prop 58和193
Prop 58 & Prop 193規定：業主的自住房，如果在直系家族成員之間轉移，如配偶或者父母－子女、祖父母－嫡孫/女之間（如果父母去世了的話），就可以沿用原來的物業稅基數。在此基礎上，如果原業主還有其它的物業，比如出租房、度假屋、商業地產等等，繼承時，繼承人仍可以享受1百萬美元的攜帶額度。
這兩個法案的關鍵詞：1. 保持自住房，就可以繼承全部物業稅基數；2. 非自住物業，有1百萬的原物業稅攜帶額度。
第三類被擊穿的也是兩個法案：Prop 60 & 90
Prop 60是允許55歲以上的業主，如果年齡大了，不需要好學區了，不需要交通房了，換房時允許帶著原來的物業稅基數，而不用按照新購置物業的市場價值來計算。但有幾個前提條件：1. 新買的物業價值不能比原物業價值高；2. 這一賣一買的換房動作要在2年內完成；3. 這種攜帶轉移一生只能用一次。Prop 60和90的唯一區別是，Prop 60是允許在同一個County裡換房；Prop 90是換到不同County，只要換去的那個County也加入了這個Program。
交代了這幾個法案的內容和背景，現在再回過頭看一下Prop 19是怎樣改變現行幾個法案的：
對Prop 60 & 90的改變體現在4個方面：
可以享受攜帶原物業稅基數的人群，從55歲及以上的人群，擴大到殘障人士、野火災害受害人。
符合以上條件的物業主，只要在加州境內換房，都可以攜帶原物業基數，任何一個County都可以。
並且不再限制新購買的物業價值，新買的比原物業價值高了，也允許轉移過去。
原來的法案是一生只能用一次這種攜帶，但現在一生可以用3次。
如果說上述對Prop 60和90的改變還有些積極意義的話，Prop 19對Prop 58 和 193可就是根本性的、革命性的、掠奪性的了。
對直系血親繼承房產的衝擊：
按照Prop 58和193的規定，在配偶、父母－子女、祖父母－嫡孫之間繼承自住房的話，原物業稅基數可以繼承。新通過的Prop 19規定，只有原自住房被繼承後，繼承人仍然住在裡邊，作為自己的自住房屋的才能繼承原物業基數；如果繼承人不住在這個物業裡邊，就要按照繼承時的現金價值，重新評估物業基數。
而其它種類的物業，比如：度假屋、出租屋、生意物業，要傳給繼承人的話，繼承人總共也只有1百萬的物業稅基數繼承額度。即使是繼承人繼承的是那套自住房，自住房後來賣掉了，也包括在這個1百萬的額度裡邊。
Prop 19幾個重要的開始執行日期：
Prop 19從2021年2月16日開始執行，但基於原Prop 60 & 90的改變是從2021年4月1日開始執行；而那個1百萬的原物業稅基數攜帶，是從2023年2月16日開始改變，並與加州房屋價格指數掛鈎每年調整。
針對上述改變，文君建議：
父母/祖父母把最貴的房產物業作為自住房，傳承時繼承人享受到的物業基數保留的利益可以最大。
在2021年2月16日之前，找到專業的遺產規劃律師，做遺產規劃和資產保護的針對性諮詢，哪怕花一些諮詢費用，能為你自己和下一代繼承人省卻更多的稅務負擔，也是非常值得的。
嘗試優化投資組合和房地產投資結構，減少物業稅更改可能帶來的稅務負擔。#
文君簡介：
文君，灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人，採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人，出品了三百多期房地產相關節目內容，對灣區房地產動態，及發展趨勢有深度了解和獨特見解。
文君也是灣區華人社區了解和深度報導ADU政策及動態的第一人，目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源，提供plan-design-build及貸款融資等一條龍服務。
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本文刊載於舊金山11月28日地產版
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責任編輯：李歐
