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【文君|原創】房地產物業傳子傳孫?

Prop 19法案通過 對你有何重大影響?

Prop 19法案通過,對物業稅有重大影響。(Shutterstock)
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【大紀元2020年11月30日訊】文:文君・灣區ADU專家
加州Prop 19法案在2020年11月3日的大選投票中,以51.07%的微弱比例獲得通過。Prop 19的通過,擊穿了現行的3類共5個法案,對房地產擁有者、投資者有重大影響。

讓我們先來看看Prop 19的內容。Prop 19全稱叫:the Property Tax Transfers, Exemptions, and Revenue for Wildfire Agencies and Counties Amendment,加州地稅轉移、免除及提高地稅所產生的收入如何分配的修正案。它擊穿了現行的Prop 13、Prop 58 & 193、Prop 60 & 90共5個法案。

讓我們先來回顧一下現行的幾個法案的主要內容:

Prop 13,全稱叫the Tax Limitations Initiative(稅收限制倡議),是在1978年投票通過的,當時的通過比例高達65%。這一法案要求,以1975-1976年間的物業現金價值作為統一的基數,物業稅的課稅稅率不能高於1%,並且以後每年的物業稅增加,不超過當年的通貨膨脹率或2%,選低的那個比率。

如果,以後物業業主賣房或轉移給了新的業主,物業稅基數就要按照物業轉移時的現金價值來計算,物業稅率也是1%,以後每年的物業稅增加比例也是不超過當年的通貨膨脹率或2%,看哪個更低。

第二類被擊穿的是兩個法案是Prop 58和193

Prop 58 & Prop 193規定:業主的自住房,如果在直系家族成員之間轉移,如配偶或者父母-子女、祖父母-嫡孫/女之間(如果父母去世了的話),就可以沿用原來的物業稅基數。在此基礎上,如果原業主還有其它的物業,比如出租房、度假屋、商業地產等等,繼承時,繼承人仍可以享受1百萬美元的攜帶額度。

這兩個法案的關鍵詞:1. 保持自住房,就可以繼承全部物業稅基數;2. 非自住物業,有1百萬的原物業稅攜帶額度。

第三類被擊穿的也是兩個法案:Prop 60 & 90

Prop 60是允許55歲以上的業主,如果年齡大了,不需要好學區了,不需要交通房了,換房時允許帶著原來的物業稅基數,而不用按照新購置物業的市場價值來計算。但有幾個前提條件:1. 新買的物業價值不能比原物業價值高;2. 這一賣一買的換房動作要在2年內完成;3. 這種攜帶轉移一生只能用一次。Prop 60和90的唯一區別是,Prop 60是允許在同一個County裡換房;Prop 90是換到不同County,只要換去的那個County也加入了這個Program。

交代了這幾個法案的內容和背景,現在再回過頭看一下Prop 19是怎樣改變現行幾個法案的:

對Prop 60 & 90的改變體現在4個方面:

可以享受攜帶原物業稅基數的人群,從55歲及以上的人群,擴大到殘障人士、野火災害受害人。

符合以上條件的物業主,只要在加州境內換房,都可以攜帶原物業基數,任何一個County都可以。

並且不再限制新購買的物業價值,新買的比原物業價值高了,也允許轉移過去。

原來的法案是一生只能用一次這種攜帶,但現在一生可以用3次。

如果說上述對Prop 60和90的改變還有些積極意義的話,Prop 19對Prop 58 和 193可就是根本性的、革命性的、掠奪性的了。

對直系血親繼承房產的衝擊:

按照Prop 58和193的規定,在配偶、父母-子女、祖父母-嫡孫之間繼承自住房的話,原物業稅基數可以繼承。新通過的Prop 19規定,只有原自住房被繼承後,繼承人仍然住在裡邊,作為自己的自住房屋的才能繼承原物業基數;如果繼承人不住在這個物業裡邊,就要按照繼承時的現金價值,重新評估物業基數。

而其它種類的物業,比如:度假屋、出租屋、生意物業,要傳給繼承人的話,繼承人總共也只有1百萬的物業稅基數繼承額度。即使是繼承人繼承的是那套自住房,自住房後來賣掉了,也包括在這個1百萬的額度裡邊。

Prop 19法案通過,文君提醒屋主,對繼承房產有不利影響。(Shutterstock)

Prop 19幾個重要的開始執行日期:

Prop 19從2021年2月16日開始執行,但基於原Prop 60 & 90的改變是從2021年4月1日開始執行;而那個1百萬的原物業稅基數攜帶,是從2023年2月16日開始改變,並與加州房屋價格指數掛鈎每年調整。

針對上述改變,文君建議:

父母/祖父母把最貴的房產物業作為自住房,傳承時繼承人享受到的物業基數保留的利益可以最大。

在2021年2月16日之前,找到專業的遺產規劃律師,做遺產規劃和資產保護的針對性諮詢,哪怕花一些諮詢費用,能為你自己和下一代繼承人省卻更多的稅務負擔,也是非常值得的。

嘗試優化投資組合和房地產投資結構,減少物業稅更改可能帶來的稅務負擔。#

Prop 19取代現行的Prop 13、Prop 58 & 193、Prop 60 & 90共5個法案。(大紀元製表)

文君簡介:
文君,灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人,採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人,出品了三百多期房地產相關節目內容,對灣區房地產動態,及發展趨勢有深度了解和獨特見解。
文君也是灣區華人社區了解和深度報導ADU政策及動態的第一人,目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源,提供plan-design-build及貸款融資等一條龍服務。
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本文刊載於舊金山11月28日地產版

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責任編輯:李歐

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