CCL繼續靠穩 大型單位獨跌

【樓市動向】土地共享為拖延度身訂造

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【大紀元2020年11月06日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.84,按週微跌0.01%。分區指數全線靠穩,港島區、九龍、新界東及新界西分別上升0.1%、0.14%、1.04%及0.38%。其餘領先指數個別發展,大型單位下跌1.48%、中小型單位及大型屋苑則分別再升0.26%及0.33%。中原經紀人指數(CSI) 最新報52.9,按週微跌0.4個百分點。

特區政治紛亂,經濟衰退,加上世紀疫情,失業率狂飆,但樓價依然不跌。新盤現搶購,發展商越見心雄。必勝的銷售程式就是以擠牙膏式賣樓,以稍為低於市價開盤,吸引大量入票,造成搶購氣氛,然後大幅加價。上週市場有17個新盤推售,但總數只有6百多單位,平均每盤只有40伙。柏傲莊II期本週開售三百多伙,平均呎價已貼近兩萬,較I期首張價單平均貴5%,但仍吸引萬多票認購。在政府造就的大環境下,試問樓價又如何調整?

濫用「社會訴求」倒行逆施

另外,施政報告忽然押後,可是研究境外投票卻全速前行。所謂境外投票,實情只限大灣區甚至中共國,政府勢在必行,目的昭然若揭。林鄭盜用「社會訴求」將大灣區投票政策「合理化」。大部份市民擔心的是選舉公平性,未聽聞有清晰社會訴求認同只限大灣區的境外投票,坊間調查亦顯示六成多市民不贊成。

事實上,特區政府這幾年來經常打着所謂「社會訴求」的旗號胡亂施政,倒行逆施。政府稱從「送中」條例(《逃犯修例》)是社會訴求,真正的社會訴求卻是先撤回條例作充份諮詢,林鄭及相關問責官員問責下台,成立獨立調查委員會徹查反修例風波,政府卻置之不理。

民生方面情況雷同,社會要求失業保障,連建制派都支持,政府卻稱不可行。土地房屋方面,市民強烈要求大量興建資助房屋,政府提供資助房屋只佔五成,七成目標形同虛設。市民要求棕地優先發展,政府將七百多公頃棕地篩剩30多公頃,還要再作研究。市民要求利用《收回土地條例》收地建資助房屋,政府就搞公私合營。供應問題迫在眉睫,政府卻對短中期措施全面放軟手腳,卻視十多年後才有實質供應的「明日大嶼」為靈丹妙藥。

市民要求甚麼政府就偏偏反其道而行。所謂「We Connect」、「虛心聆聽市民聲音」全屬謊言。小圈子選舉制度確保政權只聽取由中共控制的一班嘍囉的聲音,絕不反映「社會訴求」。

公私合營 長官意志

兩週前,發展局表示「土地共享先導計劃」自5月推出至今,只接獲大約30宗查詢,暫未有收到任何正式申請。查詢內容主要有關深入了解先導計劃各項細節及個別地點是否符合申請資格等等。發展局認為有興趣參與人士需要時間準備申請書,估計可能要較多時間才會收到正式申請云云。

士地共享先導計劃由林鄭於2018年施政報告提出,她的判斷就是直接收地建資助房屋,政府將會面對司法覆核的風險,拖延土地發展,公私合營就是最佳解決辦法,並力排民間建議利用《收回土地條例》的做法。計劃於土地大辯論在「點心紙」護航下被確立為短中期土地供應的選項。經過一年多研究後政府推出細節,主要內容包括為計劃設上限150公頃及三年時限,項目必須提供七成單位作資助房屋,遞交申請時必須有詳盡的發展計劃、項目設計、技術評估、工程費用估算等。發展局稱查詢多,但查詢並不代表有興趣發展,情況等同睇樓,睇樓的人並不一定有興趣買樓,很多只是想收集更多資料,又或用作對比而已。查詢多亦證明先導計劃細節欠奉又含糊不清,有指是政策在補地價上出現問題令發展商卻步,亦有傳某地產商正與政府「摸底」。

透明的政策根本不應該出現如此情況,又一次證明政府缺乏深思熟慮便推的陋習。有人歸咎疫情拖慢進展,但以筆者所見,地產商發展計劃從未停止,「嘆慢板」的極可能是政府行政。先導計劃針對私人農地,單是四大發展商已持有上千公頃農地。概念推出之初地產商會支持計劃,可是細節推出後地產商會已表明條件「過辣」,至今未有任何申請,又再證明政府打錯算盤。

為拖延供應度身訂造

本欄在計劃推出之時已推論土地共享計劃將失敗收場。地產商系統地收集農地,已經等了三、四十年,收地支出早已視作沉沒成本,再等十年八載沒有甚麼成本可言。反之,時間越長對他們越有利,既可延遲整體供應,又可減少資助房屋對其它項目的競爭。除非項目能取得可觀回報,發展商並沒有興趣大舉行動。既然政府表明放棄利用條例,發展商可在改劃上慢慢與政府周旋,就算發展規模大幅縮減,亦較(公私)合營有利及簡單。

早前亦有發展商表明若政府以合理價錢收回農地,發展商並不反對。(元朗)橫洲資助房屋發展,政府官員與鄉紳摸底後縮減建屋規模,卻未見政府與發展商摸摸底,收回部份土地,既可避免司法覆核,又可加快發展,先導計劃反而將討論大門關上。先導計劃設定三年150公頃使用上限,根本就無從合理界定哪些農地在範圍之內,除了拖延爭拗時間外,亦代表其餘850公頃最少再拖五年,因為三年實驗期過後政府再花一兩年研究成效,然後修正再推。林鄭兩週前拋出政府將更積極引用《收回土地條例》,以她剛愎自用的性格,又怎會利用條例去搞她自己提出的公私合營?對政府來說,計劃既沒有設定指標,卻設定辛辣條件,包括七成資助房屋比例,令「共贏空間」極窄,目的就是令計劃只有象徵式供應。如此一來,既可將申請量少的問題轉嫁發展商,又可進一步拖延供應。

筆者在本欄已經重複多次,樓價高企,市民負擔重,政府無動於衷,反之政府還要托住樓價,因為政府認為負資產催生問題更大,再有就是政府坐擁8千億盈餘卻稱財務極度嚴峻,托市可保賣地收入,取得高額盈餘,還可保住中共任務「明日大嶼」的財務可行性。十萬戶長年住劏房,捱貴租,公屋輪候時間大幅偏離目標,政權才不管。

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長策忽略土地來源,「港人港地」見光即死,大辯論決而不行,一手空置稅未審先撤,青年旅社落成無期,過渡房屋杯水車身,郵輪碼頭儼如鬼城,新田購物城頹垣廢址……公私合營已可定案始亂終棄。太多事例證明政府不但無意解決房屋問題,而且刻意利用各種煙幕,包裝成多管齊下,實質繼續拖延,最終目的是利用中港融合,配以中共式的打壓去解決提出問題的人。這樣特區又怎會有安居樂業之日?◇

責任編輯:陳玟綺

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