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住房危機仍難解 政府推「明線測試」

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【大紀元2020年12月11日訊】(記者李捫心綜合報導)接近聖誕假期,新西蘭房市危機愈演愈烈,各方在爭論的同時,也都在紛紛出台對策,希望能夠讓過熱的房市有所冷卻。

新西蘭統計局本週二(12月8日)發布最新的統計報告,警告新西蘭人的房屋擁有率已經降至近70年最低,新西蘭的住房越來越難負擔,把越來越多的年輕人擋在了住房市場之外。

就在同一天,儲備銀行和最大商業銀行ANZ也都相繼發布報告,前者表明沒有靈丹妙藥,後者則警告:由於目前還沒有找到有效的解決方案,目前飆升的房價只會進一步造成代際間的不平等,讓年輕的一代處境更糟。

政府方面,財政部長格蘭特.羅伯遜(Grant Robertson)已經向財政部徵求意見,「希望在今年年底收到建議,並將儘快與內閣討論」,以延長明線測試(Brightline Test)規則要求的時間。

不過與之前一樣,政府再提要延長明線測試規則的時間,又引發一些業界人士反彈,稱其為是資本利得稅(Capital Tax)的另一種形式,會打破工黨大選前不考慮資本利得稅的諾言。

新西蘭住房狀況堪憂

統計局本週發布的最新統計報告發現,在過去幾十年裡,新西蘭人的房屋擁有率嚴重下降,達到自1951年以來的最低水平;尤其是20多歲和30多歲的人群,住房擁有率的下降最為明顯。

其中35-39歲的人群,房屋擁有率在過去30年裡連續下降,下降了多達20%;而25-34歲的年輕人房屋擁有率也大幅降低,從1988年的三分之二降至2018年的三分之一。因為房價的躥升,讓年輕家庭攢足20%的押金(全國平均為15萬元)買房,變得非常難。

統計局的數據顯示,在過去5年中,新西蘭房價的上漲速度快於工資的上漲速度。2020年,奧克蘭房屋銷售價格中位數約為家庭收入中位數的11.5倍。西太平洋銀行的最新報告也說,「在過去的20年中,新西蘭房價上漲了158%。」

報告還發現,房價上漲,帶動租金上漲,使家庭的住房花費上漲,住房負擔能力惡化。統計數據顯示,住房花費占家庭總收入30%以上的家庭,其比例從1988年的不到20%,迅速增加到2019年的40%以上。

在房屋擁有率嚴重下降的同時,租住房屋的人口大幅上漲,但出租房屋的狀況卻不見同時改善,出租房屋發霉、陰冷等問題嚴重。

年輕一代或成「背鍋俠」

統計局的報告還發現,在新西蘭人整體住房擁有率下降中,不同年齡段受到的衝擊不同。自1990年代以來,年輕人的房屋擁有率顯著下降;但是60歲以上老人的房屋擁有率,僅略有下降。

所以統計局警告:年輕一代房屋擁有率的嚴重降低,「可能會導致財富轉移的能力降低,並可能進一步加劇老一輩與年輕一代的分裂。」

澳新銀行的報告也說,失控的房價正在造成巨大的代際間的不平等,加大貧富差距,讓已經擁有住房的人們財富會因此增加,而被擋在房市之外的年輕人狀況會更差。

而且除了飆升的房價讓年輕一代無法負擔之外,因為大瘟疫紓困和刺激經濟所增加的巨大債務,以及新西蘭為減輕氣候變化所需付出的代價,再加上要為快速增長的老齡人口買單,這些都會讓年輕一代苦不堪言。

如何解決住房危機

對於當前的住房危機,各方都給出一些解決辦法,但到目前為止,似乎還沒有哪種方法能夠成功實施。

儲備銀行本週發布了一份諮詢文件,表示計劃在明年3月份,恢復目前呼聲很高的限貸令(LRV,押金占總貸款額的比率限制)。

但央行同時警告說,新的限制頂多也就是讓房價的增長速度降低1-2個百分點,並不會顯著限制房價。

諮詢文件說:「我們目前沒有直接針對房價(行動)的授權。」「人口的增長、住房供應有限和房屋貸款利率超低等因素對房地產市場造成的壓力,需要採取一系列超出宏觀審慎政策範圍的應對措施。

「明線測試」會成政府最後一招?

財政部希望向政府提出建議,可能會再次延長「明線測試」的時間限制到最低10年。「明線測試」最初在2015年推出時,對於轉賣投資房產的時間限制為兩年,即在兩年之內轉賣投資房產的人,需要繳納30%的(差價)收入稅;2018年,這個最低期限延長至5年。

對於政府計劃延長「明線測試」的時間要求,一些房貸顧問公司和房地產開發商立即回應,聲稱這會趕跑投資者。

新西蘭最大的公寓開發商Conrad房地產公司就表示,明線測試會迫使它的中國和印尼的投資者繳稅,「這樣會迫使長期投資者被視為投機者,肯定使他們不願再投資。」

就控制房價而言,很多人認為「明線測試」與資本利得稅的作用相同。數據分析公司CoreLogic的高級房地產經濟學家凱爾文.戴維森(Kelvin Davidson)贊同這個說法:「明線測試實際上就是資本利得稅(按收入所得稅的稅率徵稅)。

「如果你在5年內買賣了投資性房地產,實際上就是想以高於你所支付的價格出售賺錢——沒有收益就意味著不用繳稅。」

早在2018年,政府委託的稅收工作組就提出了多項建議,其中就包括資本利得稅,但後來被工黨-優先黨政府否定;工黨在今年大選前也承諾,不會考慮資本利得稅的問題,同時也把財產稅和土地稅排除在外。

但澳新銀行的最新研究報告卻說,利用資本利得稅、財富稅或遺產稅等工具來擴大稅收體係,從長遠來看,具有「真正的可能性」,因為這關乎稅收制度公平的問題。

「雖然目前這在政治上可能並不合胃口,但是有關辯論不會消失。」

所以,儘管新西蘭仍然沒有正式的資本利得稅,但「明線測試」已經可以確定房主賣房時是否應該為其資本收益繳納所得稅。

稅務局(IRD)的數據顯示,去年,有多達四分之一的房主在轉賣投資房屋時沒有繳納他們所欠的稅款;而在2019年按明線測試(主要是兩年測試)要求的1701筆房地產銷售中,只有1285筆稅款已付清。◇

責任編輯:筱康

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