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SEC指控灣區地產開發商詐欺 250名投資者受騙

Silicon Sage Builders吸收1.19億美元 欠債數千萬美元

灣區地產:聖荷西出現地產投資詐欺事件。(Shutterstock)

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【大紀元2020年12月29日訊】編譯:李歐・大紀元
投資硅谷地產人人嚮往,但是當中也有陷阱,今年就發生一起房地產開發詐欺——開發商Silicon Sage Builders高管Sanjeev Acharya在幾年期間,吹捧一個可能會給聖荷西北部帶來巨大收益的大型房地產開發。現在這名高管與開發商將面臨欺詐指控,同時也震盪該公司的其它房地產開發項目。

儘管Silicon Sage Builders不是空殼公司,他們確實在進行開發項目,但詐騙投資者的手法,給投資者營造獲利的藍圖,從中獲取資金,並由新投資者支付前期投資者利潤的行為,猶如一場「龐氏騙局」。

根據「聖荷西信使報」報導,據美國證券交易委員會(SEC)的投訴,數百名投資者支付了約1.19億美元,用於投資由Acharya及其公司Silicon Sage Builders發起的房地產項目,由於該公司利用房地產開發編織金融詐欺,將面臨嚴峻的前景。

受害者集中在南亞人士

據證券交易所於12月21日向北加州地方法院提起的投訴稱,由Acharya和Silicon Sage Builders策劃的欺詐活動,約始於2016年8月。根據SEC的投訴,大多數投資者是北加州的南亞(South Asian)社區的成員。

SEC投訴稱:至少自2016年8月24日起,Silicon Sage Builders及其所有房地產開發項目(除其中一個項目)均未盈利。

SEC稱,Silicon Sage無法產生足夠的現金流來償還投資者,甚至無法為Silicon Sage提供資金收入。SEC又指,Acharya錯誤地將Silicon Sage的所有房地產項目描述為高效、成功和盈利的項目。鮮明的現實是,Silicon Sage由Acharya開發的項目幾乎都陷入財務困境。

吸收1.192億美元

「從2016年到2019年,除一個項目以外,其它所有項目的成本都超支很多,並且沒有產生足夠的收入來彌補超支,給Silicon Sage帶來了越來越多的未償還投資者債務,到2019年,債務總額超過1800萬美元。」根據SEC的投訴。

儘管困難重重,Acharya還是給不知情的投資者勾勒了一幅樂觀的願景,並從中吸取大筆款項。

SEC稱:自2016年8月24日以來,Silicon Sage Builders通過一系列的虛假陳述、漏洞和其它欺騙行為,從大約250個投資者那裡籌集了約1.192億美元。

在這場金融欺詐中,Acharya宣布在北聖何西建立一個大型商城的計畫,該商城將在大片土地上萌芽,包括商店、辦公室、酒店房間、娛樂中心、住宅和開放空間。

儘管SEC記錄了Silicon Sage的財務困境,但一些項目已經完成,最近完成的項目之一是Aura,這是位於聖何西市中心180 Balbach St.的住宅區。

挖東牆補西牆

投訴中還說,Acharya組織了多次活動以籌集資金,以便可以為項目和運營提供金流。如申訴書所述,Acharya誤導了投資者,使他們認為他們收到的付款是來自Silicon Sage的利潤。

實際上,Silicon Sage和Acharya是利用新的投資者資金,來支付較早期的投資者。SEC的投訴還聲稱,Acharya在公司試圖籌集的資金方面誤導了投資者。SEC稱Acharya錯誤地告訴投資者,儘管資金不足以滿足贖回要求,他們仍可以贖回投資。

基金欠債四千萬 帳戶僅剩19元

其中一項籌資活動被稱為「橋樑基金(Bridge Fund)」,該基金成立於2014年,其目的是幫助資助Silicon Sage項目的一系列建築活動。

幾年來,Silicon Sage的Bridge基金從投資者那裡籌集了數千萬美元。正如SEC投訴所記錄的那樣,該基金的財務狀況,使投資者是否得到償還陷入困境。SEC文件顯示:截至2020年10月,橋樑基金的銀行帳戶中僅剩19.58美元,但積欠橋樑基金投資者約四千萬美元。

假借疫情使公司陷入困境

大約在2020年3月,Acharya開始向他的投資者暗示,因冠狀病毒引起的經濟困境,已經壓縮了公司的財務狀況。

聖塔克拉拉縣房地產文件顯示,在疫情的困難時期,Silicon Sage仍繼續執行房地產交易。2020年10月,由Acharya控制的一家關聯公司,以900萬美元的價格在聖何西2101 Alum Rock Ave.或其附近購買了2.5英畝的土地,該公司要在該地點開發796個住宅單元,以及零售和餐廳空間。

根據SEC的文件,在2020年8月前後與投資者舉行的會議上,Acharya似乎承認他多年來犯了一些錯誤。監管機構的投訴稱,Acharya說,他應該對投資者更加透明。

承認過錯 但繼續行騙

「我應該做的,」Acharya在一次投資會議上這麼說:「當時,也許我的想法是每個人的回報都會持續。因此……我真的沒有去探究細節,但是我沒有想的是,我的錯誤是我沒有考慮不利的情況。」

但是,在與投資者舉行的8月和9月的會議之後,Acharya繼續在許多情況下,成功地從一些新的投資者手中募集資金。

就在2020年10月5日,Acharya口頭勸阻至少一名投資者將其擔憂告知SEC。 SEC稱,從3月中旬到10月下旬,Acharya已經從至少50名投資者那裡籌集了大約1740萬美元,其中大約有30名是新投資者。

「儘管承諾透明化,但Acharya仍向新老投資者提供不一致和矛盾的財務信息。」SEC投訴稱。

根據監管機構的說法,SEC正在尋求初步禁令和永久禁令,並任命Silicon Sage Builders的接管人,且資產凍結,帶有預判利息的抵押,對被告的經濟處罰,以及禁止銷毀文件和會計的命令。#




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本文刊載於舊金山12月26日地產版

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責任編輯:李曜宇

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