【樓市動向】疫症大流行樓價將調整多少?

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【大紀元2020年03月20日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報174.03,按週再跌0.52%。分區指數個別發展,港島及新界東靠穩,分別上升0.77%及0.12%,九龍及新界西則分別下跌1.74%及1.09%。其餘領先指數除大型單位微升0.12%外,中小型單位及大型屋苑指數分別再跌0.65%及0.62%。中原經紀人指數(CSI)最新報43.11,按週下跌1.96個百分點。

二手樓價指數創一年低位,但按週跌幅不足1%。指數滯後兩三個星期,未及反映環球資本市場斷崖式下跌的影響,未來樓價下行壓力大增。

疫情來襲,加上經濟衰退,理論上是越遲入市越平,但仍有不少準買家鍾情一手新盤。會德豐位於將軍澳的新盤Ocean Marini首輪開售208伙,仍錄得超額認購18倍,過去週末售出九成單位,發展商加價慢推。貨尾豪宅及特色單位亦有一定承接力,頻頻錄得成交。

二手樓盤則表現兩極化,有公屋以破頂價成交,亦有部份業主劈價離場。

資本市場大跌,全球股票市場在數日間損失10萬億美元。經濟蕭條,往往對基層及中產影響較大。百億富豪身家損失兩三成,數目看似龐大,但生活可不受影響,依然坐擁大量資產,隨時入市掃貨,可是中產儲蓄十幾年,即使有百萬家財,損失三成,則完全打亂上車部署。準買家如何安排投資是一門極深奧的學問,日後另文探討。

 

取用高額按保又中招

另外,樓價極度超越負擔能力,政府為了紓緩社會氣氛,去年11月放寬按揭保險至九成,美其名為協助市民不用費煞思量上車。計劃至今已批出五千多宗申請,絕大部份是取用九成按揭,計劃使用者極可能淪為負資產。政府一直堅稱沒有條件放寬調控措施,忽然又於樓價處於極高水平推出政策鼓勵市民入市,還搜刮多一筆按揭保費,政策自相矛盾,如今更累及一班上車客。

計劃推出之初,筆者早已明確指出,必須先加強調控措施,讓樓價回到穩定的合理可負擔能力範圍之內,然後放寬首置用家按揭,才是上上策。政府胡亂放寬按揭保險。缺乏全盤思考,藥石亂投,損人之餘亦不會受市民讚許。

歸根究底,還是政府拖延解決供應,調控未有對症下藥,現有制度無法治理不濟的官員,特區怎不沉淪?

疫情將令全球經濟衰退

中共隱瞞疫情,導致中共肺炎(武漢肺炎)大爆發,繼而輸出病毒波及全球,成為人類歷史上首個全球大流行的冠狀病毒疫症。世衛被中共操控,遲緩應對,訊息前後矛盾,對中共訊息及數據照單全收,進一步貽害世界。中共體制威脅全人類實在明顯不過。

病毒威脅將如何演化屬未知之數,但學者及專家並不樂觀,因為病毒傳播能力極高,潛伏期可長達兩至三個星期,期間沒有明顯病徵,成為隱型傳播者。最新數據分析顯示,一成半病癒後又再復發,以致將病毒傳播切斷極為困難。死亡率未知,但較流感高最少十倍。亞歐美等國陸續進入緊急狀態,封鎖外來者進入及限制民眾自由流動。明顯地,疫情不會於短中期消散,可能困擾全球一兩年,直至疫苗出現,又或大部份民眾經已感染並出現抗體為止。

全球經濟增長源於全球化貿易增長及消費增長,疫症大流行嚴重破壞兩者,重拾增長需要一段長時間。中共利用廉價勞動力及環境代價在過去30年將中國大陸打造成世界工廠,經濟成熟國家的企業為了推高盈利將部份產業鏈放在中國大陸,疫情帶來的警示是產業鏈過分集中帶來巨大風險,將引發產業鏈重置,令企業盈利倒退一段時間。

捱不過疫情的企業將倒閉,美國債券市場較股票市場更大,違約率急升將帶來另一波衝擊。另一邊廂,原油又爆發減價戰,可引發通縮。各國需要大量資金應對疫情,部份歐洲國家債務危機將重現。

中共肺炎(武漢肺炎)堪稱一場全球經濟的完美風暴,令全球經濟迅速步入衰退。資本市場首當其衝,各大股票市場於短短一個月內幾乎全數步入熊市,各國央行即時暴力減息及放水救市,但仍於事無補。中共資本市場看似相對太平,這只是封閉市場的假象,中共企業債務違約及盈利下跌實無可避免,將又是另一波衝擊。

住宅市場只照顧少數人

香港特區是開放式經濟,依靠金融、經貿及服務行業,林鄭政權先重創政治民生,加上全球經濟衰退內憂外患,經濟蕭條,特區樓價無可避免下跌,問題只是跌多少及延續多長時間而已。參考15年股災及2008年金融海嘯時情況,相信今次跌勢更急。筆者估計樓價可能於兩三個月內急跌10%至15%,回到林鄭上任前的樓價水平,主要是反映市場恐慌情緒。

但經一輪急速調整後,樓價難再下跌,主要原因有多個。即使經濟慘淡,但樓價一早與經濟嚴重脫勾,經濟環境並不是主導樓價高企的因素。失業率雖然會上升,對零售及服務業影響巨大,但金融及科技界影響相對輕微,而輸入大陸專才計劃並未因此而改變,而這些群體才是私人住宅的準買家。住宅市場被調控措施嚴重扭曲,每年只有六萬宗成交,市場主要是照顧這些目標群體,而他們即使受經濟狀況影響,購買力仍然強勁。

另外,近二、三十年來,全球經濟發展模式就是鼓勵借貸,懲罰儲蓄。各國央行連番緊急減息、降準、推行量化寬鬆政策,借貸利率壓至近乎零水平,特區H按利率亦跟隨急跌,對於有能力的買家是好消息。筆者早前亦已分析利率無法回歸平均值,未來長時間掛零,令市場接受極低租務回報,支持樓價。

開動印鈔機導致貨幣貶值,對沖方法就是將資金投入實物資產,房地產就是其中之一。金融市場風高浪急,資金尋找安全資產。安全資產往往是供應量有限的實物,例如黃金。特區住宅供不應求仍是未來十多年的大局,數年後私人樓宇更出現斷層,不少人視投資特區住宅為安全資產。自2003年以來特區經歷多次金融市場震盪,證明特區住宅有防禦能力。

不得不提的還有政府政策,特區政府錢多的是,當經濟嚴重衰退,經濟又無法轉型,帶動經濟的就是大量投資基建。任何基建均會增加房地產價值。

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特區住宅樓價極度超越負擔能力並不是因為經濟增長強勁,而是政治經濟地位特殊,各項政策將住宅打造成奢侈品。若政府不是按全盤考慮,將住宅用途重新定位,承認住宅秩序實行並重新理清調控目標,修正人口政策壓抑需求,單是經濟衰退又怎會令已成奢侈品價格回落至大眾可負擔水平?◇

責任編輯:陳玟綺

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