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2020股災後,硅谷房市何時下跌?

3月12日,全球股市進入暴跌模式。(Shutterstock)

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【大紀元2020年03月29日訊】文:Bill Qin・硅谷房地產交易專家
最近股市劇烈震盪,上下千點,快速下跌的股市把大家都震驚到了,所以我最近一直都被問到硅谷房市矽谷房市)的情況和未來走勢。就我觀察到的一線情況,業內有6個正在合同當中買房的Buyer退出,或者準備退出合同。有些 Buyer 準備出offer,但是因為股市劇烈下跌而取消出offer。Seller以前猶豫是不是要賣房的,現在也比較焦慮地加速準備賣房了。

從現今現象推導下去,今後一段時間,隨著市場進一步變化,房地產市場(硅谷房市)需求端會減少,房屋供給會增加,市場會轉向買方市場。房地產市場變化一般會滯後於股票市場3~6個月,股市持續下行,相信很快就會反映到房地產市場。(編按:股市本週一以來連三日大漲,26日又現跌幅,後續有待觀察)

市場動態

2020年股災必然是載入史冊的一年,會和1929年相提並論,不斷出現在今後的教科書裡。我們有生之年也見證了歷史。3月12日,全球市場進入暴跌模式。美國股市遭遇黑色星期四,3大股指收盤均暴跌超過9%,道瓊斯工業平均指數和標普500指數雙雙創下了自1987年股災以來的最大單日百分比跌幅,道指收跌約2352點,也創下了史上最大下跌點數。

標普大盤追隨道指跌入熊市,納指距離熊市僅一步之遙。標普500指數較52週新高回落26.9%,道指較52週新高回落近8,368點或28.3%,納指較52週新高回落超1,886點或19.2%。

高盛集團對標普500的預測

3月12日對於全球市場來說都是個值得銘記的日子,據不完全統計,除美股外,至少有巴西、加拿大、泰國、菲律賓、巴基斯坦、韓國、印尼、墨西哥、哥倫比亞、斯里蘭卡等10個國家的股市12日因暴跌發生熔斷。

彭博的數據顯示,在過去的93年中,標普500指數共有13次下跌20%從而進入熊市。其中只有2次,美國經濟在一年內並沒有陷入萎縮:1987年和1966年。而在這期間的14次經濟衰退中,只有3次股市沒有出現熊市。

美國經過10年多的繁榮,股市從次貸危機後的7,000點上漲到了接近30,000 點。其中有很多是公司發行公司債,通過回購自己的股票推升的。還有在低息下,美聯儲大量注入流動性的操作,而創造出來的繁榮。2018年之後,美國減稅,公共支出等使債務進一步增加,為彌補赤字,之後發起對各個國家的貿易戰。

發生危機的土壤已經有了,正好今年肺炎病毒出現。因為是人傳人,所以為了避免被傳染,人們會選擇減少接觸活動。這會使供給端和需求端同時減少,比如,工廠停工,供應鏈就會中斷生產,產品不能按期交付。人們不坐郵輪、不去飯館、不看電影,會使得消費、娛樂、旅遊、酒店、教育等產業收入大幅減少。相信下一季的財報會反映GDP的減少。這樣的影響是前30年都未曾出現,堪比戰爭對經濟的衝擊。

在股市下跌的時候,爭奪全球石油市場控制權的競爭3月11日加劇,沙特承諾增加產能,而阿聯酋則表示計劃下個月盡可能多地採油。俄羅斯和沙特在原油市場的價格戰開啟了一場充滿不確定性的博弈。這是在一場全面戰爭中響起的最新槍聲,市場前景暗淡。沙特和俄羅斯同時大幅增產石油,對經濟又是一波衝擊,在石油需求本來就減少的情況下,隨著各國都準備加大採油量,導致供給方大幅增加,會讓石油價格暴跌。

石油是用美元計價,持續下去美元會走軟,資本會拋售美元和美元資產。美聯儲就需要來就救市。在經濟繁榮的時候,2019年下半年,股市連創新高的時候,美聯儲不斷降息,還大量釋放流動性,注入5,000億,進一步推升股市。這些工具提前使用,今後可以發揮的空間就變小了。3月12日盤中,紐約聯儲聲明稱,將在週五進行5,000億美元的1個月期和 3個月期回購操作,這一操作將每週固定進行。三大指數跌幅立即收窄。不過,反彈並沒有持續多久,美股隨後繼續陷入深跌。

近期SPX與1929年相比,趨勢極為近似

3月份危機發生,美聯儲緊急降息50個基點,總統釋放減稅消息,但這些都制止不了市場下行。3/12/2020,道瓊斯又是一度下跌2,352點。3/14/2020也僅僅過去兩天,美聯儲再次啟動緊急降息,原本市場預期要到3/18聯儲開會時候降50-75個基點。但是,聯儲局連三天都等不到,直接就一次性緊急降息100個基點,降到了0-0.25%的利息。並且啟動了7,000億的量化寬鬆。然而市場似乎對美聯儲的降息行動並不買帳。

美聯儲有5發子彈,現在一發都不剩了。未來的股匯債樓等資產價格破滅、通貨緊縮、經濟衰退甚至世界經濟蕭條,美聯儲已經毫無還手之力。美國財政部的24萬億國債已經到頂,通過發行國債作為抵押,讓美聯儲印鈔的方法已經失效了。除了,美聯儲無錨印鈔然後直升機撒錢,已經沒有任何辦法阻止大蕭條了。但是,美聯儲如果真的敢這麼幹,美國200年建立的經濟和金融基礎,將毀於一旦,後果不堪設想。

美聯儲救市是否用盡彈藥?(Shutterstock)

硅谷房市展望

硅谷房地產在全美都算的上是最貴的,主要是有地區內科技、投資、生物製藥產業的支撐。高收入和高就業創造的需求,維持了高房價。這些上市公司也會受到股價的影響。現在短期的下跌還不會有太多公司反應。如果股市沒有快速恢復,繼續向下,進入下降通道,公司的收益方面面臨巨大壓力的情況下,生存對於每個公司都是最重要的選擇。

雖然3/14,川普總統宣布提供給部分企業無息貸款。但是,這僅僅解決少部分企業的續命問題,尤其是中小企業,很多可能撐不過疫情結束,更別說收益了。需求的萎縮,會導致生產減少。相信大部分公司都會相應的收縮,出現的情況是僱傭工作先會減少,就是contractor合同制的工作會先減少,因為這些工作不用付遣散費。之後很可能削減的是,在繁榮時期為了增加公司未來發展創造出來的不必要的項目,進而開始減少更加核心的團隊的員工數量,將造成失業潮。

對於硅谷大部分在科技公司上班的家庭,財富裡邊很大的比例都是股票。基本工資,其實各個公司相差不是很大,相差大的是給的股票期權RSU等。比如一個上市科技公司的工程師工資每年15萬,股票有另外的15萬,但是要分幾年拿出來。很多人都習慣性的購買自己所在公司的股票。股市的下跌會讓大家都感覺到財富迅速縮水,另外準備用股票變現買房子的錢,也會減少或者沒有。

公司裁員代表收入沒有或者收入減少,股票縮水代表財富的減少。這些因素對於屋主和購房者首先是心理的打擊,其次是面對收入困境,再次是從投資角度衡量。如果公司裁員,會有更多的人沒有收入,選擇賣房子。這部分以中價位房子受衝擊最為嚴重。沒有收入也不能貸款,考慮到市場,買的人也會減少。房地產市場會進一步被拉低。

當然這個假設是基於股市進入下降通道,消費萎縮,生產減少,公司開始裁員的情況。如果發生,照以往的情況,這種情況會持續1~2年進而觸底,並持續徘徊。之後經濟恢復,就業增加,市場恢復,投資人開始抄底購房。

我經歷了2000年的科技泡沫、911恐怖襲擊、2008年次貸風暴後的市場,對於房地產週期進行了深入的研究,請聽我的喜馬拉雅頻道——由棕地產美國,或者YouTube頻道。在2009年後組織了近百場講座,投資看房團,幫助投資人在市場底部低價購買不動產,成功投資置業。

歷史總會重複,當然每次危機都不是一樣的,本次下跌對於房地產市場的影響還沒開始顯現,不排除有特殊情況發生。至於這次下跌是V字形還是L性,觸底持續時間多久,我一直在關注市場,並且和經濟學家密切交流,會向大家進一步報告一線的市場動態和房地產市場走勢。#

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本文刊載於舊金山3月28日地產版

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責任編輯:李歐

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