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疫情之中及之後 影響房價的因素會有哪些?

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【大紀元2020年04月07日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)多名專家都預測中共病毒(新冠病毒)的大爆發,將會使新西蘭房地產市場遭到嚴重衝擊。上週,西太平洋銀行(Westpac)的經濟學家調整了此前有關7%增長的預計,轉而預計今年下半年全國房價將下跌7%;還有預測稱,明年房價可能會下跌多達10%。

但是歸根結底,房價會下跌到什麼程度、以及房地產市場恢復的速度,都取決於房地產市場的一些關鍵驅動因素。專家們將其歸納為以下5大方面。

失業

如果很多人都已經失業或者擔心未來會失業,這將會使房地產市場猛踩剎車,溫度突然冷卻。目前初步預計,新西蘭的失業率將上升至10%。

Infometrics的首席預報員基爾南(Gareth Kiernan)說,在未來6至18個月內,失業率可能會達到最高。「從過去的經驗中我們知道,導致房地產市場下跌的最大單項決定因素就是失業。」

擔心自己的工作安全的人,購買房屋的可能性就會很小,而那些苦苦掙扎、不得不賣掉自己住房的人,又不得不降低價格以適應降低了的市場需求——這就形成了一個惡性循環,房源和需求同時都突然降低。

他說,銀行提供的房貸假期,應該可以幫助人們在接下來的幾個月內繼續保留住房,即使你在短時間內無法按時償付貸款。政府也可能會與銀行合作,延長這個還款假期。「但是你到底可以像這樣堅持多久,這是個問題。」

但是,ASB銀行的首席經濟學家尼克·塔夫利(Nick Tuffley)表示,六個月的還款假期將是一個重要的幫助,可以最大限度地減少迫切需要出售房屋的人數。「六個月時間可以發生很多變化。」但到那時,新西蘭應該已經開始「擺脫困境」。

他預計房價將下跌約6%。「這是一個轉折點,從房價增長在全國范圍內總體上一直在加速,直到全國停擺這個期間。房地產市場在本質上正發生著戲性的變化。」

塔夫利預計,房屋的買賣交易將大幅下降,因為除非是人們真正需要出售,否則他們不願出售自己的住房。人們將希望保持現狀,而不是在一個看起來非常不確定的世界裡換房。」

移民

在未來一段時間裡,從海外移民到新西蘭的人數將會大大減少。移民一直是推高房價的因素之一,因為新西蘭一直在為全國許多地區提供足夠的住房而努力,希望滿足新移民對住房的不斷增長的需求。

此前很多分析都認為,如果沒有新來的移民的湧入,新西蘭的房地產市場可能就不會像現在這樣的狀況。

獨立經濟學家托尼·亞歷山大(Tony Alexander)表示,新西蘭有很大的可能性會比世界其它地方早一些控制住中共病毒的蔓延,如果這時世界其他地方的大瘟疫引起的麻煩仍在繼續,這對海外新西蘭人的回歸就會產生影響。

他認為,「像這樣的顛覆人們整個生活的災難,可能會對我們對長期生活方式的選擇產生深遠的影響。上百萬旅居海外的新西蘭人中,就會有許多人以及他們的伴侶和孩子,會選擇遷回新西蘭居住。」

但是基爾南說,新西蘭人的回流數量,可能無法彌補外來移民減少的數量。

塔夫利則認為,儘管新西蘭的人口增長速度會放緩,但預計總體人口還會增長。

利率

亞歷山大說,處於歷史紀錄低點的抵押貸款(房貸)利率,正在處與劇烈變動時期,並且已經繼續降低。

「利率可能三年內都不會上升到一個顯著的程度。這在人們因迫於現金流的壓力而可能出售住房方面非常重要,這與此前導致平均房價下跌的全球金融危機、亞洲經濟危機、和1987年的經濟崩潰等事件相比,都有很大的不同。

「投資者會受到低房貸利率的鼓勵,而取出銀行存款去投資買房,以尋求房地產投資的收益。」

基爾南同意,很難看到利率會在短期內上升的情況。但他說,在當前環境下,低利率的影響很小。

塔夫利說,隨著房主們逐漸把房屋貸款改成新的、更低的固定期限利率計劃,他們將繼續對房貸問題感到安心。

供應和需求

中共病毒對新西蘭過熱的房地產市場的冷卻,是否有助於房地產市場恢復供需平衡,這將成為房價走勢的一個因素。

基爾南說,以前被用作Airbnb短租的房產,特別是在皇后鎮的房產,由於旅遊業的停擺,將重新進入房地產市場出售。同時,疲弱的人口增長,也將緩解對住房的需求。

他認為,在經濟衰退或低迷時期,人們傾向於「聚在一起」生活,不像平常那樣分散,這將減輕對房地產的需求水平。

他說,奧克蘭目前住房供應不足,可能有助於房價下跌的不那麼快、不那麼厲害,但不能完全避免房價的下跌。

塔夫利說,奧克蘭和惠靈頓的住房供應可能仍然會持續短缺,但是在現在的情況下,住房供應應該比其他任何情況下,更能夠更快地趕上需求。

亞歷山大說,銀行至少在明年可能會停止為新的房地產開發提供資金,這將限制新的供應。

「首先,新開發項目的風險增加了,因為預售可能更難獲得成功,甚至抵押款沒收風險的增加,也可能意味著一些尚未開始的項目將不會啟動,而其他已經開始的項目也將停止。

「第二,儲備銀行可能願意提供任何銀行所需的資金和流動性,而私營部門的實際資金對銀行的長期可持續性至關重要,而這正是供不應求問題的所在。」

復甦?

基爾南說,房地產市場的復甦將取決於新西蘭整體經濟的復甦。他預計,房地產市場可能會在2023年或2024年出現明顯的積極勢頭。

塔夫利則預計會更早。「我們預計房屋價格將從2021年下半年開始再次上漲,回到市場更為’正常’的狀態,儘管價格將會從今年年底就開始穩定下來。」

責任編輯:上官翎

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