【樓市動向】CCL創今年新高 七大領先指數調整

政策失誤推高居屋價格

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【大紀元2020年06月26日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報180.74,按週反彈1.18%。分區指數除新界東微跌0.1%外,港島、九龍及新界西別上升1.65%、1.63%及1.72%。其餘領先指數全線上升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別回升0.76%、1.25%及1.37%。中原經紀人指數(CSI)最新報60.48,按週上升1.35個百分點。

二手樓價指數創七個月新高,按月升幅越1%,升幅亦創30週最大。八大指數有七個上升,是過去六週以來第五次,代表升市全面。樓價由5月初低位至今累積升幅3.3%,代理(經紀人)情緒指數均處於擴張水平,預期樓價繼續上升。

反送中加疫情令需求大量積壓,發展商又押後推盤縮減供應,今年首個大型新盤長實日出康城Sea to Sky成為市況催化劑,首輪462伙以市價開售,吸引萬人入票,週末銷售結果將成後市指標。現時買家全面處於下風,二手出現追貨,價量齊升局面。樓價完全與經濟表現脫勾,是供求缺口巨大,政府增加輸入人口製造需求,及林鄭放寬按揭保險的綜合結果。

黨安法徹底破壞特區

另外,中共一意孤行,倉猝立黨安法,凌駕一切。立法秘密進行,細節陸續曝光。中共將在特區成立指揮部,中共機構可行使管轄權,特區內設立特別檢控及執法機構,由特首篩選法官審理。一班中共嘍囉歪理連篇,大放厥詞,為進行各種政治審查、DQ參選人鋪路。政權及各種紅色基金作出各種片面宣傳,加强洗腦誤導。大律師公會批評黨安法罪行模糊,刑罰不清,篩選法官破壞現有制度。

事實上,惡法未立,特區已全方位崩壞。商界被中共要脅,表態成為營商先決條件。招聘進行政治審查,政治不正確者被迫離職。教育界已進行各種清洗,大學校董會被政權控制,老師被審查且強迫參與再培訓。公務員就政治中立變作效忠中共。鄭若驊宣布檔案法按照普通法不切實際,等同宣判普通法死亡。泛民主派議員被滋擾、跟蹤、起訴、被襲擊、辦事處被刑毀。那些官員政客還說黨安法對絕大部份市民沒有影響,簡直謊話連篇。歷史告訴我們,極權必定走向衰敗然後滅亡,切勿對中共政權存有任何幻想。那些助紂為虐的人將接受歷史判決。

資助房屋吸引力增加

上週,房委會公布今年將推出新一期居屋,總單位數量近7千伙,分別位於火炭的彩禾苑、粉嶺皇后山山麗苑、馬鞍山錦駿苑及鑽石山啟翔苑。供應主要來自皇后山的3,222伙,其次是馬鞍山2,069伙,其餘兩盤不足1千伙。

新居屋以市價63折發售,售價由最平的皇后山123萬元至最貴的鑽石山513萬元,即部份單位理論上不用十萬首期就可以上車。鑽石山盤鄰近港鐵有沙中綫,鄰近活水公園,屬於市區罕有居屋樓王。但值得留意的是樓花期長,預期23年第二季才入伙。樓花期長達36個月,馬鞍山盤樓花期亦長達30個月。

白表比例首次調高至六成。因應「白居二」政策恆常化,房委會今年再推4,500個名額,較上期大幅增加五成,合資格人士可同時申請居屋及「白居二」。房委會亦同時放寬家庭收入限制至6.6萬,但收緊資產審查至170萬。翻查紀錄,7千伙居屋是過去廿年新高,相信今期居屋將吸引大量申請,有多重原因。

單位數量較多不在話下,既有平盤亦有市區樓王,符合更廣闊階層人士需求。特區樓價受政治、經濟、疫情三重打擊仍拒絕下跌,預期未來樓價只會更高。負擔能力將因經濟下行會惡化,將需求壓進資助房屋,原本部份人有能力轉換私樓被迫放棄。房委會放寬入息限制將導致更多人符合條件。空置稅條例胎死腹中,發展商已無壓力清貨尾,加上私樓地皮供減少,未來私樓供應大減。政府輸入人口政策力度加大,單程證大部份是基層資助房屋需求,內地專才計劃搶佔私樓 ,兩者皆令資助房屋需求增加。上期居屋推4千伙,已吸引30多萬份申請,今期極有可能再破紀錄,上車淪為大抽獎。

政策托高居屋價格

事實上,居屋價格被政府政策不斷托高。踏入6月份,未補地價居屋破頂潮不斷,領先私人市場。青衣青雅苑某單位成交價破頂,東濤苑860萬價格創新高,馬鞍山錦豐苑綠表呎價創新高,觀塘油翠苑突破8百萬創新高……

成交亦配合增加,地產代理統計數據顯示,二手居屋已補地價及未補地價第二季截至6月中成交已突破1,200百宗,較首季上升兩成多,成交金額亦創一年新高,達65億。

居屋越升越有,全賴政府各項「德政」。首先是「白居二」活化成交的政策。經濟學上活化成交將減低持貨的流動性溢價,令賣出價格更高。二手市場越活化,價格就越貼近市價,折扣失去實質意義。舉一例子,去年筲箕灣東旭苑某650呎單位以9百萬成交,只有六成業權,即理論樓價高達1千5百萬,呎價等同附近豪宅嘉亨灣。

「白居二」沒有增加居屋供應卻大力增加需求,進一步推高價格。過往數據清楚顯示「白居二」令居屋升幅跑贏私樓。政府不但沒有吸取教訓,今期還要替「白居二」大幅加碼五成,居屋業主怎不吊高來賣?「白居二」是一個有時限的權利,時限製造行使壓力,令中獎者願意出更高價格行使。

另外,房委會大幅放寬住戶收入限制,意味更多人符合資格,將製造更多需求。雖然同時收緊資產,但事實上收入才是主導性限制,皆因收入證明極難改變,但資產轉移則極之容易,而房署只要求申請者提供申請時的資產證明,資產上限等同虛設。更令人擔心的是未來資助房屋供應延遲及斷層。較早前某基金會報告指75%資助房屋出現延誤入伙,過去七年累計短缺8萬多伙,未來10年更短缺6萬6千伙。越遲入市恐怕一手抽中機會更難,二手市場價格更貴。可以預期,居屋市場將越炒越熱。

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政府的土地及房屋政策,若未能做到有求必應,就必須利用強而有力的調控措施,包括各種稅制及限制,務求令價格回復合理可負擔水平。特區政府不但調控力度不足,某些政策缺乏深思熟慮,反其道而行,進一步推高資助房屋價格。一天不解決供應不足導致樓價過高的問題,資助房屋需求將是永無止境。◇

責任編輯:陳玟綺

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