如何投資澳洲退休村?專家拆解迷思(上)

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【大紀元2020年07月12日訊】(大紀元記者楊新雲採訪報導)隨著澳洲人口老齡化程度日益加深,以及老年人對生活護理需求的改變,退休村住宅Retirement Village)成爲更多人安享晚年的住房首選,同時也推動了此類住房市場的繁榮,爲投資者與開發商帶來另一種投資機會。

那麽退休村住宅的經營模式與投資收益形式有哪些呢?最近,從事房地產行業40餘年及退休村住宅行業22年的資深專家、老年住房房產公司Seniors Own Real Estate執行董事長Mike Graebner與《大紀元時報》分享了該物業特殊的經營模式,以及西澳市場的現狀與未來走向,冀以幫助潛在投資者撥開對該領域的投資迷霧。

退休村住宅受歡迎嗎?

退休村住宅顧名思義,即專門為55嵗以上,具備獨立生活能力的退休人士及老年人打造的住宅。

其設計主旨更符合老齡階段的生活需求,室內設備與標準的普通居民住宅有一定區別,如安裝安全報警系統、用於醫療救助的緊急求救按鈕、寬敞的淋浴間,以及浴室裝有手扶欄杆等。

此外,運營商還包攬一系列生活服務項目及提供多樣化老年文娛活動,為居民營造一個積極的社區氛圍,以促進老年人的心理健康,減輕其孤獨寂寞感。

Mike說:「這種物業類型很受希望享有豐富、獨立退休生活方式人士的歡迎,因爲物業具備很多優勢」

「退休村管理團隊負責房屋花園打理、維護,給居民節省更多的家務時間,以參加娛樂體育及社交活動,也爲那些希望縮減房屋面積的業主(downsizer)提供了住房選擇;許多退休村的地理位置靠近當地生活設施,交通方便,此外,對於那些喜歡旅遊的退休人士,不必擔心在旅遊期間的房子安全問題,退休村服務管理團隊可以幫助居民照顧房子。」

退休村居民滿意嗎?

Mike說根據自己的從業經驗,選擇居住在退休村的居民滿意度都較高。

一份2013年關於退休時住房選擇的分析研究報告(McCrindle Baynes Village Census)發現,居住在退休村的居民認爲,與自己原先居住的社區相比,退休村社區具有更大的安全感,並且對他們在生活獨立性方面有更好的幫助。參與調查的98%的退休村居民生活滿意度都很高。

滿意的原因除了以上生活方式優勢外,退休村住宅還具備價格優勢。

澳洲消費者權益倡導組織Choice研究發現,平均而言,退休村中的兩居室單元房價格約為其所在地區房價中位數的90%(房價中位數計算取決於所有類型的房地產價格,而不僅限於兩居室單元房)。

Mike說,目前西澳市場上主要有兩類退休村物業:獨立住宅(包括獨立式或聯排別墅)服務式公寓(Serviced Apartment),房價從低到高不等,以滿足不同負擔能力退休人士的需求

其中2臥室1書房2衛浴的戶型、價格介於40-70萬澳元的物業最受市場歡迎。此外,購買退休村的買家無需支付印花稅。 

退休村住宅如何運營?

現在退休村房產的運營商主要由投資公司、養老機構及大型房地產集團如AveoStocklandLendlease Retire Australia和非盈利機構組成。

根據普華永道會計師事務所(PwC)與澳洲房產理事會聯合發布的退休村調查發現,澳洲67%的退休村由盈利機構運營,其餘為教會等非盈利機構運營。

Mike提到,需要注意的是,退休村住宅的交易程序、運營模式與普通居民物業不同。

運營商與物業購買者簽訂的權屬協議主要分爲三種:租賃地契(Leasehold)、貸款與執照(Loan and Licence),以及分契式產權(Strata Title)。

租賃地契退休村物業——只是租賃物業,買家只在租賃期內「擁有」土地與房產;

貸款與執照退休村物業——此類型物業主要由非盈利機構如教會、慈善機構負責運營,買家仍不擁有此物業產權。

分契式產權退休村物業——根據分契式產權協議規定,買家支付了買房的費用后,就合法擁有此物業,但對土地并無所有權,同時,買家還需繳付業主法團(owner’s corporation費用。

Mike還表示,退休村物業的運營都嚴格執行聯邦與當地政策法規Retirement Villages Act

無論買家選擇哪種協議入住退休村房產,收費方式都分爲三個階段:

入住前——買家需一次性支付該物業的價格(包括過戶費、房屋保險費等);

入住後——需每月支付退休村提供的各項服務雜費與管理費;

搬走時——需支付遞延管理費(Deferred Management Fee)或稱爲退出費。此外,根據協議,買家在搬走時,需將其居住的物業賣給新居民,如委託中介或運營商賣房,那居民還需支付賣房中介費用。(待續)

責任編輯:高敏

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