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超低利率讓買房負擔得起 首次買房者抓住時機

圖為2013年5月16日奧克蘭的一個地產廣告。(Phil Walter/Getty Images)

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【大紀元2020年08月01日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)自從大瘟疫爆發以來,房貸利率的陡降,使新的房貸還款額成為近四年來最負擔得起的數額。自2月份以來,全國低價房屋的房屋貸款還款額每週下降了近40元,再加上要求最低20%抵押款的限貸令暫停一年,這讓很多之前無法進入住房市場的年輕家庭,紛紛抓住機會貸款買房

首次購房者都能負擔得起低價房屋

在大瘟疫之前的2月份,主要銀行提供的兩年期固定房貸利率的平均值為3.52%,到6月份,這個平均房貸利率下降至2.76%,下降了21.6%。同期,新西蘭房地產協會(REINZ)的全國低價房屋(四檔房價中最低的一檔)的售價也略有降低,從2月份的458,500元降至6月份的452,000元,在四級警報隔離前的3月份,這個價格曾達到480,000元的最高水平。

如果按照2月份的458,500元的低價房售價計算,去掉20%抵押金後,按兩年平均固定利率償付的房屋貸款額應為每週380.59元(假設貸款期為30年)。

那麼6月份降至452,000元,並且更重要的是,平均房屋貸款利率從3.52%降至2.76%,這樣房屋貸款額將從每週380.59元減少到340,91元,每週節省近40元。

房貸利率大降,使得全國、包括住房最為昂貴的奧克蘭的低價房屋,都變得更加容易負擔。作為負擔能力的衡量,讓我們計算一下房屋貸款還款佔淨收入的百分比。

如果一對夫婦都賺取25-29歲年齡段的中位數工資,購買了一套低價房平均房價452,000元的住房,那麼他們的房屋貸款還款,在2月份會占到稅後工資的22.5%;但到6月份,這一比例將降至20.0%。這是自2016年10月以來,低價房屋貸款償付佔收入百分比最低的年份。

按照傳統的住房負擔能力度量方法,房屋貸款償付的金額與淨收入的比率,超過40%,就算是難負擔;在這個比例以下,就算是可負擔。按此計算,目前創紀錄的低利率使得低價房屋的貸款對於中等收入的年輕人而言都可負擔。

即使在奧克蘭,6月份低價房屋售價為726,000元,利率下降使房屋貸款償付額從2月份的每週581.06元,下降至6月份的每週547.57元。每週節省33.49元,而同期,房屋貸款償付與淨收入的比率,從33.8%下降至31.6%,完全可以負擔。

限貸令鬆綁  存款不夠仍可負擔

不過,大多數首次購房者面臨的主要障礙,可能不是無法負擔房屋貸款還款,而是很難攢夠抵押金。以全國低價房屋平均價格計算,購買一套這樣的房屋需要的20%抵押金為90,400元,在奧克蘭則需要145,200元。

據房地產網站Interest.co.nz估計,如果一對年輕夫婦的收入為25-29歲年齡段的中位數,每週存儲其稅後工資的20%,那麼他們將需要大約5年時間才能攢夠買一套低價房的抵押金,在奧克蘭,則需要將近8年的時間。

因此,目前很多首次買房的年輕家庭,都利用這個可以選擇少於20%抵押金的一年時間,雖然這將推高他們的房屋貸款付款額,但現在的超低利率,仍能保證在大多數地區買房仍可負擔。

如果一對夫婦以全國低價房平均價格452,000元購買了房產,並支付了10%的押金,則房屋貸款還款將為每週443元,對於25-29歲年齡段平均收入的夫妻,這只佔他們稅後收入的26%,完全在可負擔的範圍之內。

如果一對同樣收入的夫婦在奧克蘭以低價房平均價726,000元購買了房產,並支付了10%的抵押金,則房屋貸款償付額為每週712元,佔他們稅後中位數的41.1%,剛剛超過難以負擔的分界線。

因此,從全國整體來看,只要潛在的首次購房者可以支付一定的抵押金,即使不到購買價格的20%,他們也應該能夠負擔得起低價房屋的貸款,而又不會過度負擔。

全國所有主要中心的低價房屋的貸款負擔能力,基於20%的抵押款

首次購房者踴躍買房

根據最新的儲備銀行房貸借款者分類數據,首次購房者在上個月出借的房屋貸款中所佔份額創歷史新高。

6月份,首次購房者房屋貸款總額為10.9億元,佔當月借款總額53.64億元的20.3%。新西蘭央行表示,這是自2013年開始收集信息以來,首次購房者房屋貸款所佔的最高百分比。

此外,首次購房者在6月份的貸款總額,超過了投資者的貸款,這是自央行在2014年8月開始公開發布數據以來,第二次(第一次在去年5月)發生。

與2019年同月相比,首次購房者的借款額從9.26億元增長了17.7%。就首次購房者單月最大的借款額而言,仍然是2019年11月的12.43億元借款。

相比之下,投資者在6月份貸款相對較少,儘管在4月底,對他們的30%抵押金的要求也宣布暫停一年時間。投資者在6月份借貸10.4億元,佔貸款總額的19.4%,這是自去年8月以來投資者的房屋貸款比例最低的月份。

這與2016年中期的住房市場牛市大相徑庭,當時投資者房貸約佔借貸總額的35%。也就是在這個時間,央行出臺了非常嚴格的40%(後來逐漸降至30%的水平)的抵押金要求來打擊投資者。從那以後,投資者對市場的參與度明顯減少。

根據6月份的首次購房者數據中的更多詳細信息,可以看到首次購房者借入的10.9億元中,約有4.66億元(高達42.8%)是來自貸款比率超過購房價值80%以上的貸款,即抵押款不足20%的貸款。

近期,首次購房者借貸的低於20%抵押金的房屋貸款,往往稍微低於他們總貸款額的40%,但這一比例在今年5月曾一度激增至44.3%。

責任編輯:筱康

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