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灣區ADU專欄(3)

新政:San Jose買個移動小屋也能做ADU!

在聖荷西(San Jose)也能用移動小屋,當作ADU使用。(Shutterstock)
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【大紀元2020年08月12日訊】文:文君・ADU專家
2020年6月1日,全美和加州最大的城市 San Jose繼續率先為ADU(Accessory Dwelling Units附屬住宅單位)進一步開拓思路:允許移動小屋Tiny Homes On Wheels(以下簡稱THOW)轉換成ADU。

想像一下:你只要訂製或者購買現成的一個帶輪子的小房子,裡面的生活必備功能一應俱全,運到你家之後,接上水、電等各種生活配套設施,就能當作ADU自住或出租啦!如果不想要這個小房子了,找人拉走就是了。簡單、省心,又不像建造一個正兒八經的房子那麼貴,能滿足簡單生活的要求。Bingo!

那麼,咱們來看看San Jose對這種移動小屋THOW轉換成ADU都提出了哪些要求?
•對地目(Zoning)的要求:只允許在Single Family Lot上放置THOW。
•如果地上還有其它的ADU,因為THOW只能用做detached ADU,所以,同一個Lot上不能再有第二個detached ADU,而主屋上只能有一個attached ADU or JADU。
•對退界(Setback)的要求:
a.THOW必須放置在後院Rear Yard,後邊的退界4呎,如果是Corner Lot,兩個後邊的退界都必須10呎。
b.如果後院面積不夠大,需要放置在前院的話,必須保證距離前邊的Property Line 45呎。
c.側邊退界4呎。
d.與主房間的距離需6呎。

•對大小的要求:不能小於150平方呎,不能大於400平方呎(外側佔地,而不是使用面積)。
•對停車位的要求:如果因為THOW占用了現有的停車位,不需要提供額外的停車位。
•對高度的要求:不能超過2層,最高不能超過16呎。

•對THOW本身的資質要求:
a.必須是加州DMV合法註冊並擁有執照的。
b.必須是無法自行移動的,須用保險槓掛鈎、拖曳式掛鈎或第五輪連接。
c.必須符合ANSI或NFPA的要求,並獲得他們的合格證書(合格證書須是符合資質的第三方檢查機構出具的)。

•獲得建築許可Permit後,THOW需要接上電、水、下水等Utility。
•THOW無需安裝灑水器(Sprinklers),但需要滿足健康、防火等生活安全要求。
•其它要求:
a.一個Lot上只能有一個THOW。
b.THOW下邊的配件(如,車輪、車軸、舌頭、掛鈎等)要遮蔽住不能被看到。
c.THOW須停放在有保險槓護欄、馬路牙(Bumper Guards, Curbs)或其它設施,防止滑動。
d.不能佔用Lot上的地役權(Easement)。

此外,THOW還需要滿足一些設計上的要求,包括THOW的外觀材料、門窗的標準、屋頂的坡度等。

看到這兒,很多看官可能都忍不住想了解一個移動小屋THOW要多少錢?如果價錢便宜,又這麼省心方便,乾脆就買個移動小屋算了!

不過,在對比價格下決心買移動小屋THOW之前,文君再給你提供一個參考因素,就是價值考量。

在文君上一篇發表的原創文章——「移動小屋做ADU的利與弊」中,提到一個很關鍵的要素:移動小屋THOW是動產Personal Property,而不是不動產 Real Property!真正給房地產Real Property帶來增值的是那塊地,而不是地上的房子。這就是為什麼這十多年灣區房地產都漲瘋了,但移動車房Mobile Home沒怎麼漲的原因。所以,在決定投資移動小屋THOW,把自己的需求想明白了,再行動不遲!

其實,有一種方式,既可以享受Real Property帶來的增值紅利,價格又相對親民的ADU工藝方式,歡迎聯繫408-320-5888。#

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本文刊載於舊金山6月13日地產版

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責任編輯:李歐

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