【Rechitects-珀斯瑞琪建築設計院專欄】地塊如何分割才能獲得最大利益？

【大紀元2020年08月02日訊】地塊分割是一個非常流行的開發手段，但分割能否成功，常常取決於顧問團隊的技能，包括創造力和知識面，包括5%可變性條規。

下面是考慮地塊分割時應遵循的幾個基本原則：

• ◎分區製（Zoning）；
• ◎地塊創新——並排房屋地塊、戰斧形狀地塊（即把土地分為前後兩塊，後面地塊的住宅車道狹窄）、三聯房地塊、現房後面建新房地塊；
• ◎分契式物業管理：包括built strata與surveyed strata；
• ◎建築設計規劃了解土地的固有性質至關重要，這樣才能正確設計房子建築類型。市場上大多數分割只用了平面圖，沒有考慮到房子朝向這一最基本因素，因而導致建好的房子並不令人滿意。近年來，買家意識到了設計的重要性，因此對建築設計師更加挑剔。

   別墅或聯排屋（Townhouse）

• 對於要建單層別墅或雙層聯排屋以及其如何在街道上呈現，這是買家建房要做出的最關鍵決定。雖然它主要受市場需求驅使，但建議買家們儘早咨詢建築設計專業人士。建造數量多面積小一些的聯排屋可獲得更高租金總收益，雖然出租時不一定能獲得高房租。與當地房地產經紀人諮詢往往是業主進行土地分割的第一步。

  例1：我們有幾位客戶在現房後面做戰斧形狀地塊分割。其中一位客戶認為做不成，在我們做盡職調查之後確認，該土地可以按Surveyed Strata形式來分割，並需經過一系列精心設計與策劃完成，包括拆除一些現有房屋建築設施如泊車位、屋簷，戶外生活區等。雖然需要額外費用，但客戶對地塊能夠分割的同時又能保留前面的現房這一結果很滿意。

  例2：有客戶找我們審閱一個拐角地塊分割，廣告說這一地塊可以分割成兩個地塊，我們調查後，為其設計了階段性分割，最終為其分割出三個地塊。

  R40–聯排房或公寓

  自從在珀斯區域代碼為R40的地區可允許建設多層住宅（公寓）以來，西澳出現了許多城市填充類型的兩層至三層的低層公寓，原因是其投資回報很有吸引力。

  雖然從平面設計等紙面文件上看，這些公寓非常吸引人，但很多開發商在項目進展中困難重重，原因如下：

  1. ◎很難獲得建設貸款融資；

  2. ◎西澳房市疲軟，別墅或聯排房價格競爭太大；

  3. ◎珀斯各區暫時還不能接受在公寓居住；

  4. ◎公寓設計不具備應有的空間感。

  因此，西澳規劃、土地及遺產委員會（WAPC）與行業專家一起發布了西澳設計（草案），其中包括公寓設計指南，將有助於珀斯朝著中高密度生活的方向發展。

  我們看到許多中密度獲批公寓和建築質量很差。其中一個主要原因是，這是一個新的房產類型，地方政府沒有付出足夠時間修改當地政府規劃，使之具有競爭力。

  另外，儘管它（低層公寓）是兩層，看上去像聯排屋，但它是一個不同的建築類型，一些設計師與建築公司在建築規劃審批通過後才意識到二者的不同，從頭翻工耗時又太多。

  例3：一位客戶拿給我們看一個位於R40區域的地塊，可分割後承建6棟聯排屋。但是，我們建議該地塊可蓋一棟兩層、擁有12套公寓房的公寓樓，但是業主需要搞清楚該地區有沒有對公寓的市場需求。在城市規劃審批通過後，市場更為疲軟，因此該項目仍未動工。

  例4：一個區域編號為R60的地塊，可分割成建四個別墅或八個公寓的地塊，但客戶不能獲得公寓建設貸款審批，因此，只能建四個別墅，現在正在施工。

  所以，我們建議業主聘請專業人員對地塊分割事宜做盡職調查，無論是獲批地塊（DA approved）還是潛在開發地塊。付少量專業服務費要優於事後出大筆額外資金。

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  責任編輯：楊新雲