【大紀元2020年08月25日訊】文：文君・ADU專家
ADU全稱是Accessory Dwelling Unit，翻譯成「附屬第二單元」。加州於2017年1月1日頒布了第一波的3個ADU州法。短短不到3年，第二波重磅利好的ADU新法於2020年1月1日推出了，極大的放寬了上一波對ADU的一些限制。
2020年加州放寬ADU政策
但由於美國對土地和房屋是兩級管理體系，州頒布的州法有些是禁止地方違反的（不給地方政府修改的權利），而有些方面則允許地方政府根據自己管轄地的具體情況，可以進行彈性調整，最終由市一級的地方政府具體執行。對ADU的規定也是如此。
那麼2020年的加州ADU州法，跟2017年的相比，都有哪些亮點和進一步的政策放寬呢？（本文僅以獨棟屋Single Family Lot作為主要標的來說明）
1. 最小地皮（Minimum Lot Size）的限制被取消。不管地產面積大小，都不允許地方政府限制建小於800尺的ADU。也就是說，每個Lot原則上都可以建至少800呎的ADU！但是（此處是重點），因為ADU要同時符合加州建築法Building Code的要求，比如對退界Setback、房高Height等，符合了這些建築法的通用要求之後還能建多大的ADU，那就要看了。
2. 退界Setback的距離被大幅度縮減。沒有ADU政策之前，包括第一波ADU的法規，對後院退界Rear Setback的要求一般是25呎到30呎（獨棟屋），現在新法規定後院和側面退界只要最少4呎就夠了，極大的放寬了可建築的面積。
3. 一個獨立屋的地上可以建兩個ADU：一個ADU，一個JADU，加上原有的主房（Primary House），一個地皮上可以允許有3個有獨立出入口、配有全套生活功能空間的單元了。1個變3個，投資回報率是No Brainer了！
4. 免除房東自住Owner Occupant的要求！如果一個Lot上只有Primary House主房和ADU，兩套單元都可以出租出去，不要求屋主自住；但如果Lot上有JADU，由於Deed Restriction的要求，則屋主必須住在3個單元中的任何一個。這個不要求Owner Occupant的規定截止到2025年1月1日（以後怎麼變化，應該是看加州的房荒是否得以解決吧）。
5. 放寬了對替代停車位的要求。增加了對赦免停車位的條件，包括：如果ADU項目所在地的半英里之內有公交停靠站，或者公司班車停靠站，提交證明材料後就可以免除停車位；還有在歷史建築區可享受豁免等等。
6. 對不合法加建、改建的ADU進行大赦，要求地方政府提出大赦條件，對已經非法加建的部分免除罰款，免除拆除恢復原樣，只要按照現行建築法規和ADU的規定進行整改達標的，予以合法化；同時，非法加建、改建的部分還允許延遲5年合法化（5-Year Delay In Code Enforcement）。
7. 還有更多，比如，對750平方英尺以下的ADU免收Impact Fee；對多單元房屋Multi Family Lot允許最多可以加建兩個獨立ADU；送批的ADU申請，地方政府須在60天以內批覆等等，不一而足。
總之，有了ADU政策之後，對房地產投資人來講，投入的只是建築相關的成本，而省卻了地皮的費用。如果能夠優化土地使用效率、最大化投資回報率的話，ADU的確是一個非常利好的「房地產風口」。
非法加建改建的建築，值不值得合法化？
由於各種各樣的原因，歷史上有很多未經申請建築許可Permit就加建改建的建築物，也就是未經地方政府核准，是否符合居住條件的標準（建築法規的要求，包括健康標準、安全標準，近些年又增加了節能環保標準等），都屬於非法建築。
非法建築（主要是民宅）的後果，從執法的角度講，懲罰措施可以要求屋主拆除恢復原樣Demolish and Resume，同時罰款。從市場的角度講，屋主可能會面臨被租客或鄰居（或其他別人）舉報，不僅要求返還已經收取的租金，租客還可以繼續住在租房裡，而且堂而皇之地不交租金。以上僅列舉幾個非法建築的後果。
在有ADU政策之前，因為非法建築合法化的代價有些大，讓很多擁有非法建築的屋主望而卻步。現在，時代不同了，ADU政策也給屋主帶來了千金難買的大好機會。文君今天給出的雖算不上million dollar idea，但可能為屋主節省上萬美刀倒是很有可能的！
以「乘風破浪的」City of San Jose來舉例。（San Jose的ADU大赦項目在這裡 https://www.sanjoseca.gov/business/development-services-permit-center/accessory-dwelling-units-adus/adu-amnesty-program）如果你的Lot上有未經Permit的非法建築，不管是你自己居住時建造的，還是買入時就已經帶有了，只要你把非法加建改建的部分，往ADU政策上靠，都可能獲得大赦，不僅可以免除拆除恢復原貌、罰款等處罰，你合法化過程中的Permit Fee，如果是出租房的Franchise Tax，還有些案子的Impact Fee、School Fee等費用都可以得到免或減。
以上說的還都是利弊分析，下次來乾貨——怎樣申請合法化呢？#（待續）
作者簡介：
文君，灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人，採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人，出品了三百多期房地產相關節目內容，對灣區房地產動態，及發展趨勢有深度了解和獨特見解；文君也是灣區華人社區了解和深度報道ADU政策及動態的第一人，目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源，提供Plan-Design-Build及貸款融資等一條龍服務。
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本文刊載於舊金山8月15日地產版
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責任編輯：李歐
