site logo: www.epochtimes.com

灣區ADU專欄(6)

ADU迷思100問之二:ADU新法有哪些亮點?

加州ADU州法有許多新的政策。(Shutterstock)
人氣: 18
【字號】    
   標籤: tags: , , , , , ,

【大紀元2020年08月25日訊】文:文君・ADU專家
ADU全稱是Accessory Dwelling Unit,翻譯成「附屬第二單元」。加州於2017年1月1日頒布了第一波的3個ADU州法。短短不到3年,第二波重磅利好的ADU新法於2020年1月1日推出了,極大的放寬了上一波對ADU的一些限制。

2020年加州放寬ADU政策

但由於美國對土地和房屋是兩級管理體系,州頒布的州法有些是禁止地方違反的(不給地方政府修改的權利),而有些方面則允許地方政府根據自己管轄地的具體情況,可以進行彈性調整,最終由市一級的地方政府具體執行。對ADU的規定也是如此。

那麼2020年的加州ADU州法,跟2017年的相比,都有哪些亮點和進一步的政策放寬呢?(本文僅以獨棟屋Single Family Lot作為主要標的來說明)

1. 最小地皮(Minimum Lot Size)的限制被取消。不管地產面積大小,都不允許地方政府限制建小於800尺的ADU。也就是說,每個Lot原則上都可以建至少800呎的ADU!但是(此處是重點),因為ADU要同時符合加州建築法Building Code的要求,比如對退界Setback、房高Height等,符合了這些建築法的通用要求之後還能建多大的ADU,那就要看了。

2. 退界Setback的距離被大幅度縮減。沒有ADU政策之前,包括第一波ADU的法規,對後院退界Rear Setback的要求一般是25呎到30呎(獨棟屋),現在新法規定後院和側面退界只要最少4呎就夠了,極大的放寬了可建築的面積。

3. 一個獨立屋的地上可以建兩個ADU:一個ADU,一個JADU,加上原有的主房(Primary House),一個地皮上可以允許有3個有獨立出入口、配有全套生活功能空間的單元了。1個變3個,投資回報率是No Brainer了!

4. 免除房東自住Owner Occupant的要求!如果一個Lot上只有Primary House主房和ADU,兩套單元都可以出租出去,不要求屋主自住;但如果Lot上有JADU,由於Deed Restriction的要求,則屋主必須住在3個單元中的任何一個。這個不要求Owner Occupant的規定截止到2025年1月1日(以後怎麼變化,應該是看加州的房荒是否得以解決吧)。

5. 放寬了對替代停車位的要求。增加了對赦免停車位的條件,包括:如果ADU項目所在地的半英里之內有公交停靠站,或者公司班車停靠站,提交證明材料後就可以免除停車位;還有在歷史建築區可享受豁免等等。

6. 對不合法加建、改建的ADU進行大赦,要求地方政府提出大赦條件,對已經非法加建的部分免除罰款,免除拆除恢復原樣,只要按照現行建築法規和ADU的規定進行整改達標的,予以合法化;同時,非法加建、改建的部分還允許延遲5年合法化(5-Year Delay In Code Enforcement)。

7. 還有更多,比如,對750平方英尺以下的ADU免收Impact Fee;對多單元房屋Multi Family Lot允許最多可以加建兩個獨立ADU;送批的ADU申請,地方政府須在60天以內批覆等等,不一而足。

總之,有了ADU政策之後,對房地產投資人來講,投入的只是建築相關的成本,而省卻了地皮的費用。如果能夠優化土地使用效率、最大化投資回報率的話,ADU的確是一個非常利好的「房地產風口」。

非法加建改建的建築,值不值得合法化?

由於各種各樣的原因,歷史上有很多未經申請建築許可Permit就加建改建的建築物,也就是未經地方政府核准,是否符合居住條件的標準(建築法規的要求,包括健康標準、安全標準,近些年又增加了節能環保標準等),都屬於非法建築。

非法建築(主要是民宅)的後果,從執法的角度講,懲罰措施可以要求屋主拆除恢復原樣Demolish and Resume,同時罰款。從市場的角度講,屋主可能會面臨被租客或鄰居(或其他別人)舉報,不僅要求返還已經收取的租金,租客還可以繼續住在租房裡,而且堂而皇之地不交租金。以上僅列舉幾個非法建築的後果。

在有ADU政策之前,因為非法建築合法化的代價有些大,讓很多擁有非法建築的屋主望而卻步。現在,時代不同了,ADU政策也給屋主帶來了千金難買的大好機會。文君今天給出的雖算不上million dollar idea,但可能為屋主節省上萬美刀倒是很有可能的!

以「乘風破浪的」City of San Jose來舉例。(San Jose的ADU大赦項目在這裡 https://www.sanjoseca.gov/business/development-services-permit-center/accessory-dwelling-units-adus/adu-amnesty-program)如果你的Lot上有未經Permit的非法建築,不管是你自己居住時建造的,還是買入時就已經帶有了,只要你把非法加建改建的部分,往ADU政策上靠,都可能獲得大赦,不僅可以免除拆除恢復原貌、罰款等處罰,你合法化過程中的Permit Fee,如果是出租房的Franchise Tax,還有些案子的Impact Fee、School Fee等費用都可以得到免或減。

以上說的還都是利弊分析,下次來乾貨——怎樣申請合法化呢?#(待續)

作者簡介:
文君,灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人,採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人,出品了三百多期房地產相關節目內容,對灣區房地產動態,及發展趨勢有深度了解和獨特見解;文君也是灣區華人社區了解和深度報道ADU政策及動態的第一人,目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源,提供Plan-Design-Build及貸款融資等一條龍服務。
我們的官網:https://www.adu-expert.com

請關注我們Youtube Channel:ihomeshow觀看每週二講座ProTalk ADU Tuesdays回放。任何關於ADU的疑問和對本文的建議或者意見,歡迎掃碼聯繫我們留言,多謝關注!

灣區ADU專家文君微信。

歡迎加入我們的灣區地產臉書專頁

本文刊載於舊金山8月15日地產版

每週為您獻上舊金山最新消息

責任編輯:李歐

評論