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灣區ADU看點

加建ADU後 地稅會怎麼變化?

坊間傳說的留一堵牆 地稅不會增加 根本就是無稽之談!

加建改建ADU會使Property Tax改變部分的地稅基數。(Shutterstock)

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【大紀元2020年10月01日訊】文:文君・灣區ADU專家
ADU政策頒布實施3年多以來,加建改建ADU能夠增加租金收入,提升投資回報率,從長遠看能夠讓房屋增值,這幾乎已成共識。但加建改建ADU後地稅Property Tax增加多少?也是很多屋主和投資人關心的問題。今天,文君帶您一一了解灣區主要城市加建改建ADU後,地稅都是怎樣變化的。

地稅Property Tax是歸屬縣County一級政府管轄。加州的地稅法規定,當房屋所有權發生改變,或不動產發生新建、加建、改建等,從而使不動產的價值發生變化時,就會觸動對物業進行重新評估。而重新估值時,只有新建、加建、改建等部分會被重新估值。而地皮(Land)和沒改動過的主屋(Primary House)的地稅基數不會發生變化。

ADU(不管是加建還是改建)屬於房屋加建一類,所以,建了ADU之後,地稅估值基數會有所提高。但是,每個縣對加建的ADU採用的估值方法並不完全相同,如Santa Clara County採用市場比較法和成本估值法並用(詳見下文),San Mateo County、Alameda County、San Francisco County等均採用市場比較法。

什麼情形物業會被重新估值?

「新建New Construction」或「基本上等同於新建(Substantially Equivalent to New)」,如:
在空地上建一個全新的建築結構,新建的部分會被增值,而土地的估值基數不變;在現有房屋上增加面積,如原來房屋面積1200呎,現在增加到2000呎,其中增加的800呎會成為新的估值基數;

在現有物業上增加功能,如加車庫、游泳池、衛生間等,增加的功能區成為新的估值基數;

對現有建築進行物理變化(即Rehabilitation重建),將建築物或其中的一部分轉成另一種用途,新改變的用途面積成為新的估值基數;

房子拆除到可以看到基礎材料(裸露牆板、牆釘的程度),而修復後的房屋基本上是全新的房屋,如換了屋頂、外牆、地基、水電、暖通系統等,這種修復後增加的價值是按照新建築來重新估值的。

會用什麼方法重新估值?

估值常用的方法有市場比較法、成本法和收入法(如果物業產生租金或營業收入的情況下)。

根據《加州憲法》,如果能夠找到市場可比參照的話,首先要用市場比較法Market Comparables。當建築施工完工時,完工當天物業的市場價值與原物業估值基數之間的差異,就是新的地稅基數

當無法找到市場可比參照的話,地稅官也會用成本估價法。但地稅辦公室採用的成本估價是基於「Full Economic Costs 總經濟成本」,而不是承建商或屋主自建發生的實際建築成本。「Full Economic Costs 總經濟成本」包括建成這個新建築所花費的人工成本、材料成本、許可費、承建商的運營成本及合理利潤等,還包括一些非直接建築成本,如開發商管理費、專家費、施工貸款、保險,以及地產開發行業的合理利潤等。

如果新建物是有營業收入的,可用收入法來估值。就是整個物業能夠產生的營業收入,減去土地的價值,其差額就是新建或改建的物業的市場價值了。

總體而言,沒進行加建裝修之前物業的賣價,與加建改建裝修完成之後公開市場賣價之差,就是可衡量的市場價值。

在Santa Clara County不同類型的ADU是怎樣分別估值的?

Detached & Attached ADU:用工程竣工時的市場價值來估值。如果工程當年沒完工的,則按照當年1月1日當天的市場價值來估值。如果無法找到市場可比價的,也會用成本估價法。

Garage/Interior Converted or JADU:雖然沒有增加總建築面積,但因為改變了現有空間的使用功能,轉換部分會按照市場價估值。

估值異議處理Appeal

如果屋主不同意估值官的估值結果,最簡單而且免費的方式就是提起爭議處理。屋主可與估值辦公室約一個非正式的重審過程。但最好在收到年度的、補充的或修正的估值報告30天內,跟估值辦公室聯繫來預約這個非正式的重審,而不是直接遞交正式的估值上訴。#

灣區各縣估值辦公室聯繫電話:
Santa Clara County:(408)299-5500
Alameda County:(510)272-3787
San Mateo County:(650)363-4500
San Francisco County:(415)554-5596

參考文獻:
https://www.sccassessor.org/index.php/property-information/homeowners/granny-units-accessory-dwelling-units
https://www.sccassessor.org/images/publications/New_construction_broch_web_version072015.pdf

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文君簡介:
文君,灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人,採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人,出品了三百多期房地產相關節目內容,對灣區房地產動態,及發展趨勢有深度了解和獨特見解。
文君也是灣區華人社區了解和深度報導ADU政策及動態的第一人,目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源,提供plan-design-build及貸款融資等一條龍服務。
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責任編輯:李歐

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