【大紀元2020年10月01日訊】文：文君・灣區ADU專家
ADU政策頒布實施3年多以來，加建改建ADU能夠增加租金收入，提升投資回報率，從長遠看能夠讓房屋增值，這幾乎已成共識。但加建改建ADU後地稅Property Tax增加多少？也是很多屋主和投資人關心的問題。今天，文君帶您一一了解灣區主要城市加建改建ADU後，地稅都是怎樣變化的。
地稅Property Tax是歸屬縣County一級政府管轄。加州的地稅法規定，當房屋所有權發生改變，或不動產發生新建、加建、改建等，從而使不動產的價值發生變化時，就會觸動對物業進行重新評估。而重新估值時，只有新建、加建、改建等部分會被重新估值。而地皮（Land）和沒改動過的主屋（Primary House）的地稅基數不會發生變化。
ADU（不管是加建還是改建）屬於房屋加建一類，所以，建了ADU之後，地稅估值基數會有所提高。但是，每個縣對加建的ADU採用的估值方法並不完全相同，如Santa Clara County採用市場比較法和成本估值法並用（詳見下文），San Mateo County、Alameda County、San Francisco County等均採用市場比較法。
什麼情形物業會被重新估值？
「新建New Construction」或「基本上等同於新建（Substantially Equivalent to New）」，如：
在空地上建一個全新的建築結構，新建的部分會被增值，而土地的估值基數不變；在現有房屋上增加面積，如原來房屋面積1200呎，現在增加到2000呎，其中增加的800呎會成為新的估值基數；
在現有物業上增加功能，如加車庫、游泳池、衛生間等，增加的功能區成為新的估值基數；
對現有建築進行物理變化（即Rehabilitation重建），將建築物或其中的一部分轉成另一種用途，新改變的用途面積成為新的估值基數；
房子拆除到可以看到基礎材料（裸露牆板、牆釘的程度），而修復後的房屋基本上是全新的房屋，如換了屋頂、外牆、地基、水電、暖通系統等，這種修復後增加的價值是按照新建築來重新估值的。
會用什麼方法重新估值？
估值常用的方法有市場比較法、成本法和收入法（如果物業產生租金或營業收入的情況下）。
根據《加州憲法》，如果能夠找到市場可比參照的話，首先要用市場比較法Market Comparables。當建築施工完工時，完工當天物業的市場價值與原物業估值基數之間的差異，就是新的地稅基數。
當無法找到市場可比參照的話，地稅官也會用成本估價法。但地稅辦公室採用的成本估價是基於「Full Economic Costs 總經濟成本」，而不是承建商或屋主自建發生的實際建築成本。「Full Economic Costs 總經濟成本」包括建成這個新建築所花費的人工成本、材料成本、許可費、承建商的運營成本及合理利潤等，還包括一些非直接建築成本，如開發商管理費、專家費、施工貸款、保險，以及地產開發行業的合理利潤等。
如果新建物是有營業收入的，可用收入法來估值。就是整個物業能夠產生的營業收入，減去土地的價值，其差額就是新建或改建的物業的市場價值了。
總體而言，沒進行加建裝修之前物業的賣價，與加建改建裝修完成之後公開市場賣價之差，就是可衡量的市場價值。
在Santa Clara County不同類型的ADU是怎樣分別估值的？
Detached & Attached ADU：用工程竣工時的市場價值來估值。如果工程當年沒完工的，則按照當年1月1日當天的市場價值來估值。如果無法找到市場可比價的，也會用成本估價法。
Garage/Interior Converted or JADU：雖然沒有增加總建築面積，但因為改變了現有空間的使用功能，轉換部分會按照市場價估值。
估值異議處理Appeal
如果屋主不同意估值官的估值結果，最簡單而且免費的方式就是提起爭議處理。屋主可與估值辦公室約一個非正式的重審過程。但最好在收到年度的、補充的或修正的估值報告30天內，跟估值辦公室聯繫來預約這個非正式的重審，而不是直接遞交正式的估值上訴。#
灣區各縣估值辦公室聯繫電話：
Santa Clara County：（408）299-5500
Alameda County：（510）272-3787
San Mateo County：（650）363-4500
San Francisco County：（415）554-5596
參考文獻：
https://www.sccassessor.org/index.php/property-information/homeowners/granny-units-accessory-dwelling-units
https://www.sccassessor.org/images/publications/New_construction_broch_web_version072015.pdf
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文君簡介：
文君，灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人，採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人，出品了三百多期房地產相關節目內容，對灣區房地產動態，及發展趨勢有深度了解和獨特見解。
文君也是灣區華人社區了解和深度報導ADU政策及動態的第一人，目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源，提供plan-design-build及貸款融資等一條龍服務。
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責任編輯：李歐
