【大紀元2020年09月08日訊】（大紀元記者李梅編譯報導）今年的加州21號公投案（Prop.21）是關於地方政府對出租房租金調漲的管制，目前加州法律禁止租金管制條例侵犯房東的公平經濟回報權。Prop.21和2018年的10號提案是同一作者，那一年，提案10被超過59%的選民否決。
21號提案允許地方政府訂定條款管制住宅物業（Residential properties）的租金調漲，三年內不高於15%；但擁有不超過兩棟房屋的業主，以及最近15年以內入住的房子免受管控。長遠來看，加州和地方財政收入可能每年會因此而減少數千萬美元。
背景：柯斯塔-霍金斯租房法
1995年，加州通過了柯斯塔-霍金斯（Costa-Hawkins）房屋租賃法，規定不能對1995年2月1日之後首次入住的獨立屋以及住房單位相連但產權獨立的住房（例如公寓和聯排別墅）實施租金控制。 它還規定，當租客搬走後，房主有權將租金提高至市場價格。
柯斯塔-霍金斯房屋租賃法在很大程度上取消了政府對價格的控制，重新確立市場供求關係在調節租金價格方面的作用。
2018年，加州選民投票決定了4個與住房相關的提案，公投案1和2被批准，公投案5和10 被居民否決。公投案10欲廢除科斯塔-霍金斯租房法，允許各縣市通過租金控制，限制房東調漲任何房型的租金。
艾滋病醫療基金會（AHF）支持10號提案，AHF的遊說者蘭德-馬丁（Rand Martin）說：「我們從10號提案中學到，選民對全面廢除科斯塔-霍金斯法不感興趣。但民調顯示，人們認為柯斯塔-霍金斯法需要改革。」
加州公寓協會首席執行官湯姆·班農（Tom Bannon）在2018年反對10號提案。他說：「一旦選民們了解溫斯坦（提案的主要資助者Michael Weinstein）最新的住房凍結措施後，Prop.21必然會像10號提案一樣慘敗。」
疫情中 政府偏重保護租戶
在加州半年多的關閉政策下，許多人減少或沒有了工作收入。政府發布的租房緊急命令和立法政策，仍然是偏向於租戶的，即保護租戶免於被驅逐。疫情之前的法律規定，如租戶違規（比如未按時交房租等費用），房主可要求驅逐租戶，收回房子。
2020年3月4日，州長宣布進入緊急狀態，其後4月1日加州司法委員會發布緊急規則1，9月1日前禁止驅除房客。8月31日又通過AB3088規定，禁止驅逐因為3月1日至8月31日期間未付租金和其它費用的租戶，而且該住戶如果在2021年1月31日前支付了從今年9月1日到2021年1月31日的25%欠款，也不能被驅逐。不過，租戶需證明自己在中共病毒（新冠狀病毒，Covid-19）疫情期間財務困難。
該法案為租戶提供了充分保護，但房屋租賃協會認為：「AB 3088允許因Covid-19導致財務困境的租戶擁有財產，並最終在2022年3月31日或之前支付逾期租金，但這使房東在此期間遭受極大的財務困難，而立法機關並未向房東提供財務資助或其它措施。」並且，如果疫情沒有緩解，房東屆時能否收回拖欠的租金也是問題。
支持與反對意見
Prop.21的支持者包括參議員伯尼‧桑德斯(Bernie Sanders )、加州民主黨、艾滋病醫療基金會等。反對者包括：加州負責任住房組織、加州建築委員會、加州商會、加州退伍軍人協會、加州納稅者協會等。
截至6月30日，支持者籌集了1,668萬美元宣傳資金，其中99.8%來自艾滋病醫療基金會。反對方籌集了1,625萬美元，加州負責任住房組織籌集了其中95.6%的資金。
伯尼‧桑德斯說：「這項倡議將允許合理的漲租限制，保護家庭、老人和退伍軍人不受暴漲租金的影響。」但加州老年人大會主席Gary Passmore認為，該提案並沒有幫助老年人，「對於依靠出租收入作為退休儲蓄或晚年護理資金的老年人，21 號提案會使他們的生活陷入困境；對於有固定收入的老年租房者，21號提案將導致可負擔的租房選擇減少」。
全國納稅人聯盟的政策和政府事務經理Thomas Aiello認為，降低租金價格不應來自政府的規定，而應該修改分區法、縮短冗長的審批程序和降低建築成本。◇
責任編輯：方平
