【樓市動向】供應不適當不適時不足量

CCL創19周高位 七大指數上升

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【大紀元2021年01月15日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報178.13,按週再升1.08%。分區指數除新界東下跌2.03%外,港島、九龍及新界西分別上升0.86%、0.76%及2.27%。其餘領先指數全線上升,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別再升2.89%、0.74%及0.66%。中原經紀人指數(CSI)最新報53.71,按週上升2.83個百份點。

二手樓價反彈,創19週高位,升幅頗令市場意外。八大指數有七個上升,新界西及大型單位更升越2%,只有新界東獨跌越2%。

會德豐位於啟德MONACO成為今年第一個新盤開售,平均呎價2.27萬,280呎單位最低入場費近6百萬。發展商未開售即加價4.6%加推。二手成交更迎來「小陽春」,過去十大屋苑交投反彈,成交量創36週新高。

踏入2021年,恒指節節上升,恒指兩週累升近1,500點,樓價短期反覆靠穩。

政府無法令年青人相信

另外,早前有機構研究特區年青人對政府的信任程度,結果顯示有87%年青人不信任政府。坊間對結果並不意外。過去兩年發生的社會事件,政府不作自我檢討,將責任推卸,歸咎老師及教育、傳媒煽惑、對國家認知不足,繼而進行清洗老師、染紅教育及大專院校、打壓傳媒等各種令人不齒的行為。「聆聽市民聲音」,「修補行政立法關係」,政府反其道而行。反修例運動中大量年青人遭遇警暴濫捕,政府視而不見。大部份年青人希望在本地發展,政府本地創造就業無能為力,卻標榜「大灣區青年就業計劃」,又大量引入大陸留學生,還將輸入優才計劃倍增。青年人對不公義事件尤為關心,偏偏中共各種不公義的行徑令人咬牙切齒,還嘉許那位聲稱要放棄年青人的人為十大感動人物。

政府房屋政策嚴重失誤,十年來負擔能力問題不斷惡化,年青人對置業安居及改善生活空間感到悲觀,政府更放寬調控措施推出「林鄭Plan」吸引市民高位入市,還要額外繳付按揭保險金,將欠巨額按揭宣傳成「不用費煞思量就可置業」。青年宿舍搞了十多年只有幾十個單位,其餘數千個無影無蹤。

上述總總就是政府口中的所謂「非常關心年青人」。如此荒謬的政權怎會贏得年青人的尊重及信任?青年人就是一個地方的未來,九成年青人不相信政府,這個地方的未來會變成怎樣?

根本沒有一年供應目標

日前有兩宗賣地消息值得關注。之前流標的山頂文輝道地皮,政府將地皮「一劏二」,最後由九倉以高於市場預期上限價奪得,發展商名言將會複製Mt Nicholson模式,預期落成後呎價十萬以上。黃竹坑站上蓋發展項目第五期截標吸引37份標書,測量師估計單是樓面補地價1.5至1.8萬,落成後呎價3萬。總括而言,這些供應與絕大部份香港人無關。

上週,政府公布本財政年度第四季賣地計劃,將會推出山頂文輝道另一幅地皮,啟德及古洞地皮,可建2,240伙,與其它私人發展項目1,800伙,政府稱今個財政年度總供應有12,870伙,與目標12,900伙,只差30伙,算作達標云云。

政府的所謂達標,又是語言藝術。長策只有一個十年的滾動目標,根本就沒有其它供應目標,更遑論一個一年的供應目標,政府只是將十年的供應目標,計算一個一年平均值,達標並無意義。如果用同樣的邏輯,政府今年應該要供應30,100伙資助房屋的地皮,明顯地,政府嚴重不達標,為何不向市民交代,只顧宣傳十年滾動目標可達,完全是雙重標準。

2018年底政府宣布將私營供應比例降至三成後,上個財政年度私樓實現供應12,190伙,未能達至13,500伙政府稱的目標。換句話說,政府增加供應無能為力,減少供應即時到位,且超額完成,但資助房屋增加卻沒有到位,根本是拖慢整體供應之舉。政府更完全沒有考慮到私樓從批地到推出市場較資助房屋快的事實,一刀切縮減私樓供應,資助房屋又追不上,隨時令實際供應出現斷層。未來供應地皮又減少,有理由相信發展商將延遲發展及拖長銷售,達致限制市場供應,將利潤最大化。較早前政府主動撤回一首空置稅條例,政府已明刀明槍托市。

政府操控供應托市

更深入分析土地供應還有其它發現。其一,倚賴私人發展。私人發展項目佔供應近三成。私人發展牽涉複雜的行政程序,包括修訂土地契約及換地等,亦無法加入限制發展時間條款,發展存在一定變數。發展局估算供應的方法只按過去十年扣除最低及最高的年度實際供應的平均值,並不科學。翻查紀錄,政府過去兩年高估數字。2018年度賣地計劃報告預計私人發展有5,330伙,實際數字只有2,850伙。2019年度預計有3,860伙,實際只得2,930伙。累計走數3,410伙。今年預計有4,150伙,可信性成疑。政府多年無意改善估算方式,高估旨在「達標」。

其二,供應有迫切性,供應理應盡快推出市場,但港鐵拖延地鐵上蓋供應極度明顯。黃竹坑站2016年12月通車,地皮早已平整,政府今年第一季才推出最近車站的第六期招標。日出康城2006年已通車,土地亦早已平整,港鐵於去年10月才推出最後的13期,令整個日出康城供應分攤14年。錦上路站2003年已通車,時隔17年,第一期上蓋今年才有望推售。政府是港鐵的最大股東,港鐵拖延供應,目的就是協助政府托市。再看今個財政年度最多供應是第四季,佔37%,下半年供應佔全年超過六成。翻查紀錄,2016年財政年度上半年佔全年供應65%,供應先高後低。政府將大量供應押至下半年,每季推地差額擴大,既無基礎亦欠透明度,還令實際供應拖延數個月,反映政府拖得就拖。

其三,供應要有一定適合性。今年政府及鐵路相關的供應以豪宅為主,除了新界大埔馬窩路1,000伙及日出康城13期2,550伙呎價低於1.6萬水平外,其餘九龍市區供應呎價1.8萬起,再有啟德及鴨脷洲地皮預期呎價2.8萬起,黃竹坑上蓋5、6期共1,750伙,呎價預期3萬,山頂文輝道呎價更10萬以上。供應大部份是豪宅級數,適切空間的居所全部千萬以上。供應這些地皮除了令庫房大幅進賬外,根本無助市民置業。

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只要將政府提供的資訊及數字抽絲剝繭,完全可看到各種證據,政府不斷控制及延遲供應,刻意令供應不足,又供應一些與大眾市民需求不匹配的土地,目的是將樓價穩定於極高位,根本無意解決樓價極度超越負擔能力的問題。中共正全面取消港人的話語權,沒有話語權的民眾,永遠都是羊牯任由宰割。政權為了利用賣地搜刮錢財,勢必令這個高樓價神話無限伸延。◇

責任編輯:陳玟綺

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