【大紀元2021年01月26日訊】文：李歐・大紀元
去年12月16日，Palo Alto賣出一個被砍價16.5%的兩房型公寓，賣價是835萬美元，前後只花了約一個月的時間。此交易透露出兩個訊息：公寓房型走跌、硅谷房地產市場依舊火熱。足夠令人咋舌硅谷房產實力，抑或該說硅谷富人從不缺錢？在拜登政府的上任後，新冠疫情加重下，房市的走向會繼續火熱嗎？
2020年從夏季開始到第四季，灣區房地產市場一直處於強勁的狀態，新年、新政府的到來，有哪些新政策會對房市有影響、利率是否會上升，而另一個不可控因素是疫情的發展，雖然有疫苗問世，但疫苗的有效性卻一直受到質疑，而且病毒持續出現變種，更引起大眾的憂慮，假如疫情沒辦法有效壓制，對經濟的衝擊顯而易見，對房市無疑也是一記重拳。
房貸利率預測將上升
撇開疫情，先來看利率預測，房貸銀行家協會（Mortgage Bankers Association）、房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和房地產經紀人網站（Realtor.com）均預測，2021全年的30年平均利率將落在2.9%至3.4之間。從技術上講，儘管這比去年的平均2.67%高，但從歷史上看，它仍然非常低。1983年利率曾達到最高的18%。房貸利率基本從八十年代初到達高點後，隨後就往下調整，到2010年之後就經常維持在5%以下浮動。
大多數專家預計房貸利率仍將在一段時間內保持穩定，直到2021年以後。住房市場研究公司Zonda Home的首席經濟學家沃爾夫（Ali Wolf）表示：「抵押貸款利率與經濟有著有趣的關係。經濟學家和分析家都預計，一旦疫苗廣泛注射，經濟活動將在2021年下半年釋放出來。增強的經濟通常與借貸成本上升有關。」
疫苗普及後 房源可能增加
在需求旺盛和庫存極度有限（記錄最低）的房市下，美國整體房價在2020年飆升。根據Realtor.com的住房報告，房價在2019年11月至2020年11月之間上漲了12.7%。這對買家來說這是痛苦的時刻，所幸，價格在2021年似乎不會如此快的上漲。儘管，今年年初應該會出現一些陡峭的上漲，但CoreLogic的首席經濟學家諾瑟夫特（Frank Nothaft）預測，一旦疫苗普及，價格上漲就會放緩。
諾瑟夫特的推論是，一旦許多人都接種了疫苗，隨著疫情的消退和氣溫的升高，預計市場上將會有更多的上市。因為，原先許多計畫在2020年出售的老年房主都決定推遲上市，直到疫情風險消除為止。如果這種情況發生在年中，那麼今年下半年待售房源的增加，以及新的獨立房的出爐將緩解價格上漲。諾瑟夫特預測今年全年增長率為2.1%。
Realtor.com首席經濟學家海爾（Danielle Hale）預測，全國房價升值幅度將達到5.7%，她認為這會是容易達成的漲幅，在舊金山-Oakland- Hayward一帶的都會區會有8.4%的漲幅；聖荷西-Sunnyvale-Santa Clara都會區會有10.8%的漲幅。但是海爾也說，房貸利率如果上升，將對市場有不同的挑戰。
競價的情況在2021年也可能會減緩。去年10月，Redfin提交的所有報價中有56%參加了競價，與9月的57%和8月的59%相比有所下降。幸運的是，下降趨勢可能會持續下去，尤其是在我們進入新的一年之後。
不過在灣區可能還未必減緩競爭，舉一個例子，去年底，Fremont一戶社區型的三房獨立屋，面積也就1376 SF.，跟鄰居都挨得很近，11月11日97.5萬元上市，前後一共來了12組報價，最後12月16日以117.2萬賣出，高出上市價20%。正如我剛剛說的，灣區房市總是比較瘋狂些。
根據海爾的說法，大致上在2021年，待售房源的數量應會增加，從而緩解買家在2020年面臨的一些庫存困境。
拜登的購房稅收抵免政策
另外一件令人糾結的事，那就是新任選總統拜登（Joe Biden）提出的購房者稅收優惠政策，該政策可為首次購房者提供可預支的$ 15,000抵免金（用於支付首付）。Zonda Home首席經濟學家沃爾夫表示，如果這種優惠政策得到國會的批准，將會加劇房市競爭。
沃爾夫說：「對購房者說，首付是他們購買住房時面臨的最大障礙。」「15,000美元的首次購房者稅收抵免是有針對性的影響，幫助解決這個障礙。不過，買家應該相應地設定他們的期望。如果該政策成為現實，那麼房地產市場將變得更具競爭。」
沃爾夫認為，通過每年250億美元的購房金援，可能不會成為拜登上任的當務之急，尤其是在房市表現如此出色的情況下。沃爾夫認為，房地產已經是經濟中最強勁的部分，與其它受到大流行病負面影響的行業相比，房市需要的刺激相對更少些。
開工率增加 新房新需求
大多數專家預測，2021年新房屋建設將增加，特別是如果需求保持強勁的話。去年10月房屋開工量達到年增長近15%。根據Realtor.com的數據，今年應再增加9%。
這些新房產肯定會緩解買家面臨的供給缺乏的困境，也讓建築商有更好的機會提供更符合消費者偏好的房產，很顯然消費者偏好在大疫情期間已發生了很大變化。最為顯著的是人們想要更大的空間。
全國房屋建築商協會（National Association of Home Builders）首席經濟學家迪特茲（Robert Dietz）表示：「由於人們待在家中的時間更長，因此消費者需要更大、更高效的住房。我們預計未來四年，新房的中位數面積將會增加。去年第三季度的數據已經顯示出這種趨勢。據NAHB的數據，當前新獨立房的平均面積為2,487平方英尺，自大蕭條以來增長了5%。
另一個需求變化相當反差，以往開放式空間曾是新房建設中的必備條件，家人在下班放學後能聚在一起，但由於新冠肺炎的衝擊，全家人無法出門，每個家人的隱私空間變得更為重要。正如Warburg Realty的首席執行官彼得斯（Frederick Warburg Peters）所說：「如果每個人都一直在家，那麼帶有門的空間將變得更加理想。」
在新冠肺炎流行中，與健康相關的設施和提高能源效率的設備，這也是需求清單。德州房屋建築商Meritage Homes的首席運營官羅德（Phillipe Lord）說：「購房者對於幫助他們每月節省資金的功能，越來越感興趣，例如節水、節電的電器和防紫外線的門窗。」他說，空氣過濾系統和維護技術，如空氣和水質量的監控功能、管道洩漏感知，並提醒使用者何時更換濾芯的技術，也越來越受歡迎。
郊區房將繼續熱銷
自疫情開始以來，對郊區房屋的需求激增。根據Realtor.com的報告，與市區房地產相比，自3月以來，郊區的房價一直持續上漲。與更多的城市社區相比，郊區房屋的銷售速度更快，供應卻更少。
根據德州建築商羅德所說，Meritage Homes在公司經營的每個市場中都看到向郊區遷移的活動。NAHB的最新《房屋建築地理索引》證明了這一點。2020年第三季度，中型城市的外郊區的建築增長最快；增長最慢的地區，是這些大都市的人口稠密區。
繼續在家 都會區租金降幅大
暴露於人口稠密區，得到新冠肺炎的機率就更高，這肯定是大家搬離都市或通勤區的原因之一，而且2021年這種趨勢應該還會持續。這也是舊金山灣區去年以來租金價格持續下降的原因。據Realtor.com去年十二月份的租金統計顯示，舊金山、Santa Clara、San Mateo等縣在不同房型的租金都是全美降價最多的前十名，尤其舊金山更是樣樣名列第一，Studio租金降價33.8%，中位數租金來到2,086美元。而在增加租金的前十名，沙加緬度（Sacramento）與南加州的河濱縣（Riverside）均榜上有名，沙加緬度的Studio租金增加20.3%名列全國第二，中位數租金來到1,495美元。
海爾說：「在疫苗普及之前的上半年，我們預計在家工作將繼續存在，這迫使人們尋找更大的住房空間。」「在下半年，我們預計在房價上漲和房貸利率上升的情況下，人們尋求可負擔性房產，也將繼續推動往郊區的遷移。」
止贖房浪潮會來嗎？
自去年三月份以來，聯邦暫停止贖權的禁令，保護了經濟陷入困境的房主，免於失去房屋。但是這些措施將在今年年底到期。
當禁令結束時，專家預測止贖潮將有可能隨之而來。但會不會出現房市崩盤？綜合上面對房市的預測，崩盤很可能不會發生。
經營止贖房平台Realty Trac的執行副總裁沙加（Rick Sharga）說：「這次的市場動態是如此不同。」如今，歷史低利率，千禧一代的強勁需求，以及城市到郊區的遷移激增，確保房主可以更輕鬆地出售房屋。
房主擁有比以往任何時候都更多的資產，為房主在還貸困難時提供了保障。根據CoreLogic的數據，自2019年第三季度以來，美國房主的房屋淨值增加了驚人的1萬億美元，同比增長近11%。沙加說：「現在出售房屋當然比止贖拍賣更好。」
「鑑於我們最近看到的大量COVID-19案例，似乎可能再次提高失業率。如果CARES法案寬容計劃的註冊截止日期，沒有至少延長到今年年第一季度，我們可能會在今年第三季度末，開始看到房貸違約情況開始發生，但是到2022年，止贖房的顯著提升還是不太可能。」沙加說。#
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本文刊載於舊金山1月23日地產版
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責任編輯：李曜宇
