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大瘟疫凍結後3個月 全國租金飆升

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【大紀元2021年01月28日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)在去年大瘟疫期間政府出臺的租金凍結在9月25日解除之後,在接下來的3個月裡,全國各地的租金普遍飆漲,其中有些地區創下了有記錄以來的最大月度租金增長記錄。

在去年的最後幾個月裡,全國各地都有租房民眾向一些權益倡導組織反映情況,還有一些租客甚至在租賃法庭對房東提起訴訟,希望能夠阻止租金的大幅增長,媒體報導在某些情況下,租金一次性漲幅達到近40%。

根據商業創新與就業部(MBIE)的租金和保證金數據,在全國範圍內,僅從9月25日解凍開始到2020年底之間的3個月內,平均租金就上漲了11%;而在取消租金上漲限制後的一個月內(10月份),平均租金就上漲了3%。

全國的每週租金變化 (2018年1月~2020年12月)。來源:MBIE
圖中標記的兩個點,分別是租金凍結的起始點(去年3月25日)和結束點(9月25日);圖中可見,在租金凍結結束之後,租金迅速飆升。

 

租金漲幅令法官驚訝

這樣大的漲幅,就連租賃法庭的法官都感到驚訝。一名法官在去年12月份發布的一項裁決書中寫道:「房客質疑房東的租金上漲通知,把租金從每週250元,一下增加到每週350元,一次性大漲了40%。」「證據足以證明,這個租金的增長幅度超過了市場水平。」

不過,去年出版了暢銷書《碩鼠房東》(Rat King Landlord)的默多克‧史蒂芬斯(Murdoch Stephens),卻並不認為在最難租房的惠靈頓,租客們會因此而發生租房革命,儘管他在書裡是那麼設計的情節。

他說,「租房的人們既害怕又生氣。他們既為這種情況感到生氣,但同時也害怕公開發表意見,因為他們擔心自己會因此而無法租到下一個公寓。」

自3月26日起,政府為緩解大瘟疫的衝擊,而凍結了租金6個月,但並沒有像澳大利亞的幾個州那樣,把這個政策延續到今年。

住房部副部長波托‧威廉姆斯(Poto Williams)也承認,」對於低收入和固定收入的人來說,租金的增長快於收入的增長。」但政府卻從未考慮過要延長租金凍結時間,因為「儘管各地之間存在差異,但總體上租金一直與工資保持一致。」

這顯然與商創就業部和其他經濟數據所顯示的不同,至少按照大多數經濟學家對這些數據的解釋,民眾工資的增長,趕不上租金的飆漲,特別是在租金凍結結束後的一段時間內,租金上漲的幅度驚人。

 

出租成本提高 房東轉嫁給租客

奧克蘭租戶保護協會的協調員安吉拉‧梅納德(Angela Maynard)表示,越來越多的租戶正向他們尋求有關如何應對租金飆漲的建議。

梅納德認為,房東給房客增加租金的原因,最主要的是因為政府出臺的出租房屋「健康之家」的新法律規定,他們要把由此而產生的花銷轉嫁給租客。她說:「但是他們實際上一直就應該這樣做。」

一些人報告說,每週租金增加50元,這就意味著,為了達到新法規標準的平均花費(每年約3000元)幾乎都轉嫁到了租戶頭上。

但Infometrics的經濟學家布拉德‧奧爾森(Brad Olsen)認為,供應不足是導致租金上漲的關鍵因素。房東有能力把這些升級費用轉嫁給房客,也證明了供需之間的嚴重失衡,讓他們擁有對市場的支配力。

一般情況下,在競爭激烈的市場中,供應商會承擔不斷上漲的成本,因為消費者可以通過四處對比來做出選擇,但目前的租房市場的狀況並非如此。

「房東的感覺是他們可以繼續賺錢,因為那裡有一個可以掌控的市場」,他說。

 

出租房源不足 租客無力

在全國範圍內,簽訂租約的人數在呈指數增長,這一變化與房價開始上漲的時間大致相符。在有更多人租房的同時,房客普遍在租住的物業中停留更長的時間,這意味著流通中的物業實際上更少,租戶們似乎被困在這個「被掌控」的市場中,無法動彈。

去年下半年,商務委員會發現一些房東在網絡論壇上討論凍結結束後上調租金的問題,並警告他們不要這樣做。

新西蘭房地產投資商聯合會執行官沙龍‧卡威克(Sharon Cullwick)說,房東們只是搬到了TradeMe上,在那裡監控租金的變化。

不過,卡威克和奧爾森都認為,目前租房市場的這種狀況,仍只是供求失衡的問題。

 

惠靈頓租金漲幅最大

在幾大中心城市中,惠靈頓是租金加價幅度最嚴重的地區,按照MBIE記錄的房租中位數,惠靈頓甚至已經超過了奧克蘭。

根據MBIE計算的幾何平均租金,惠靈頓的每週平均租金,從去年9月的498元,漲至12月的598元,3個月淨增長了100元,漲幅超過20%;

同一時期,基督城從378元,增長到419元,週租金淨增長了41元,漲幅為10.8%;奧克蘭的租金從544元增長到603元,淨增長了59元,漲幅為10.8%。

根據奧克蘭最大的房地產中介機構Barfoot&Thompson的數據,大奧克蘭地區的平均租金差別很大,從南部富蘭克林的每週505元,到東部城區的675元不等。

其中一居室房屋的平均租金,從奧克蘭南部的每週332元到北岸的417元;而三居室房屋的平均租金,則是從富蘭克林的每週483元到奧克蘭市中心的992元。

根據這家公司管理的16,500多套租賃物業數據,去年12月,整個出租組合的平均租金為每週595元,比去年同期增長了2%,平均每週淨增加約12元;這與之前12個月的2.1%增幅相似。

不過,去年因為大瘟疫的影響,奧克蘭市中心的租金不但沒有上漲,反而出現下降,平均租金下降了1.9%。因為奧克蘭市中心有大量受到海外學生歡迎的小公寓,這部分市場受到邊境封鎖的打擊最嚴重。

按物業類型,增幅最低的是五居室或以上的房屋,增幅為0.8%,而增幅最大的是三居室房屋,增幅為2.6%。

責任編輯:筱康

 

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